險資首次獲準進入樓市 為何“打雷不下雨”？

　　險資首次獲準進入樓市 為何“打雷不下雨”？

　　來源：時間財經

　　中國樓市歷史性地對保險開放，但險資的首單住房租賃項目卻陷入難產境地。

　　房地產一直是保險資金投資的禁區，但這一領域歷史性地向保險業打開了閘門。不久前的5月28日，銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

　　這一落地政策的巨集觀背景是以“房住不炒”為基調，而且2017年7月，住建部、國家發改委、財政部、人民銀行、證監會等九部委聯合發文要求加大對住房租賃企業的金融支持。

　　尷尬情況是，險資住房租賃首單產品至今仍未問市。平安集團旗下平安不動產與朗詩綠色集團的長租項目合作有望讓險資嘗鮮，但時間財經了解到，儘管這個上海浦東的長租公寓項目已經進入落地招租階段，但配套的保險資金方案仍沒有募投管退的時間表。

　　房住不炒、租售並舉的樓市巨集觀政策之下，證監會和銀保監會都聯合住建部，發布了支持租賃住房市場發展的配套金融政策。住房租賃資產證券化產品和針對長租公寓的銀企合作已經多有產品和項目發行、落地，而保險資金卻只聽政策“打雷”，不見市場“下雨”。

　　樓市罕見開閘，險資緣何猶豫不前？原因可能不只一個。

　　掣肘

　　比銀保監會先行一步的是證監會。2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。鼓勵地方政府頒布優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金（REITs）。

　　此後的5月，規模100億元的中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號第一期資產支持專項計劃在深交所綜合協定交易平台上線。6月，國內首單民企長租公寓儲架式權益類REITs--高和晨曦-中信證券-領昱1號資產支持專項計劃首期也成功發行。

　　算上此前已獲準發行的五單長租公寓領域ABS（資產證券化）產品，發行主體分別涉及魔術方塊公寓、自如、新派公寓、保利地產、招商蛇口五大長租公寓運營商，合計獲準發行規模已經接近500億元。

　　與二級市場主體對長租資產證券化產品的蜂擁之勢相比，保險企業和保險資金則表現得極為冷淡。國泰君安證券研究院分析師謝皓宇對時間財經表示，此前保監會對保險資金不動產投資的限制較大，對保險資金進入長租市場形成阻礙。

　　國泰君安證券研究院的研報顯示，保險資金投向房地產受限較多。從投資範圍看，要求項目布局在直轄市、省會城市或者計劃單列市等，不允許投資住宅開發和銷售，僅能從事商業、辦公、養老、醫療和汽車服務等不動產及自用型不動產。而且至少要已經有土地使用權證和建設用地規劃許可證；從保險資金運用管理辦法看，投資不動產金融產品要求AA及以上級別，對於住宅領域的投資基本上沒有。

　　2018年5月的保險樓市新政鼓勵保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場。但新政並未掃除前述險資投資樓市的既有政策障礙。

　　特別是在2016年，保監會嚴令各保險機構自查不動產投資，強調保險機構以債權、股權、物權方式投資的不動產，其剩餘土地使用年限不得低於15年。保監會對一部分違規企業實施了取消或暫停不動產投資能力備案等措施，這一強監管舉措至今也未鬆綁。

　　市場風險

　　時間財經梳理保監會官方數據顯示，保險資管公司各項注冊產品以不動產債權投資為主。截至2017年底，保險資產管理計劃規模為2.1兆元，按照2017年新注冊產品中不動產債權計劃佔比42%算，不動產債權計劃的規模預計為8634億元。目前看來，持有型的、擁有穩定現金流的物業，例如購物中心、辦公樓等，更容易獲得保險資金。

　　平安不動產與朗詩綠色集團聯合運營的上海森蘭項目位於上海浦東新區自貿區外高橋片區核心商務區，總建築面積為4.6萬平方米。項目交通便利，周邊配套成熟完善，現處於裝修改造階段，計劃於今年10月預租，12月正式營業。平安不動產評估稱，險資所具備的長期、穩定、中低風險偏好等特點與長租公寓業態特點天然匹配。

　　不容忽視的現實是，長租項目屬於重資產、低收益性質。有保險資管公司人士告訴時間財經，目前國內一線城市租賃市場的租金回報率在1%至2%，遠低於歐美發達國家主要城市，在不考慮不動產升值太空的情況下，投資收益能否覆蓋險資負債成本，是決定險資參與積極性的主要因素。受到一線城市低租售比及公募REITs遲遲無法推出的限制，險資短期內可能只會在優質項目進行試點投入，同時觀望政策和市場反應。

　　利好消息是，長租項目的持有成本可能大幅降低。多部委聯合推出的住房租賃新政允許“大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房”，並“支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房”。

　　平安不動產的評估報告稱，上海森蘭項目是一個存量建築，收購資產價格較低。改造成長租公寓運營之後，租金回報將會提高，資產價格也隨著上漲。當資產價格上漲到符合預期的時候，可能會選擇一個合適的方式退出。（北京時間財經 嶽嘉）

責任編輯：劉萬裡 SF014