萬科地產投資向中西部傾斜，1-7月銷售3498億元

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萬科企業股份有限公司成立於1984年，2014年萬科第四個十年發展規劃，把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套裝務商”，2018年萬科將這一定位進一步迭代更新為“城鄉建設與生活服務商”，並具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。

萬科地產

一、投資向中西部傾斜，

1-7月累計銷售金額3498億元

在投資上，2018年1至7月，萬科共計新獲取158個項目，全口徑建築面積3042萬平米。從全口徑建築面積來看，2018年1至7月，招拍掛和股權收購的土地的建築面積比例為54%和46%，基本五五開；從權益口徑來看，股權收購和招拍掛方式獲取的權益土地建築面積比例約為60:40。從平均地價來看，1至7月全口徑平均地價5534元/平方米，佔1至7月銷售均價的比例是37%。

在核心城市政策強壓下，三四線城市的體系化修複促使多數企業將投資重點向三四線城市轉移，中西部城市迎來發展契機，也受到企業的投資青睞，萬科的投資重心也在逐漸向中西部城市傾斜。2018年7月萬科新增土地投資中，近50%（權益面積）位於中西部城市。

銷售上，2013年至2017年，萬科的銷售業績保持穩健增長態勢。截至2018年7月底，萬科地產實現合約銷售面積2342.2萬平米，同比增長10.6%，金額3498億元，同比增長11.9%。

圖表:2013-2018H1萬科銷售業績走勢

得益於前瞻性布局，2015年至2018年上半年，萬科在中西部區域的合約金額佔比持續上行，2018年上半年佔比為20.8%。

圖表：2015-2018H1萬科合約銷售金額區域佔比

注：南方區域包括深圳、廣州、清遠、東莞、惠州、佛山、珠海、中山、廈門、福州、漳州、泉州、莆田、三亞、南寧、長沙、晉江、石獅；上海區域包括上海、杭州、嘉興、蘇州、昆山、常熟、無錫、南京、南昌、寧波、合肥、揚州、溫州、蕪湖、徐州、南通、鎮江、常州、泰州、宿遷、海寧、馬鞍山；北方區域包括北京、秦皇島、天津、沈陽、撫順、大連、長春、哈爾濱、吉林、青島、濟南、煙台、太原、唐山、鞍山、石家莊、廊坊；中西部區域包括成都、南充、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽、烏魯木齊、蘭州、玉溪；其他包括：香港、紐約、舊金山、倫敦。

二、增收又增利，

營業收入同比增長51.8%

2018年上半年，萬科實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%，淨利潤為135.2 億元，同比增長 34.5%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤人民幣91.2億元，同比增長24.9%。

2018年上半年，房地產業務的結算毛利潤率為27.3%，較2017年同期提高2.5個百分點。

圖表：2013-2018H1萬科的盈利情況

三費方面，2015年至2018年上半年，萬科的費用率保持上行態勢，2018年上半年三費費用率達8.95%。從絕對量上看，2016年至2017年，萬科的管理費用增長迅速，主要原因在於三點：銷售規模的增長；公司持續布局延伸業務；資訊化建設的投入，從而導致相關的管理費用增長。

圖表:2013-2018H1萬科三費費用率走勢

三、淨負債率維持低位，

短期無償債壓力

2018年行業整體融資管道受阻，融資成本不斷上行。2018年上半年，萬科的融資利率水準相對2017年同期約上浮0.1%-0.2%，開發貸大概在基準利率的基礎上浮約10%左右。

得益於穩健的資產負債表和穩健的回款政策（銷售滾動回款率保持在93%以上），2013年至2018年上半年，萬科的淨負債率維持在較低水準，40%以內，2018年上半年為32.7%。2018年上半年，萬科的現金短債比為1.62，短期不存在償債壓力。

圖表:2013-2018H1萬科的償債能力表現

截至2018年7月底，萬科借款餘額為2421.2億元，較2017年末增加514.96億元，佔2017年末淨資產比例為27.59%。

圖表：2018年萬科典型融資情況

注：數據截至2018年8月20日。

四、物流地產穩健發展，

差異化布局物流倉儲

物流地產業務規模不斷增長，截至2018年7月底，萬科已進入32個城市，現存面積663萬平米。2018年1至7月，萬科共新增物流地產項目38個，權益價款61億元。

同時萬科也提供了差異化的物流倉儲業務，2017年10月，萬科進入冷鏈領域，2018年7月，萬科收購香港太古冷鏈包，共有包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫。目前在建面積約25萬平米，加上萬科已經在沈陽和上海擁有兩座冷鏈，萬科共計擁有9座冷鏈庫，未來將逐步建立冷鏈運輸網。冷鏈物流屬於高門檻行業，雖前景廣闊，但是對毫無經驗的房地產企業而言也將是巨大挑戰。

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