??恆大的多元化之路走了很久，但尚未定型。這一次是新一輪的探索，還是試錯之後再一次出發？
??8月28日，中國恆大（HK.3333）的中期業績會，恆大童世界宣傳片循環播放了許多次，直至高管一一現身，一如既往，許家印缺席了。
??同日富比士實時富豪榜上，中國首富的位置出現易主，許家印憑藉414億美元身家，超過馬化騰再次登上首富的寶座。雖然內房股股價跌落高點，但在恆大健康（HK.0708）入股法拉第未來後，股價翻了45倍，許家印在多元化布局上初現成效。
??半年報顯示，截至6月30日，恆大累計合約銷售金額達3041.8億元，同比增長24.6%，合約銷售面積2905.9萬平方米；營業收入3003.5億元，同比增長59.8%，毛利1088.6億元，毛利率36.2%；凈利潤530.3億元，同比增長129.3%，凈利潤率17.7%；股東應佔利潤308.1億元，同比上升63.6%。
??針對恆大史上最佳半年報，恆大總裁夏海鈞在發布會上預測，隨著國內房地產市場趨向平穩和成熟，行業保持每年10兆-13兆總規模將不變，房企集中度日趨加強。「未來恆大的土儲將維持在3億平方米以內，不再單純地追求規模的增長。」
??言外之意，地產業務天花板明顯，加之融資成本走高，多元化發展成為轉型共識。
??實際上，恆大的多元化之路已經走了很久，但一直尚未定型。從地產、金融、健康、文化旅遊四大板塊，到最新的半年度業績會上，恆大隻談及了地產以外的三個板塊——文旅、健康和高科技。不知道這一回，恆大仍舊是新一輪的探索，還是試錯之後再一次出發？
??三輪多元化之變
??今年5月，恆大金融集團董事長邱火發任盛京銀行副董事長，這是恆大2016年成為盛京銀行第一大股東之後首次進入核心管理層。
??然而，原恆大金融集團的多位高管也被低調地調回集團。不僅如此，記者在恆大官網發現已無法找到「恆大金融集團」，只剩下恆大地產集團、恆大旅遊集團和恆大健康集團。恆大的簡介改成了：「以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的世界500強企業集團。」
??這次調整，是恆大多元化發展布局的第三次大動作。
??文旅和健康養生是這些年來最穩定的兩個板塊業務。文旅從2011年恆大布局海南「海花島」開始，進入旅遊業的投資。恆大在旅遊產業的定位很高，海花島需要大規模的近120000畝的填海工程，總投資高達1600億元。然而2018年1月由於生態保護和未取得環評批複等問題被實施建設與營業的雙暫停，3月恆大承諾花巨資修復海洋珊瑚生態後財恢復施工建設。海花島以外，恆大致力於打造的「恆大童世界」是文旅板塊的拳頭產品，對標迪士尼，以中國文化和歷史為核心，定位是打造頂級遊樂設施為基礎的中國神話主題樂園。許家印曾在去年表示，未來2-5年，將在內地興建15座童世界。
??健康養生業務源於2015年2月恆大收購新傳媒，隨後將其改名為恆大健康（00708.HK），早期運營項目主要針對整形美容、抗衰老、中醫養生等方向。目前，定位於綜合健康產業集團，主要包括整合養老養生、健康管理、醫療保險等資源的養生谷，全國已布局9處；以及2015年投資，2018年年初開業的位於海南的博鰲恆大國際醫院，這是美國布萊根和婦女醫院唯一一家海外附屬醫院，在腫瘤治療領域享有盛名。不過，最令人關注的還是恆大健康今年入股了法拉第未來，代表著對新能源車產業的試水，集團預計十年後年產能達500萬輛，港股投資者的高漲熱情也側面反映出該新賽道的發展潛力。
??至於從無到有，再到龍頭髮展地位的高科技產業，「是我們打造百年老店的重大戰略決策」，許家印在年初全年業績會上表示。2018年4月9日，恆大迅速牽手中國科學院簽署合作協定，未來10年恆大集團將投資1000億元，與中科院共同在生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源、人工智慧、機器人、現代科技農業等領域打造三大科研基地。
