天津：最近跌的有點慘！

天津是我國的四個直轄市之一，作為一個老牌經濟發展強勁的城市之一，加之人才引進計劃和比較具有優勢的高考政策，對人口吸引能力較強，天津樓市一直是投資的熱門城市之一。

不過最近天津樓市比較不太平，漲勢趨緊之後，很多地區價格開始回落。

甚至還傳出天津靜海的富力新城開發商降價甩貨，五月份均價還是9000元的項目，三個月後的今天，直接降價25%左右對外銷售的新聞。

加之最近的統計局數據顯示天津新房二手房齊跌，引起了較大的市場恐慌情緒。

一、天津限購政策和落戶政策

1、限購政策

限購區域：河東區、河東區、河北區、和平區、南開區、紅橋區，同時包括環城四區（北辰區、東麗區、津南區、西青區），及五個遠郊區（武清區、寶坻區、靜海區、寧河區、薊州區）。

非限購區域：濱海新區

本市戶籍家庭：限購區域內，限購2套。

本市戶籍單身人士：限購區域內，限購1套。

非本市戶籍居民家庭在本市限購區域內購買住房的，需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。

2、落戶政策

學歷型人才——雙證放寬至單證：全日製大學生，普通高校畢業有畢業證書即可；碩士、博士學位研究生，有學位證書即可。

技能型人才——放寬工作年限要求：高職畢業具有高級工及以上證書，取消工作滿1年限制，在津有工作有社保即可；中職畢業具有高級工及以上證書，在津工作繳納社保滿1年即可。中職院校包括高職、職高、技校。

資格型人才——擴大資格型人才範圍：公證員可按照資格型人才引進。

落戶年齡放寬：申請人累計在津繳納社保超過5年，或連續在津繳納社保超過3年，或本人與配偶名下在津有產權房，可放寬年齡2歲。

社保要求放寬：基本有社保即可。無就業部門的來津人才在北方人才存檔，不再核查原戶籍社保。

值得注意的是，天津人才落戶政策為天津帶來了將近17萬人口，其中學歷型人才將近60%。

二、樓市近況

從本月14號國家統計局數據來看，七月份天津市新房和二手房價格均有回落，環比下跌分別為0.3%和0.4%。上一次雙回落出現在去年11月份。

從一手房和二手房價格變化趨勢來看，天津樓市整體市場比較健康。二手房價格相較於一手房更加堅挺。二手市場具有較高的成熟度。

從本月的數據來看，同比去年只有津南區和武清區有微弱上漲，其他各個區域均有不同程度的跌幅，特別是西青區、靜海區、寧河區和濱海新區，跌幅和去年同期比較均超過7%。

三、為什麽近期會出現這樣的下跌

1、搶人大戰後遺症

2017年調控之初，環京樓市降成狗，特別是北三縣。天津樓市也隨著調控開始降溫。

但是2018年5月份，天津開始頒布一系列的人才落戶政策，導致天津樓市在樓市全面降溫的背景下，不斷吸收新天津人，樓市實現了逆周期升溫。武清一舉蓋過北三縣。

隨後陸續有城市開始放鬆落戶政策，搶人大戰白熱化。不過隨著今年搶人大戰逐漸落幕，天津的樓市降溫才重新開啟。這一輪樓市下行可以算作是17年調控的延續。

從數據上來看，武清區同比去年增長0.63%，武清二手房均價1.6萬左右，新房則是普遍在2萬左右。但武清本身的價值主要是環京這一條件賦予的，通過人才落戶落戶天津的新天津人，超過一多半都是北漂高校畢業生。

但是就區域價值來看，武清與北三縣相比較還有一定的差距，特別是副中心與北三縣“四統一”戰略落地之後。然而北三縣大廠新房18000左右，即使是燕郊均價也只在20000左右。武清。所以當前的天津房產市場依然處於沉澱期間。

2、供給增加，需求減少

2019年上半年天津宅地推出面積1295.38萬平方米，環比上漲24.91%，同比上漲54.91%。

2019年上半年天津住宅累計批準上市面積672.79萬平方米，同比上漲46%，從月度數據上來看，每個月的供應面積都在不斷增加。

2019年上半年天津住宅累計成交面積577.17萬平方米，同比上漲17%，從月度數據來看，第一季度雖然成交量比較小，但是車公交增量穩定增加。但是從第二季度供應量不斷增加，但是成交量開始萎縮。市場去化壓力不斷增加。

數據來源：中指研究院

2019年上半年天津住宅可售面積為1885.73萬平方米，受供應量增多影響，為同期最高；出清周期：2019年上半年天津住宅出清周期19.60個月，環比增加0.73個月，短期去化壓力增大。

供應量不斷增加，成交量不斷萎縮的情況下，天津樓市庫存激增，截止到2019年上半年，天津樓市庫存高達1885.73萬平方米。去化壓力不斷增加。出清周期不斷加長。

數據來源：中指研究院

去化壓力激增，供求關係失衡，必然導致房價回落。

四、看法和建議

天津作為四個直轄市之一，經濟總量在我國排名第5，僅次於北上廣深。雖然經濟增速相較於成都、武漢、南京等熱門城市，但作為一個老牌工業城市，實力仍然不容小覷。

同時天津又是一個相對比較低調的城市，除了去年的搶人大戰之外，幾乎聽不見天津的名字。天津樓市和天津一樣，多年來樓市也是一直不溫不火。

但是天津的價值不應該被低估。首先天津是一個重要的工業城市，雖然經濟增速放緩，但總歸來說也是瘦死的駱駝比馬大。

同時，京津冀協同發展的戰略也為天津的進一步發展提供了一定的外部動力。加之天津不斷引進和吸收全國人才，天津發展的內在動力也比較充足。

就天津樓市來說，目前天津樓市依然依然處於沉澱狀態之中，未來的一段時間內，天津的去化壓力還將不斷增加，所以房價未來還要繼續沉澱一段時間，預計半年時間可以平穩沉澱觸底，反彈的空間比較小。預計年後兩會關於房產政策方面，會以現行政策為準，積極補充現行政策。

建議：

1、天津房地產市場收縮，改善客戶可以選擇先賣後買，但是操作時間最好不要超過半年。來年小陽春即使基本政策方針不變，也有較大可能迎來一波小陽春，在不斷平穩的市場行情之下，小陽春的漲幅不會太高，但是預期漲幅回落比較困難。

2、武清、寶坻、薊州區三個環京遠郊區近期有投資計劃小夥伴，可以稍微等到年底。一是觀察房價走勢，二是觀察北三縣落戶政策進展。

3、老生常談，無論投資還是自住，眼光可以往二手放放。

最後，天津的小夥伴不用因為現在天津樓市回落而看空天津樓市，其實沒有必要。其他城市降溫的時候天津慢了半拍，降溫不到位，現在補回來，僅此而已。

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