面對監管部門年內發來的第二封問詢函，香江控股像兩個月前一樣，熟練地上演了一番拖字訣以後，終於在7月12日交出了一份姍姍來遲的“答卷”。
這家曾因成功推出“錦繡香江”住宅建案而在業界名噪一時的房地產五百強企業，最近幾年卻由於開發進度緩慢、業績承諾難以兌現、轉型風險暗湧等諸多不順原因而屢屢受到投資機構和監管部門的質疑。
上交所年內兩度質疑其負債和盈利能力
年報顯示，香江控股在2018年度實現營業收入為41.35億元，比上一年同期下滑4.14%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為5.09億元，同比下滑37.69%。或許因為營收連續多年下滑，而企業的資金鏈和盈利壓力持續緊張，上海證券交易所2019年兩度向這家上市公司發出專函質疑。
第一次是5月11日，上交所針對2018年年報要求香江控股就合並子公司的經營質量和資金、業務往來情況，以及房地產開發業務中項目去化、開發進展、產權證書辦理等方面的壓力問題作出說明，同時就一些訴訟信息及若乾滯納金、違約賠償金等事項是否對公司生產經營造成影響，進一步補充披露信息。不過，香江控股接到問詢後兩度申請延期回復，直到6月5日才公開作出回復。
第二次是7月1日，香江控股再次接到上交所的問詢函，要求其就企業投資性房地產項目、土地儲備以及正在開展的科創相關服務業務具體內容等諸多問題作補充說明。這回，香江控股隻申請一次延遲回復，便於7月12日作出了解釋。儘管近年遭遇地產項目“滑鐵盧”，向商貿物流業務轉型的路上一直走得很辛苦，早已被投資者質疑其“目前的經營現金流與投資現金流均為負數”，但是，香江控股在兩次對監管部門的回復中，顯然對自己背上的壓力輕描淡寫，而對於公司的未來發展前景仍然保持較大樂觀。在7月12日的公開回復中，香江控股表示，公司投資性房地產物業以成本法計量，2018年底投資性房地產建築面積約104萬平米，2019年第一季度末投資性房地產建築面積約105.8萬平米，公司2019年第一季度投資性房地產的账面價值合計約為32.9億元，因此存在較大的潛在市場價值。而針對儲備用地的估價問題，香江控股認為，根據土地招拍掛成交情況，結合近期儲備用地建案二手房銷售價格及周邊建案銷售價格，公司上述儲備用地主要位於廣州番禺萬博中心附近，附近有雙地鐵交匯地鐵站，緊鄰長隆旅遊度假區，距離廣州南站僅10-15分鐘車程，地理位置十分優越，公司認為周邊市場價在38000-48000元/平方米是合理的。
記者注意到，除了監管部門的質疑，香江控股今年還遭遇了多位公司高管集體減持公司股票的事件。根據該公司6月15日公告稱，公司4名董事、監事及高級管理人員因個人資金需求，擬自當日起的15個交易日後的6個月內，通過集中競價的方式減持公司股份合計不超過214.59萬股，佔公司總股本的比例為0.0631% 。香江控股單股價格已經從去年初的3.92元高點，一路跌到了今年7月12日收盤的每股2.32元，公司總市值已不足85億元。
轉型遇阻 業績下滑 香江控股疲態盡露
事實上，從2015年香江控股正式踏上“去房地產中心化”的轉型征程以來，該公司不僅股票價格持續萎靡至今，業績亦一路下跌。過去三年來可以說從來沒有好過。
香江控股公司是一家從事城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團，根據關聯公司股權關係可以看出，其背後的大股東是香江集團。
幾年前，香江控股預測到國內房地產市場可能“降溫”，決定將過去以住宅類房地產開發銷售業務為主，商貿物流地產開發銷售業務為輔的經營重點逐步轉向以商貿物流地產開發銷售及運營為主。
2015年香江控股正式溢價收購香江家居，擬通過重組整合家居商貿業務上遊經營資產，增強公司實力和償債能力，加快公司向商貿物流地產業務順利轉型。交易完成後，公司自有物業的建築面積新增約25.62萬平方米。
據公開資料顯示，重組涉及的成都項目計劃投資170億元，香河項目200億元，南京灣項目600億元，長沙項目500億元，總投資達1470億元。有投資人士分析，香江控股當時所有家底不超133億元，就算每年有百億元不到的營業收入，也很難完成如此巨額的投資，所謂的“全球家居CBD”布局很可能是給投資者畫了一個餅。
果不其然，從2016年至2018年三年間，香江控在股商貿流通運營業務板塊的收入在公司總營收的佔比逐年下降，從55.8%一路跌至33%，由財報數據就可以看出，其轉型並未成功。
實際上，記者發現，這幾年香江控股的發展，不只是在商貿流通運營業務表現差強人意，就連原來的主業房地產，亦出現了業績的連年下滑。
地產業務的隕落根源於一次內部並購的“失誤”。2017年12月，香江控股從香江集團手上以62倍的溢價，即25億元的價格接盤了森島寶地、森島鴻盈和森島置業3家負債累累的公司65%的股權。根據天津這三家公司當時的承諾，2018-2020年必須累計完成共11.7億的利潤。然而一年後，香江控股的財報顯示，2018年這三家公司未賺反虧，分別虧損了1231萬元、594萬元、2931萬元。或許正是因為涉嫌向背後大股東利益輸送，香江控股今年5月受到了上交所的嚴肅質疑。
2018年，香江控股一系列財務指標出現了明顯惡化趨勢。其中負債163.77億元，負債率75%，同比增加了15%；2018年實現營收41.35億元，同比減少12.21%，相較於2016年的54.10億元，則已經是連續第二年下滑；歸屬於上市公司股東的淨利潤5.09億元，同比減少38.93%；歸屬於上市公司股東的淨資產50.84億元，較上年末減少33.98%；經營活動產生的現金流量淨額為-29.41億元，較上年末4.44億元由盈轉虧。按照香江控股的說法， 2018年公司營業收入的下降和財務費用的增加導致淨利潤出現下降，營收的下降又主要是房地產結轉收入差異導致。
不管怎樣，一次不算成功的轉型和一次堪稱滑鐵轤的內部收購，讓香江控股這幾年的發展陷入了叢叢危機。
面對監管部門的質疑，香江控股聲稱，公司將在滿足正常生產經營所需資金的情況下，繼續歸還金融機構借款，主動降低財務成本。截至今年4月底，香江控股的資產負債率已得到明顯改善。然而，在房地產行業調控持續加壓的情況下，這家曾經的地產明星企業今年確實已疲態盡露，未來將如何走出泥沼，業界則拭目以待。歡迎登錄南方+房產頻道報料或評論。
【記者】馮善書
【作者】 馮善書
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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