??目前恆大還沒有為計劃中的科研基地提供選址，也沒有提供有關高科技項目的更多細節。
??然而，就在一年多前的恆大2017集團年度工作會議上，許家印談及2020年的奮鬥目標，還有金融產業。「到2020年，地產、金融、健康、文化旅遊四大產業年銷售收入超一兆，總資產超三兆，年利潤超600億。」
??四大產業的確定，是恆大的第二輪多元化布局。彼時戰略的官方說法是：「形成以民生地產為基礎，金融、健康為兩翼，文化旅遊為龍頭的產業布局。」
??2015年11月22日，恆大以39.39億元競得中新大東方人壽保險公司的50%股權，並將其更名為恆大人壽，業務覆蓋壽險、健康險和意外傷害險等。作為恆大旗下金融控股集團，恆大金融開始在銀行、保險、支付、互聯網金融等細分領域均有涉獵。2016年，恆大成為盛京銀行第一大股東，進一步擴大公司金融領域版圖。
??出於今年金融監管的嚴苛環境，4月，互金專項整治小組下發通知強調，「未經許可，依託互聯網以發行銷售各類資產管理產品公開募集資金的行為，應當明確為非法金融活動」。恆大金服隨之下線，恆大金融集團也被降格。
??事實上，四大產業是從恆大最早的八大產業多元化中，經過時間和業績的驗證被整合保留下來的。恆大在第一輪多元化轉型之際涉獵廣泛，一度橫跨八大產業，分別為：民生住宅、文化旅遊、體育文化、保險、農牧、健康、酒店商業、互聯網金融。
??例如代表中國最高水準足球的廣州恆大隊，就是一部分人對恆大多元化的最初認識。的確，體育文化也是恆大開始多元化發展的第一步棋。
??2010年3月，恆大集團成立恆大足球俱樂部。同年11月，恆大集團斥資註冊成立了恆大文化產業集團，旗下涵蓋影視、經紀、發行、院線、動漫、音樂、歌舞七大板塊，正式進軍文化產業。2013年11月，恆大節亞冠之夜，正式推出恆大冰泉，進軍礦泉水業。2014年，恆大投資1000億元於新成立的農牧集團，包含糧油、乳製品和畜牧部門。
??這些花樣百出的多元布局卻似乎都「雷聲大、雨點小」。以恆大冰泉為例，2014年總營收不足10億元，在2014、2015年相繼虧損23.6億元和20億元。恆大院線和恆大酒店也大多依託於原本的住宅項目，表現平平。
??因表現不佳，2015年，恆大淘寶足球俱樂部股份有限公司和恆大文化產業集團股份有限公司先後在全國中小企業股份轉讓系統掛牌。2016年，恆大地產集團更名為中國恆大集團後，進一步明確了多元化的發展戰略，決定放棄三大類非核心資產，分別以3億元人民幣出售其乳製品業務、6億元人民幣出售其糧油業務，以及18億元出售其礦泉水業務。
??據恆大集團內部人員透露：「2016年的中秋，月餅沒發幾盒，但每個員工再小的職位都能被派到9箱水、2桶油，好幾袋米，那些外地的員工都不知道怎麼帶回家。其實恆大除了地產板塊，就沒有賺錢的。」
??包括憑藉著情懷從未被放棄的廣州恆大淘寶，從今年的半年報顯示，2018年上半年的營業收入達到2.63億元，增長15.38%，凈虧損為6.3億元，同比增長4.89%。2017年年報顯示，全年虧損9.87億元。這主要都是來源於引進球員和教練的薪酬成本居高不下。
??正如許家印在恆大2017年業績報告會上說：「現在談的是千億的事，幾個億的事就不說了。」有評論認為，幾個億，甚至十幾億，對於恆大而言的確小菜一碟。在恆大集團崛起之路上，恆大淘寶俱樂部作為一張閃亮名片，曾發揮過難以替代的重要作用。不過隨著三年亞冠難以突破，恆大淘寶保持中國足球領域的頭部位置和絕對優勢至關重要，金字招牌也該好好用心擦拭一番。
??三大多元化之爭
??以恆大冰泉為例，為什麼恆大能賣出那麼多幾百萬的房子，卻難賣出一瓶幾塊錢的水？同樣是高周轉，房企的高周轉和快消品行業的高周轉有何不同？
??在國內房地產行業白銀時代到來之前，「賣房子」這件事並沒有想像中難，多位經濟學家曾分析，「中國的房地產是準金融產品」，考驗的是企業資本運作的能力，資金帶來規模，規模帶來效益。而後者更關注的是對市場的洞察力，即市場運作的能力，產品、管道、促銷、包裝等都是關鍵環節。
