環京樓市“首付分期”調查：部分建案首付低至5%

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本報見習記者 劉 萌

“3·17”樓市政策馬上滿周年，一年的調控使環京樓市逐漸降溫。

近日，《證券日報》記者調查發現，為了刺激銷售，在北京周邊多個縣市，不少項目打出“首付分期”、“全款分期”、“免費更名”等各類促銷廣告。針對外地購房者沒有購房資格，部分限購城市的部分建案銷售還給出“先購房再繳稅”等辦法。

據記者了解，部分對非當地戶籍居民家庭限購1套商品住房的城市，首付最少可低至5%；而限購政策更為嚴格的部分縣市，首付最少可低可至20%。

首付最低5%起

2017年5月份，河北省政府辦公廳頒布樓市調控新政，外地人購買環京和環雄房子需提供三年社保或個稅證明；隨後，保定主城區、廊坊市區、三河、大廠、香河、固安、永清等地陸續頒布相關細則。

針對外地人購房附加三年社保或納稅記錄的條件，部分開發商採用“分期首付”的方式加速回款，緩解資金壓力。

根據2017年3月1日發布的《涿州市人民政府關於保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》，對非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低於30%；對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低於50%。

在涿州市某建案，銷售人員告訴《證券日報》記者，認購並且直接簽約的客戶可以首付5%選房，剩餘25%分6次付清，每隔三個月還一次，每次還款不低於總房款的4%。同時，選擇5%首付的購房者，如果提前將25%首付還給開放商，還可返還還款額10%的利息。

上述銷售人員以某折後單價為每平米1.15萬元，建築面積為92平米的房子給記者舉了個例子。購房者選擇5%首付，即交納5.29萬元，如果2018年3月份與開發商簽訂合約，剩餘首付需分別在2018年6月份、9月份、12月份，以及2019年3月份、6月份、9月份支付，每次還款大約5萬元；待購房人湊足30%首付以後，再去銀行申請抵押貸款。

而在廊坊市多個區縣，多個建案對於外地購房者執行“首付20%，全款分期”的政策。同時，對於選擇不同分期方式的購房者實行不同的單價。

2017年3月份，在北京“3·17”新政發布後，廊坊市政府發布通知規定非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購更新，已經擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。據《證券日報》記者了解，按照廊坊市目前的政策規定，對於有資格的購房者，首套房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%。

根據當地某建案銷售的介紹，非廊坊戶籍的購房者可以先和開發商簽訂《認購協定》，鎖定房源，並由開發商牽頭在當地掛靠企業繳納當地個稅，繳滿三年之後再簽訂正式的《建案買賣合約》，進行網簽備案手續，掛靠當地企業每年需花費7000元-8000元。

不過，看似較低的“首付20%”的宣傳，卻暗藏玄機。在《證券日報》記者的追問下，銷售人員告知，目前霸州、永清等區縣的多個建案是不接受貸款買房的，所謂的“首付20%”其實是“全款分期”，是向開發商借款，並且，不同的“分期方式”售價是不同的。

針對每平米的售價不同，銷售人員以某均價報價為1.2萬元/平米、面積為77平米的兩居室給《證券日報》記者做測算：分期三年，首付20%，均價為1.2萬元/平米，總價為92.4萬元，首付為19.4萬元，剩餘80%的房款三年內平均每季度還給開發商6萬元-7萬元，直至還清；分期一年，首付20%，均價為9000元/平米，總價為69.3萬元，首付為14.3萬元，剩餘80%的房款一年內平均每季度還給開發商13萬元-14萬元；全款購買，均價為8500元/平米，總價為65.45萬元。

由於該項目在售建案多為預售屋，以2020年交房的建案居多。同時，如果購房者沒有購房資格，繳稅3年後也就是2020年才可以簽訂正式的《建案買賣合約》。上述三種支付方式，實際上都是全款購房。

低首付暗藏風險

去年以來，限購政策的更新和發酵讓環京區域的樓市受到不小的衝擊。在《證券日報》記者調查過程中，多個建案銷售勸說記者先交定金鎖定房源。

銷售人員針對記者首付未交齊、沒有購房資格、無法網簽等手續問題勸說稱，“您先選定房子，繳稅我們來聯繫，三年內可以免費更名一次，到時候您不想要了，轉手賣了賺差價就行，沒必要急著現在網簽。”

一位房地產銷售告訴《證券日報》記者，“樓市不景氣的時候，‘首付分期’這種情況就會出現。首付分期其實也說明開發商面臨資金壓力的問題，需要刺激銷售，加速回款。繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源後，由於沒辦法網簽，按照現行政策，未來房源的出路只有兩種：要麽轉手倒賣賺取差價，要麽繳稅3年獲得購房資格後回歸到正常交易。”

對於首付分期和免費更名一次，其實都是變相的促銷方法，看似是購房人佔了便宜，實際最大獲益者還是開發商自身，既解決了資金問題，又把風險轉嫁給了購房人。尤其是免費更名，需要購房人自行去找接盤者，如果找不到，即便承諾免費更名10次也沒有任何意義。同時，由於3年時間並不算短，如果中間再頒布其他政策，例如社會保險繳納證明期限更嚴格，購房人將處於非常被動的位置。