融創中國手握1.6億優質土儲，大象仍可起舞

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融創中國是一家專注於高端物業開發和管理，立志成為行業領跑者的房地產開發企業。2003年成立於天津，2004年開啟深耕西南之路，2007年首次進入北京和蘇南市場，2010成功掛牌於香港聯交所，2012年進駐上海和杭州，2014-2016年全國化擴張至濟南、海南等城市區域，形成北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深和海南八大區域的戰略布局，2017年收購萬達旗下文旅項目91%的股權，多元化資源儲備進一步增厚。2018年1-6月更是位於億翰智庫發布的《中國典型房企銷售業績TOP200》排行榜第五位。公司手握大量優質土儲，下半年將有超360個項目在售，總可售貨值高達4900億元，為未來業績增長提供強力保證。

一、合約銷售：

合同銷售同比增長76%，大象仍在起舞

2018年上半年融創秉承高周轉的銷售策略，加大推盤和去化力度，並在充足高品質的可售資源支持下，實現合約銷售規模持續高速增長。上半年，錄得合約銷售金額1915.3億元，同比增長76%。權益合約銷售金額亦達到1378億元，同比增長83.7%。分區域來看，北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中、海南區域分別貢獻15.7%、19.8%、16.5%、16%、19.1%、6.4%、4.3%、2.2%。

圖表：融創近5年銷售規模高速擴張

圖表：2018年上半年銷售金額按區域分布

注：具體的區域城市見下文土地儲備備注部分

二、業績表現：

規模利潤大幅增長，盈利能力強勁

受益於交付結轉面積的大幅增加，以及上海、蘇州、廣州和杭州等多個區域高毛利項目的結轉，2018年上半年融創實現營收和利潤的大幅增長。其中錄得營業收入465.8億元，同比增長215%；毛利潤115.3億元，同比增長251%；歸母淨利潤63.6億元，同比增長287%。同時高毛利項目的結轉也拉高了公司的毛利潤率和淨利潤率，2018年上半年公司的毛利潤率和淨利潤率分別為25%和14%，較上年同期均增加3個百分點，處於行業較高水準。

圖表：2014-2018年1H融創業績表現（億元）

圖表：2014-2018年1H融創毛利潤率和歸母淨利潤率水準

融創的營業收入、毛利潤、歸母淨利潤近幾年都保持較高增速增長，毛利潤率和歸母淨利潤率也總體維持穩定上行，盈利能力依舊強勁。但從融創近幾年三費費率來看，增幅較為明顯，銷售費用、管理費用以及財務費用增長的主要原因分別是由於融創多元化業態逐步成型，比如文旅業務等帶來的員工成本持續加大；物業銷售規模持續擴大，項目大幅增加帶來的廣告、推廣成本；利率的上行，投資力度的加大帶來的融資規模持續擴大。

圖表：2014-2018年1H融創三費情況（億元）

三、土地儲備：

區域分布合理，一二線佔比超7成

2015-2017年，從融創的財務費用激增就可以看出，這三年是融創積極加倉，大規模備彈的三年，新增土地儲備分別為1015萬平米、4773萬平米和6764萬平米，三年新增土儲的平均年複合增長率高達169%。進入2018年，面對日益嚴苛的調控政策和國內環境的變化，融創開始放緩拿地節奏以合作拿地為主要的投資策略，以分散風險。半年報顯示，公司近1.6億平米的土地儲備中，權益土地儲備為1.1億平米。

2018年上半年，融創新增土地儲備為2920萬平米，權益土地儲備約1545萬平米，平均土地成本3620元/平米。截止2018年6月30日，公司及其聯署公司總土地儲備約1.56億平米，權益土地儲備1.09億平米。公司大部分土地儲備位於一線及環一線城市，充足高品質的土地儲備將支持融創未來幾年的穩健發展。

圖表：2014-2018年1H融創新增土儲及總土地儲備情況（萬平米）

按區域分布來看，北京、華北、上海、西南和東南區域貢獻最大，分別佔總土儲的19%、18%、13%和24%。區域分布合理，能有效分散單一區域的波動風險。

圖表：土地儲備按區域分布

注：北京區域包括，北京、濟南、青島、太原、石家莊、張家口、蘭州、煙台、廊坊、承德、德州；華北區域包括，天津、西安、鄭州、沈陽、大連、哈爾濱、長春、大慶；上海區域包括，上海、蘇州、南京、無錫、烏魯木齊、常州、鎮江、南通、揚州、徐州、鹽城、泰州、蕪湖、馬鞍山、滁州、棗莊；西南區域包括，重慶、成都、南寧、昆明、桂林、貴陽、柳州、北海、西雙版納、南充、綿陽；東南區域包括，杭州、合肥、廈門、寧波、嘉興、湖州、紹興、莆田、泉州、舟山、台州、溫州、金華；廣深區域包括，深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山、珠海、清遠、江門、肇慶、湛江；華中區域包括，武漢、長沙、南昌、異常、景德鎮、吉安；海南區域包括，三亞、海口、萬寧、珠海、安定、屯昌、文昌；

四、財務情況：

負債水準總體可控，未來或將下

由於融創在2015-2017年投資力度大幅加大，導致杠杆水準有較為明顯的提升，2017年末融創的淨負債率為202%（不包含永續債）。但考慮到在去杠杆的大背景下，公司的融資大概率會放慢步伐，疊加公司儲備的大量優質貨值，未來業績釋放後將增厚淨資產。因此我們預計未來融創的淨負債率將會逐漸下行，回歸行業合理區間。2018年上半年，融創的淨負債率為193%，較2017年末下降9個百分點。同時，上半年融創的現金短債比為1.2，短期無償債風險。

圖表：2014-2018年1H融創淨負債率和現金短債比情況

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億翰股份

億翰股份，專注於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為70%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業谘詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專注於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的路線上盡一份綿薄之力。