今天下午，在香港上市的恆大集團公布了2018年上半年財報。財報顯示，在過去短短半年的時間裡，恆大集團淨賺了530億元，比萬科、碧桂園、保利、綠地這四家龍頭房企的淨利潤總和還要多，堪稱是地產行業的“利潤之王”。
在中國的地產行業裡，恆大集團只是一個後起之秀，這家公司是1996年才成立的，比其它幾家業內龍頭要晚了七八年，這令恆大幾乎錯過了中國改革開放後的第一波房地產大牛市。不過年輕的恆大卻憑借著對巨集觀大環境的精準把握，成功在2003年後啟動的這波房地產大牛市中逆襲了無數同行老前輩，成功實現了彎道超車。
那麽這些年恆大究竟抓住了哪些大機遇呢？接下來我們來為大家綜合盤點一下。
一、新恆大穩居“利潤之王”
2018年3月26日 ，以“新恆大、新起點、新戰略、新藍圖”為主題的恆大2017年全年業績發布會在香港舉行，許家印在會上正式宣布“新恆大”到來。那麽幾個月過去了，新恆大的又給我們帶來什麽樣的變化呢？
根據恆大集團今天公布的財報顯示，恆大集團有多項核心指標位居行業第一。其中上半年營業額達到3003.5億元人民幣、同比大增59.8%，核心利潤550.1億元人民幣、同比大增101.5%，淨利潤530億人民幣、同比大增129.3%，總資產17699億，淨資產3245億，均創行業有史以來最高紀錄。
從已經公布半年報的四家龍頭房企的數據來看，今年上半年碧桂園、萬科、保利、綠地的淨利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、83億，總和起來僅有474.5億元人民幣，比恆大的淨利潤少了55.5億元人民幣。
恆大能夠超越諸多“老前輩”成為“利潤之王”，離不開土地儲備戰略、獨特的標準化運營模式、產品附加值提升以及還清永續債。
土地儲備方面，恆大集團目前的土地儲備達到3.05億平方米，而土儲成本僅為1683元/平方米，在國內龍頭房企中是最低的。
標準化運營方面，恆大集團採用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低銷售、管理、財務三大費用。從財報來看，恆大今年上半年銷售管理費用率比去年同期下降了近兩個百分點。
產品附加值提升方面，恆大全力打造全環節精品，通過配套先行、更新物業服務、完善售後等措施，不斷增加產品附加值，為老百姓提供高品質、高性價比的精品住宅，保證了毛利率及淨利率穩步上升。
更重要的是，恆大集團在2017年提前償還1129億永續債，大幅降低了企業的債務利息負擔，從而釋放出了巨量的利潤太空。
根據恆大的財報來看，最大的亮點還在於許家印為新恆大描繪的“新藍圖”，一方面是地產經營模式要從“三高一低”轉變為“三低一高”，另一方面是恆大布局高科技，朝著多元化方向發展，有望會令恆大成為一家可持續發展的企業。
二、許家印堪比經濟學家
2013年的時候，在實體經濟出現困難和貨幣市場出現錢荒的雙重影響下，中國的房地產行業遭遇了一波小寒冬，李嘉誠開始撤離中國、萬科喊出準備過冬，但是恆大卻開啟了逆勢擴張。最後事實證明那波寒冬其實只是遇到一股冷空氣，短暫的不景氣過後迎來了數年的大漲，恆大的銷量也因此而趕超萬科。
而當碧桂園以更加瘋狂的速度擴張時，恆大卻開始轉換經營模式，從“三高一低”轉變為“三低一高”，大力降低負債率，結果今年恆大上半年盈利530億，而碧桂園卻背負著9000多億的債務在艱難前行。
縱觀恆大這些年的發展，可以發現許家印的節奏踩得很準，具體來說主要是對巨集觀經濟的變化把握很準，能夠準確抓住了大周期提供的契機。這一點上，冶金專業出身的許家印，實踐起來並不輸給經濟學家。
具體來說過去5年恆大彎道超車的關鍵節點，許家印總共帶領恆大抓住了第三波嬰兒潮紅利、全球貨幣寬鬆、貿易戰後高科技產業大底等三個大機遇，為恆大的長遠發展打下了堅實基礎。
1、準確抓住了第三波嬰兒潮紅利
從2003年啟動的這波房地產大牛市主要由兩方面的因素推動的，一個是經濟發展帶來的強大購買力，另一個是購房剛需帶來的龐大需求量，而剛需則來自於中國快速城鎮化和第三波嬰兒潮疊加的紅利。
從上圖我們可以看出，中國的城鎮化增速最快的階段在1995年到2035年這40年間，城鎮化水準將由30%左右提升到70%左右，之後城鎮化增速就會趨於停滯，也就是這40年基本上是中國房地產的繁榮期。
而從上圖我們可以發現，中國的第三波嬰兒潮是出現在1986年到1990年這5年裡，平均每年出生人口達到2500萬左右，而從1990年之後，中國每年的新生兒數量急劇跌落到1500萬人水準，僅相當於嬰兒潮期間的60%水準。
