弘陽地產下半年債務增加30% 機構稱杠杆率有變差可能

本報記者 王麗新

上市4個月有余的弘陽地產，正走在加速擴張的路上。隨之而來的，是杠杆率的攀升。

事實上，融資難成本高，資金輸血受阻，一直是房企今年的難題。不過，近期境內融資管道緊俏之外，境外融資頗有回溫的趨勢。加上年底將至，多家房企紛紛發布境外融資計劃。

“即使11月份房企融資動作較為頻繁，但實際上融資環境還是偏緊的。” 同策谘詢研究中心總監張巨集偉向《證券日報》記者表示，總體來看，房企的資金鏈壓力依然很大。

弘陽擬再融資

作為上半年過會的第一家內房股，弘陽地產於今年7月12日登陸H股，為公司募集資金淨額約17億港元，其中六成資金用於開發物業項目或項目實施階段的建造成本，加速全國化進程。

值得關注的是，為了配合上市，弘陽地產去年在土地市場砸下重金。有公開資料顯示，據不完全統計，2017年弘陽地產拿下了43個項目，權益可售面積為245萬平方米，總貨值約367億元。與之相呼應的是，2017年，弘陽地產總負債同比增長率達34.54%。

《證券日報》記者根據同花順統計數據獲悉，2015年至2018年中期，弘陽地產的資產負債率分別為81.64%、81.2%、79.54%和77.82%。

但上市4個多月後，弘陽地產擬啟動新一輪融資。

11月27日，弘陽地產集團有限公司宣布將進行優先票據國際發售，為現有債務進行再融資及一般公司用途，具體金額及利率尚未厘定。

公告稱，於2018年1月1日至2018年10月31日期間，弘陽地產累計合約銷售額為人民幣347億元，較去年同期增加102%。截至本公告日期，公司總債務較2018年6月30日增加約30%，主要因為就其新開發項目進行項目融資所致。

有公開資料顯示，在上市之前，銀行貸款是弘陽地產外部融資的主要來源，其2017年底未償還的銀行貸款為68.65億元。另外，在其債務中，信託及其他融資佔比19.9%，該部分借貸集中於2018年和2019年到期，利率最低為7.5%，最鋼彈9.1%。而其2015年以來近三年的平均融資成本為8.38%、7.72%和7.52%。

“房企上市後需要不斷解決流動性問題，否則資金壓力會很大，從而引起經營方面的困境。實際上，上市本身也提供了較好的融資機會，總體上說，弘陽地產進行再融資符合預期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，當然，當前樓市銷售是降溫的，企業需要想辦法找到輸血管道，否則未來償債壓力會大增。

機構稱杠杆率有變差可能

據弘陽地產方面介紹，截至2018年5月31日，公司已開發的90多個項目布局20余個城市，土地儲備面積達1154萬平方米，目前已經布局華中、華南和西南等多個區域，近50%在二線城市，25%在強三線城市，25%在三、四線城市。

上市之後，弘陽地產完成幾筆單筆超過10億元的投資。8月2日，以11.28億元在佛山摘得一塊商住地塊；9月25日，以16.4億元拿下武漢名流置業55.25%的股權。

這兩筆大的投資，無疑都是為了儲備土地，加速全國化擴張。據了解，弘陽地產為弘陽集團貢獻了90%左右的收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤），並佔弘陽集團總資產和債務的70%以上。

標普曾表示，該公司杠杆率略低於弘陽集團，一方面是因為其部分股權資金來自於集團層面的債務，另一方面是因為該公司前不久通過IPO增加了股權資本。

“上市幫助弘陽地產拓寬了融資管道、改善了公司治理。”標普稱，公司延續2018年的快速規模擴張，預計其2018年應佔銷售額較2017年將增長50%以上。該機構預計，弘陽地產對南京市場的依賴將會繼續減弱，其2018年南京市場銷售額佔總銷售額比例將從2016年接近65%的水準下降到不足40%。

標普稱，弘陽地產追求合約銷售總額的高增長，計劃在未來幾年將50%到60%的應佔銷售額用於土地儲備的積累。該機構認為其杠杆率有變差的可能，但如果市場情緒反轉，該公司能夠控制擴張步伐。通過應佔比例較小的合聯營安排購置土地的偏好，也有助於降低相關風險。