購房知識：建築面積、公設面積、套內面積

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買房對每個家庭來說都是十分重要的事情，在買房過程中會涉及到各種各樣的面積名詞，如：建築面積、公設面積、套內建築面積...而你是否真的懂其中含義？對於購房者來說，這些面積都是自己花錢買來的，一定要弄清楚。

一、建築面積

（一）建築面積：建築物外牆外圍所圍成太空的水準面積，包含了它包括房屋內使用面積、牆體面積以及屋外走廊、電梯、消防通道等公共區域的公設面積。簡單說，建築面積就是你買房時銷售說的面積。

（二）單層建築物不論其高度如何，其建築面積均按一層計算；

多層或高層建築物的建築面積是按各層建築面積的總和計算；

二、公設面積

（一）公設面積：一棟樓房裡面所有公共區域都需要整棟房屋的業主公設，計入購房的建築面積，建築公設的面積部分產權歸整棟購房者所有，包括：屋外走廊、電梯、消防通道、值班警衛室等公共區域。

（二）公設面積計算

如：建築面積100平米的房子，公設系數為20%，則套內面積為83平米。

公設面積越小，意味著得房率越高，購房者花在不可支配面積上的錢也較少。但是公設面積過小，也會在一定程度上影響整體的美觀和居住得舒適度。不過值得注意的是，得房率越高並不一定代表公設面積越少，如果將贈送面積計入套內面積，得房率自然就“拔高”了。

（三）不計入公設面積的地方

1、小於2.20米的房屋部分；

2、突出房屋牆面的構建、配件、裝飾柱的玻璃幕牆、飄窗、垛、勒腳、台階、無柱雨棚、煙道、壁爐等；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、建築物內的操作平台、上料平台及利用建築物的太空安置箱、罐的平台；

5、騎樓、過街樓的底層用作路線街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作路線街巷通行的部分，不論其是否有柱，是否有圍護結構；

6、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防乾、支線；

7、電梯下方的電梯機坑；

8、戶室或陽台中由欄板、護欄等分隔的冷氣機機位；

9、露台。

（四）不同樓層公設面積佔比

1、一般情況下 7 層下住宅公設率在 7% - 12%

多層建築一般是指層數在6層左右磗混結構的建築，其參與公設部分的面積包括外牆水準投影的1/2，樓梯、樓梯間和為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。

2、小高層住宅 7-11 層的約在 10% - 16%

樓層為 7-9 層的小高層公設取決於各建案自身的情況，不同的小高層建案公設也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公設系數在 10%-15% 之間，而帶電梯的小高層住宅，公設系數在 15%-20% 之間。

3、高層 12-33 在 14% - 24%

4、別墅在 1%-8%

一般來說獨立別墅沒有公設面積，聯體別墅有較少的公設面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連接的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公設面積。

三、套內建築面積

套內建築面積：套內使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積三部分組成。是除去公設面積的建築面積。

小編送福利，如何獲取高得房率？

1、公設面積小的房子

公設面積小的住宅得房率較高，受樓高、樓層結構等因素影響，不同建築的得房率存在著差異。樓梯、公共走道、電梯所佔的面積都要算在公設面積裡，這些配套設施都需要佔面積，也就是意味著公設面積大，得房率低。

2、樓層低的房子

很多情況下，低樓層比高樓層得房率低，樓層越高、樓層結構越複雜，公設比例也就越高，得房率也就越低；其中，多層比起高層省了電梯、供水設備間等公共部位，得房率更高。

3、戶外使用面積大的房子

很多開發商會盡量擴大使用面積來提高得房率，最常用的方法就是建造半封閉陽台和大飄窗，這樣不會額外增加公設，但是卻增加了得房率。

4、板樓

很多開發商會盡量擴大使用面積來提高得房率，最常用的方法就是建造半封閉陽台和大飄窗，這樣不會額外增加公設，但是卻增加了得房率。

1、得房率並不是越高越好，得房率過低會提高使用面積的單價，但是得房率過高會降低居住品質。得房率往往跟小區的相關配套聯繫在一起，如果得房率特別高，只能說明樓梯的寬度、公共走道、電梯等配套不是很完善。樓體電梯間、走廊等公設面積是為了滿足日常生活需要，公設面積大也不一定是壞事，雖然住房實際使用面積相對少了，但公共活動太空也相對大了，居住的舒適感也會提升。

2、主要以居住者的居住體驗為標準，在保證小區配套完備合理的前提下，得房率當然是越大越好。這裡跟大家提供一些數據，大家在買房的時候可以參考一下。一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%。