萬科年淨利338億 鬱亮：活下去是對自己說的

萬科（000002, 2202.HK）周二發布年報，2018實現營業收入2,977億元人民幣，歸屬於上市公司股東的淨利潤338億元，同比分別增長23%和20%。期末淨負債率31%，繼續處於行業低位。

萬科董事會主席鬱亮於今天的業績會表示，從去年下半年，很多人要麽擔心我“活不下去”，要麽擔心我們讓別人活不下去，萬科是一個有危機感的公司，（之前說的）“活下去”是我們對自己說的。

公告顯示，2018年萬科實現銷售面積4,038萬平米，銷售金額6,070億元，分別增長12%和15%。銷售均價為15,067元/平米，比上年同期僅增長1.7%，幾乎持平。

2018年全國建案銷售面積為17.17億平米，同比增長1.3%；銷售金額15.0兆元，同比增長12.2%。相對於整體行業而言，萬科明顯是表現不錯的優等生。但就萬科自身而言，銷售面積、銷售金額和銷售均價的增速均處於2013年以來的最低位。在表現亮眼的2017年，萬科的銷售面積同比增長30%達3595萬平米，銷售金額增長45%達5299億元，銷售均價同比增長12%達14,814元/平米。

2018年，萬科的銷售費用達79億元，同比增長26%。這一增長高於12%的銷售面積增長，也顯示出萬科的銷售壓力。談及去年的經營壓力，萬科在年報中稱，2018年宏觀經濟形勢日趨複雜，全國建案銷售面積增速逐季放緩，行業集中度上升導致大型企業競爭更加激烈，企業轉型仍面臨諸多挑戰。

萬科的銷售產品主要是住宅，佔比達85%，一些位於一、二線城市，其中很多是此輪房地產調控的熱點城市。公司2018年銷售商品、提供勞務收到的現金達到3981億元，同比增長8%；2017年公司此項現金達到3684億元，同比增長29%。增速減緩顯示2018年銀行在這些熱點地區發放購房貸款的審核有所收緊。

萬科的銷售區域比較分散，24%的銷售金額來自於南方區域包括深圳和廣州；30%來自於上海區域包括上海和杭州；24%來自於北方區域包括北京和天津；21%來自於中西部城市包括成都和武漢。當年公司在全國建案市場的份額上升至4.05%，2017年為3.96%。

萬科總裁、首席執行官祝九勝於周二舉行的業績推介會上表示，按照全球經驗看，一般單一房地產開發商做到6%到8%的份額就很高了，萬科的戰略定位並不依賴於規模的增長，而是要提供更多的產品和服務來建立的客戶口碑。

祝九勝稱，萬科自2014年就探索租賃住宅，目前已經開業了六萬間，這一塊的業務很難賺錢，但增加了一個城市的濃度；第二是物流業務，在這個領域是相對領先的地位，公司去年更是成功收購了太古冷鏈；第三是是傳統的物業管理，萬科現在從隻管理自己的建案到其它建案，2018年的收入超過了100億。年報顯示，萬科收購太古冷鏈的價格大約在19.2億元左右。

總體來看，這三塊新業務對2019年萬科收入和利潤的貢獻都不會太大。在主要的房地產開發業務方面，萬科在業績會上沒有透露2019年的具體銷售目標。年報顯示，2018年萬科獲取新項目227個，總規劃建築面積4681萬平方米，按建築面積計算，其中72 %位於一二線城市。截至2018年末，萬科總土地儲備在1.5億平方米左右。

總體來看，萬科的負債水準比較健康。祝九勝在業績推介會上稱，截止2018年底，公司的貨幣資金為1884億元，遠高於一年內到期的流動負債總和932億元。截止年末，萬科融資餘額為2612億元，其中53%為銀行貸款，27%為債券，20%是其它貸款。

但是公司2018年三大現金流量淨額均同比有所下降。對此，祝九勝稱，現金流的下降一方面和業務發展所帶來的投資需求有關，同時還和轉型期間的投資也有關係。融資活動現金流同比下降則是因為去年融資規模隨著業務發展有所增加。但公司未來會繼續做好現金流的管理。