所以在1995年到2035年這波房地產繁榮期內，抓住第三波嬰兒潮出生人口的置業高峰期，也就是抓住了中國房地產的黃金5年。
根據統計數據，中國年輕人平均的買房年齡為27歲。2013年剛好是1986年出生的人到達需要結婚購房的剛需爆發節點，恆大是在這一年開啟瘋狂的逆市擴張；而2017年剛好是1990年出生的人到達結婚購房剛需爆發點，恆大在這一年開始降杠杆轉變經營模式。
所以說在中國的幾大房企中，只有許家印的恆大是最能準確把握住了第三波嬰兒潮紅利的企業，因此這幾年恆大的發展勢頭也是最迅猛的！
2、準確抓住了貨幣寬鬆的良機
恆大要想抓住第三波嬰兒潮紅利，也需要有充足的資金才能逆市擴張，而恆大在融資的節點選擇上也是挑得恰到好處。2013年之後幾年裡恰好處於全球貨幣政策寬鬆的大背景下，恆大選擇這個時間節點大舉融資，能夠獲得低成本的資金供企業擴張。
更重要的是，恆大選擇在美聯儲加息之前及時開展減債行動，避免受到高利息和和美元升值帶來的衝擊。恆大集團把握住了幾十年來難得的寬鬆環境進行擴張，這種良機每個人一輩子大概只能經歷兩次，所以說許家印不僅很聰明，而且也是很幸運的。
3、戰略布局未來的前瞻科技
今年以來，恆大集團在跨行業投資布局上也是頗具戰略眼光。不論是4月份恆大宣布將在生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源、人工智能、機器人、現代科技農業等重點領域投資1千億元，聯手中科院打造三大科研基地，還是6月份入股賈躍亭的法拉第未來，發展中國的新能源汽車，許家印投資的方向都是未來的剛需。
在經濟學上有個“康波周期”理論，該理論認為世界經濟中存在一種以五六十年為一個循環的經濟周期，它的演化本質上是由技術革命所推動的。近代以來，我們人類總共已經經歷了五個康波周期，分別是由紡織工業和蒸汽機技術、鋼鐵和鐵路技術、電氣和重化工業、汽車和電子電腦、資訊技術所推動的。
目前我們正處於第五個康波周期的蕭條階段，大約在10年以後就會進入第六個康波周期，而第六個康波周期大概率就是由人工智能和機器人技術為主導技術而推動出現的。所以從許家印的投資版圖來看，他現在是在低價抄底未來的潛力股。
三、恆大存在價值低估
目前國內幾大房企中，恆大集團不僅是最會賺錢的公司，而且也是對未來的戰略布局最遠大的公司。但是現在恆大的總市值僅為3800.29億港元，換算下來市盈率僅為5倍左右，而同行的萬科與碧桂園的市盈率分別為13倍和7倍多，所以恆大的估值存在著明顯的低估。
從恆大的戰略布局來看，我們認為恆大未來十幾年裡有望穩居國內地產界“利潤之王”的位置，而且在2030年後有望轉型成為一家綜合性高科技企業。
1、中國房地產紅利仍存
2020年到2035年之間，第三波嬰兒潮的紅利雖然已經過去了，但是中國快速城鎮化的紅利仍然存在，因此中國的房地產行業不會大衰退也不會大爆發，而是會進入一種穩健增長的狀態。
在這種狀態下，房地產企業要想彎道超車就不能簡單已開擴張規模，而是要靠增效益和控成本來增加盈利。另外在這種大背景下，房地產的供需失衡矛盾將會得到一定程度上的緩解，大家對房子品質的追求更高，而恆大現在轉型走的精品戰略更符合市場需求。
2、行業大洗牌的契機
隨著美國加息周期的啟動，以及全球各國去杠杆的大背景下，貨幣政策會進一步從寬鬆轉向緊縮。由於國內房企負債率普遍較高，所以未來可能會受到一定程度的衝擊，部分實力較弱和杠杆過高的房地產企業可能會出問題。
在城鎮化紅利還能維持十多年的情況下，房地產行業出現洗牌對於也是行業本身自我淨化的過程，屆時能夠存留下來的頭部企業將會獲得更好的發展契機。所以這種大洗牌的到來，對於恆大這種有備無患的企業而言，某種程度上仍然會是一種利好。
3、前瞻技術的爆發預期
按照康波周期來看，2030年後人類可能會進入第六輪康波周期，屆時人工智能會成為該輪康波的主導技術革命。另外按照各國淘汰燃油汽車的時間表和目前新能源汽車的技術水準來看，2030年後也會是新能源汽車大爆發的階段。
目前恆大集團趁著貿易戰後股價低迷的機會，已經低位投資了不少高科技公司、介入了許多前沿科技。隨著未來股價的回升，這些企業帶來的升值會給很大帶來十分可觀的收益，更重要的是這些頗具潛力的前瞻技術，未來會給恆大集團帶來難以估量的價值。
責任編輯：張海營
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