買房對任何一個家庭來說都是件大事，為了穩妥，有時我們會選擇求助於中介公司和銷售人員，以借助他們來應對這繁雜的購房過程。可萬一所托非人，缺乏了解的購房人陷入如“建築面積”“套內建築面積”“預測面積”等文字遊戲，買到的房屋面積與合約約定不符時，該怎麽辦呢？
近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）審結了一起因“預測面積”引發的定金合約糾紛案，法院認定格式條款提供方敗訴，判決解除《定金合約》，定金返還至購房人。
定金合約裡的面積陷阱
潘菲公司
這套房子很符合你們的要求，30.51平方米，總價才150萬。性價比特別高，非常合算……
楊青&文秀
價錢倒是挺合適的。
楊青&文秀
那你說的這30.51平是實際到手的面積嗎？
潘菲公司
嗯，沒錯兒。
楊青&文秀
那這個房子現在是什麽狀態？
潘菲公司
現在房子剛剛搭了個框架，磚頭都還沒砌。
楊青&文秀
那磚頭砌好是不是還有30.51平？
潘菲公司
牆體是在外面的，所以這30.51平就是你們的使用面積。
聽到銷售的回答，楊青二人心想這30.51平應該就是自己能實際使用和居住的面積，很符合自己的預期，價位也能接受，當即就在售樓處簽了《定金合約》，合約載明：“預測面積30.51平方米，總價150萬元，先支付定金10萬用於定購房屋”。
一套房出現多個面積術語
支付完定金，楊青二人就回家了，可心裡總有些不放心，決定再確認一下房屋的具體情況。於是二人撥通了銷售李斯的電話，在問到所購房屋面積的時候，銷售這會竟然告訴他們這30.51平是“建築面積”。夫妻二人聽到這就懵了，說好的“到手使用面積”，怎麽就變成了“建築面積”？拿起《定金合約》仔細一看，上邊寫的還是“預測面積”，對頭一回買房的夫妻二人來說， 對“到手使用面積”“建築面積”“預測面積”這三個不同的面積術語完全分不清楚。在二人的追問下，銷售告知這實際的到手使用面積可能約為17平。
楊青二人感覺自己上當受騙了，決定解除《定金合約》，要求潘菲公司返還定金。但是潘菲公司同意解除《定金合約》，卻拒絕返還定金，原因是楊青二人自身原因未按時簽訂銷售合約。後因雙方交涉未果，楊青二人遂訴至法院，請求法院判決解除《定金合約》並返還定金。
一審法院判決支持了楊青二人的訴訟請求，潘菲公司不服，上訴至上海一中院。
合約提供方需明確房屋面積表述
二審時，就《定金合約》載明的“預測面積30.51平方米”，楊青二人堅稱銷售人員的行為讓其誤以為是套內建築面積，潘菲公司則表示按照相關法律規定和房屋買賣實踐慣例，房屋系按照建築面積出售，此處應理解為建築面積，且公司銷售人員已經明確告知。
上海一中院認為：
潘菲公司在銷售房屋時，應對標的物的詳情履行誠實告知義務，以消弭潛在爭議。潘菲公司主張其在與楊青二人簽訂《定金合約》時，已告知合約條款中的“預測面積”系建築面積而非實際使用面積，但對此未提供充分證據予以證明
根據《建案銷售管理辦法》相關規定，建案銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價，可見，法律規定的建案出售計價方法並非只有建築面積一種理解。《合約法》規定，對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常的理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。《定金合約》文本系潘菲公司制定提供，在房屋面積約定不明且雙方無法達成一致的情況下，楊青二人要求解除合約，其原因不可歸責於任何一方。一審法院判定《定金合約》應當解除，已付定金應當返還並無不當。
上海一中院遂駁回潘菲公司的上訴，維持原判。
（文中所涉人名及公司名均為化名）
文：王長鵬 蔡妍
轉自上海一中法院
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