香江控股募投項目陷入虧損 大股東關聯交易“拖累”業績

本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報導

7月15日，深圳香江控股股份有限公司（600162.SH，以下簡稱“香江控股”）發布公告稱，對子公司天津市森島置業投資有限公司（以下簡稱“天津森島”）進行的關聯交易方案進行調整。

此前香江控股曾計劃天津森島以自有資金590萬元，收購深圳大本營健康產業發展有限公司（以下簡稱“深圳大本營健康”）持有的天津市錦繡年華養老服務有限公司（以下簡稱“錦繡養老”）100%股權及天津寶坻錦繡香江醫院（以下簡稱“錦繡醫院”）。如今香江控股擬調整為直接收購錦繡醫院母公司深圳大本營健康100%的股權，從而避開行政審批阻礙。

值得注意的是，此次收購的深圳大本營健康來自於香江控股股東香江集團有限公司（以下簡稱“香江集團”），並因此構成關聯交易。根據公告顯示，截至2019年3月31日，深圳大本營健康為淨虧損狀態，淨利潤為-90.8萬元。

有投資者曾質疑大股東將不良資產轉移給上市公司，《中國經營報》記者就為何收購大股東的虧損項目等問題致電採訪香江控股相關負責人，對方表示不方便回應。

關聯交易“拖累”業績

香江控股是上世紀90年代起步於深圳金海馬家居的粵系老牌企業，創始人為劉志強、翟美卿夫婦。曾憑借“錦繡香江”和“翡翠綠洲”兩大住宅品牌在廣深地產界一舉成名，但如今在地產業務上卻疲態盡顯。

2018年8月，香江控股發布公告稱，旗下子公司擬收購錦繡醫院、健康體檢公司、錦繡養老三家健康醫療公司的100%股權，三家公司的舉辦方為深圳大本營健康。

香江控股方面稱，收購深圳大本營健康有利於打造多元產業平台，助力上市公司地產項目的配套升級。此外，本次收購標的未來的市場前景及投資收益等方面存在不確定性。

天眼查顯示，深圳大本營健康、香江集團的法定代表人均為翟美卿，與香江控股為同一實控人。公告顯示，截至2019年3月31日，深圳大本營健康財務情況為：資產總額為3645.93萬元，淨資產為2582.62萬元，營業收入為217.65萬元，淨利潤為-90.79萬元。

香江控股此前因收購大股東的虧損項目而遭到質疑。據了解，2017年底，香江控股從控股股東南方香江集團手中斥資25.02億元，收購森島寶地、森島鴻盈和森島置業（以下簡稱“天津三公司”）65%股權。2018年，這三家公司非但沒有盈利，反而分別虧損了1231萬元、594萬元以及2931萬元，將香江控股拖向業績下滑的“泥沼”。

在近期上海證券交易所下發的問詢函中指出，香江控股收購的天津三公司淨資產合計為負0.41億元，收購溢價率高達62倍。該問詢函要求，基於2018年天津三公司的利潤情況，以及項目所在地區的房地產政策和去化情況，說明是否存在業績承諾難以完成的可能。

據了解，香江控股於2017年12月與控股股東南方香江集團簽訂《盈利補償協議》，約定2018年～2021年，香江控股承諾森島寶地擬實現的累計淨利潤為3.53億元，森島鴻盈擬實現的累計淨利潤為4.41億元，森島置業擬實現的累計淨利潤為3.76億元，合計為11.7億元。

受累於天津三公司的虧損，香江控股的業績大幅下滑。年報顯示，2018年香江控股實現營業收入41.35億元，同比下降12.21%；實現淨利潤5.09億元，同比減少38.93%。而其股價從2018年1月12日複牌後的3.92元高點，下跌至2.23元，市值損失達57.45億元。

地塊未開發遭問詢

在近期上交所下發的問詢函中，提及了香江控股擁有大量未開發的土地，要求公司說明儲備土地的具體分布區域，以及目前大量土地尚未開發的具體原因及合理性。

香江控股方面表示，未開發的土地主要位於廣州市番禺區。其中具體位於番禺區南村鎮裡仁洞村迎賓路西側的地塊已於2000年取得土地使用證，使用時間為2000年至2070年，期限為70年，建築面積約35.08萬平方米（最終以政府相關部門批複為準）。

