碧桂園5000億的背後和未來
來源：北京商報
3月20日，新晉銷冠碧桂園集團（以下簡稱“碧桂園”）披露全年公司業績。2017年，碧桂園實現合約銷售金額5508億元，同比增長78.3%，完成合約銷售面積6606萬平方米。此外，報告期內，碧桂園實現營業收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達48.2%和82.4%，毛利率也同比增加4.8個百分點至25.9%，股東應佔利潤達到260.6億元，增長126.3%。
業內人士分析認為，碧桂園受益於企業布局的優勢，憑借重倉三四線城市，成功踏準了包括城鎮化、去庫存等政策利好導向，取得領先優勢。但按照以往經驗，“登頂”之後房企通常會采取更穩健的發展策略。事實上，碧桂園今年也罕見的沒有披露業績目標。
5000億後不設目標
從2014年首次突破千億元的黑馬地產商到如今登頂行業頭把交椅，碧桂園用了四年的時間，與此同時，地產行業銷售額的榜首門檻也被提高到了驚人的5000億元級別。
從碧桂園披露的全年業績看，不論是合約銷售金額還是合約銷售面積均領跑行業，與此同時，該企業的淨利潤、毛利潤以及毛利率均得到平穩增長。“受益於碧桂園前期充足的土地儲備，優良的內控管理及高周轉的策略，集團實現了高速發展。”在3月20日舉行的碧桂園2017年度業績發布會上，碧桂園管理層表示，實現高增長主要是該公司把握了國家新型城鎮化進程，實現了投資的均衡布局。
在實現了高速增長後，碧桂園又將設立什麽樣的新目標？對此，碧桂園總裁、執行董事莫斌表示，2018年碧桂園將不設合約銷售目標，該公司將根據市場情況推出貨量，盡力做到更好，繼續實現增長。業內人士表示，這與此前數年間碧桂園衝擊榜首時的態度變化明顯。通常而言，衝擊榜首時企業無不以銷售指標增長為導向，一旦目標達成則會考慮平穩和優化各項管理機制。
莫斌進一步表示，不設定銷售目標不代表沒有要求，內部的計劃是有分解的。從未來的投資布局看，莫斌稱：“碧桂園一直是均衡布局，哪裡有市場，哪裡就有碧桂園。未來公司會提出一些具體目標，做一個成一個。預計2018年市場依舊保持穩定，公司業績與2017年相比仍會有所提升。”
繼續押寶三四線？
對於未來投資及重點布局，碧桂園公司管理層透露，截止到2017年12月31日，已摘牌或已簽約的土地儲備約2.8億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.4億平方米，足以支撐2018年全年的銷售，因此該公司可以更為靈活把握市場，一旦機會合適，依然會購買土地，但不會專門為今年的銷售目標設定土地購買的計劃。
莫斌再次強調，碧桂園的高增長離不開在中國新型城鎮化進程中的均衡布局，2017年公司的目標一二線和目標三四線的銷售對集團貢獻各佔一半 。資料顯示，在去年底，碧桂園共經營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣鎮區。按地理位置計算，約58%的銷售來源於三四線城市。
實際上，在國家分級調控背景下，去年調控對一二線城市造成的壓力顯然要更大，三四線城市則迎來一波銷售熱潮。據機構統計，2017年，全國一二線城市整體銷量出現下滑，但全國600個三四線城市，銷售佔比從60%上升至67%的歷史高位。各大房企也早已把主要市場放在三四線城市。
三四線樓市去年升溫主要是得益於政府的去存庫政策。具體措施包括推進棚戶區住房改造、繼續發展公租房等保障性住房、以多種方式提高貨幣化安置比例等。尤其是利用棚戶區改造，去三四線城市庫存已經成為最新手段。其中，通過國開行等機構發放棚改貸款帶來的效果非常顯著，拿到錢的棚改家庭實現了快速置業，當地也實現了快速去庫存的效果。
此外，高周轉也是碧桂園所推崇的手段之一。據了解，該公司一方面提出摘牌即開工，提高周轉效率，另一方面以銷售去化和現金流快速回籠作為核心目標。而在一定程度上，能夠實現快速周轉，依靠的也是城鎮化及城市群發展的高速推進。
然而在一些行業人士來看，沒有大量人口流入，加之缺乏產業支撐，三四線城市的盛宴能否延續還有待商榷。
鏈家研究院認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業組成。這些城市後續成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續，即便持續，市場購買力前期已經得到有效釋放後，市場需求也不可避免地下降。
中原地產首席分析師張大偉預測，2018年房地產調控可能會側重三四線城市。去庫存與抑製過熱將是三四線城市調控的主要內容。隨著持續加碼的房地產調控政策，疊加收緊的信貸，預計今年市場漲幅將繼續放緩，建案銷售面積、銷售額可能在2017年基礎上有輕微回落。按照市場風險來看，以碧桂園為代表的重倉三四線城市的房企還需要注意進一步優化整體布局。
事實上，碧桂園也在盡力平衡布局。按照計劃，該公司在一二線城市城區為首次購房的客戶提供主流產品；在一二線城市周邊的衛星城開發項目以支持業績；在三四線城市核心區，為改善型客戶提供好房子，避免同質化競爭。
融資成本降低 借貸比上升
事實上，除了不斷擴大規模外，如何降低成本也成為房企面臨的共同課題，尤其是融資成本。在此方面，碧桂園的數據顯示，截至2017年底，碧桂園加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，期末加權平均融資成本連續五年下降，為歷史最低水準；此外，2017年銷售款現金回籠5003.3億元，回款率91%，扣除支付土地款、工程款等經營性現金支出後，經營性現金流淨額為240.8億元，延續2016年經營性現金流為正的態勢。
數據進一步顯示，報告期內，碧桂園可動用現金約1484億元，為上市以來最高水準，同比增長54%，碧桂園方面認為，在巨集觀調控收緊、短期資金償還壓力增大的情況下，有力地保證了經營的良性循壞，支撐了規模的積極擴張。另有約2485.1億元銀行授信額度尚未使用。
不過，2017年碧桂園的負債有所增加。數據顯示，截至2017年12月31日，碧桂園銀行及其他借款、有限票據和公司債券分別約為1355億元、319.13億元、473億元。這比上年同期的692億元、292億元及377億元均有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。
更進一步看，銀行及其他借款中，約為476.7億元、870.9億元和7.5億元分別將於一年內、1-5年內和五年後償還。這也就意味著碧桂園1-5年內借款最集中。
碧桂園公告進一步顯示，碧桂園的淨借貸比率由2016年12月31日的48.7%，上升至2017年12月31日的56.9% 。此外，碧桂園公告還披露，截至2017年12月31日，該公司流動資產淨值約為983.8億元。2017年12月31日，流動比率（即流動資產除以流動負債比率）約為1.1，比2016年12月31日的1.2有所下降。
據悉，流動比率通常用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用於償還負債能力。流動比率高表示資產變現能力越強，短期償債能力亦越強。
對此，碧桂園CFO伍碧君表示：“2017年碧桂園的負債率上升不是很多，資產回報超過8%，利息成本是5%多一點。碧桂園很好地利用了杠杆，從上市到現在，淨負債率沒超過70%。”伍碧君補充表示，今年融資環境趨緊，所有地產商的融資成本都有可能比去年上升，碧桂園3個月之內沒有融資計劃。
北京商報記者 董亮 董家聲/文 代小傑/製表
責任編輯：郭一晨 SF160
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