??多元化對於恆大而言有著巨集大意義，可能關乎未來更長的發展。為此，也是痛下血本，要不不做，一做就做大。鋪天蓋地的廣告，雖然讓恆大多元化的決心深入人心，但同時也帶來不好的影響，給市場的印象是四面出擊、雜亂無章、無一盈利還嚴重虧損。
??對比看其他一線房企，如萬科同樣是十年前就開始布局多元化，在物業、物流、養老、租賃等多個領域蟄伏已久，終於開始嘗出些甜頭來。
??半年報顯示，萬科2018年上半年實現營收1059.75億元，同比增長51.80%；實現歸屬於上市公司股東凈利潤91.24億元，同比增長24.94%。分業務來看，上半年萬科A及其附屬公司全部營業收入中，來自房地產業務的結算收入比例為95.0%。
??同時，萬科多元化發展順利。上半年，物業實現營收41.6億元，同比增長29.8%；長租公寓業務覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業4萬間，較年初分別增長60%和33%；物流倉儲服務進入32個主要城市，累計獲得項目84個，運營中的為41個，平均出租率為95%；還有教育養老方面，萬科在全國開辦超20個全日製學校，養老業務布局15城，在盈利難的行業大環境下多個項目實現收支平衡。
??萬科總裁祝九勝出席半年業績會時表示，繼房地產開發和物業服務之後，萬科首次將租賃住宅確定為核心業務，彰顯對存量市場的決心。無心做老大的萬科，藉助多元化的翅膀，開始朝「美好生活服務商」的方向一路狂奔。
??上半年，碧桂園再一次打破自己曾經創下的最高銷售記錄，實現合約銷售金額約人民幣4124.9億元，同比增長42.77%。上半年實現營收1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤突破百億達到129.4億元，同比增長72.5%。
??一直強調自己是農民的楊國強，其帶領的碧桂園則在走農業化的路線。6月，碧桂園農業控股有限公司成立，將與「雜交水稻之父」袁隆平院士及開研資本有限公司合作，共同推動第三代雜交水稻的研究和推廣。「碧桂園是地產公司中最有可能把農業做成的，因為碧桂園的根是農民。」楊國強表示。
??另一方面，碧桂園的產業園與特色小鎮仍然進行得如火如荼。2017年5月，碧桂園總投資近30億元的首個科技小鎮潼湖創新小鎮揭幕。截至目前，已簽約科技小鎮項目超50個。碧桂園服務也於6月正式完成分拆在港上市，可見進軍物業藍海的決心。截止2017年底，碧桂園服務合約管理面積達3.295億平方米，布局超240個城市。
??「多元化格局或許有利於現金流與利潤的增加，但涉及行業太多的話未必就是好。不同行業有不同的規則，房地產成功不代表所有行業能夠成功，作為其它行業的新兵，你在與行業老大的競爭中很難勝出。」針對三大房企多元化的對比，某分析師如此總結道。
??不管是當前的恆大以科技為龍頭，碧桂園深耕農業，還是萬科將重心放在租賃上，共同點都是謀求多元化轉型，不同的是根據各自基因與未來定位開始進入不同的賽道。回到恆大，目前其市值約為3700億元，但總裁夏海鈞表示，恆大的增長太空還遠遠沒有釋放出來：「目前行業的平均PE大概8倍左右，碧桂園是7倍，萬科是13倍，恆大的PE只有5倍。按照恆大的規模、利潤和土地儲備，我們的市值要到1兆。」兆市值的恆大，僅僅靠地產板塊是無法實現的，多元化布局裡，誰又會成為代表未來的X元素？也許恆大還要更多時間，眾房企都需要更多時間。
??有趣的是，在8月31日融創的半年業績會上，其董事會主席孫巨集斌表示：「多元化我們基本都停止了。主業好的話就沒必要多元化。」也許，在人人都謀求多元化發展時，停止多元化也是一種新思路。
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