香江控股開發的建案“錦繡香江花園”位於番禺區迎賓路與漢溪路交界處，緊鄰長隆動物世界，建案開發順序自東向西，由紫藤園、玉蘭園以及山水園等多個項目組成。

據本報記者走訪發現，上述未開發地塊在錦繡香江花園小區西側，離小區僅數百米的距離，有大片的土地仍未開發，四周用鐵網圍蔽起來，無人看守，鐵網有被破壞的痕跡，透過鐵網可以看到荒地上雜草叢生。

相關回復函指出，該地塊原計劃於2011年開發，時隔8年仍未開發的具體原因是，2011年廣州市政府將小區內未開發的用地控制為遠景居住用地。為此，自2013年開始，廣州番禺錦江房地產有限公司向廣州市規劃及自然資源局番禺區分局申請剩餘未開發用地的規劃修正，目前已上報廣州市規劃及自然資源局番禺區分局。

近年來，香江控股的拿地力度有所減弱，主要依靠盤活現有土地資源。2018年5月，通過補繳土地出讓金30.37億元，成功獲取了廣州翡翠綠洲十六期優質地塊，增加土地儲備25.2萬平方米的計容面積；通過並購天津三公司，增加土地儲備的計容面積近200萬平方米。

財報顯示，截至2018年底，香江控股持有土地儲備總建築面積約716.29萬平方米，其中已竣工未銷售建築面積約75.94萬平方米，在建工程建築面積約169.45萬平方米。土儲主要為住宅及商業用途，以出售為主。

中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林向記者分析：“香江控股近年來一直在轉型，住宅開發業務比重逐漸降低，幾乎很少再去拿商業地塊。實際上近幾年卻是住宅地產大爆發的黃金時間，目前來看，香江控股布局住宅減少是‘判斷失誤’。另外近兩年香江控股轉型商貿物流方面也承受壓力，從財報等情況來看，香江控股自身經營能力是轉型成效不大的內在原因。”

募投項目陷入虧損

在高溢價收購大股東資產的同時，香江控股使用募集資金進行投資的項目亦不樂觀。

7月13日，香江控股發布回復上海證券交易所《關於對公司有關機構投資者調研事項的問詢函》的公告，其中提及了公司投資性房地產物業以成本法計量， 2019年第一季度末投資性房地產建築面積約105.8萬平方米，公司2019年第一季度投資性房地產的账面價值合計約為32.9億元，存在較大的潛在市場價值。

在香江控股披露的投資性房地產項目中，比較值得關注的是募投項目長沙高嶺國際商貿城和南沙香江國際金融中心。

根據公開資料顯示，長沙高嶺國際商貿城預計從2016年到2018年共投入13.8億元，整體投資收益率為41.24%，出售部分總銷售收入可以達到27.2億元，出租部分每年租金淨流入可以達到5224萬元；南沙香江國際金融中心預計從2016年到2017年共投入2.7億元，辦公樓、商業每年租金淨流入分別可以達到4594萬元、1038萬元。

近日，記者走訪位於廣州市南沙區上隆嶺路與金隆路交界的南沙香江國際金融中心，該項目主要推出公寓產品和辦公大樓產品，其中已無一手辦公大樓在售。現場一位中介告訴記者：“在售的公寓產品價格為18000元/平方米左右，有39～60平方米的戶型，目前仍有少量一手房。”

記者在現場看到，南沙香江國際金融中心整個項目有多棟建築，辦公大樓和公寓產品分開，辦公大樓還有不少部門等待出租，附近交通較為便利，但仍有多個工地正在施工，人流量較為稀少。

根據西南證券報告，南沙香江國際金融中心項目已竣工驗收但尚未全部實現銷售或出租，2018年出售及出租商鋪辦公大樓淨虧損8059萬元，累計出售及出租商鋪辦公大樓淨虧損7936萬元，相應工程款項亦尚未結算完畢。

募集資金投資項目中，長沙高嶺商貿城建設項目包括A1-1、A1-2地塊。截至2018年12月31日，A1-1地塊處於臨建狀態，尚未開工；A1-2地塊已於2017年12月竣工驗收。長沙高嶺商貿城建設項目已竣工驗收但尚未全部出租(2018年出租商鋪辦公大樓淨虧損2319萬元，項目竣工後累計淨虧損2319萬元)。

同策研究院首席分析師張宏偉認為：“中小房企未來應該往小而精的方向去運營，之前房企一味追求規模擴大，並不是好的出路。中小房企可以在一些重要環節，以利潤為導向，放慢節奏、拉長周期，這樣的話可能一個項目的盈利等於規模型房企的兩三倍盈利。”

（編輯：趙毅 校對：顏京寧）