集體土地直接入市，對樓市影響有多大？

土地是財富之母。任何風吹草動，都會帶來長遠影響。

這一次，土地制度改革，終於邁出實質性步伐。

23日提前全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，在土地制度改革上做出探索：

1、刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定；

2、對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由部門或者個人使用。

3、現行城市房地產管理法，關於集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改。

這三條修改，簡而言之可概括為非農建設用地不再“必須國有”、工商業小產權房有望轉正、相關法規同步修改。

這意味著什麽，又會對樓市帶來何種影響？

01

不再“必須國有”，意味著什麽？

不再“必須國有”，聽起來很拗口。要想理解這句話的含義，必須要明白我國的土地制度有何特殊之處。

在中國，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。這裡的集體土地，包含城中村在內。即便是被CBD鋼筋水泥森林包圍的城中村，其用地性質仍舊是集體用地，而非國有用地。

城市建設時，國有土地可以直接入市交易，而包括城中村在內的集體土地，則要通過政府徵收，先在土地性質上變成國有土地，才能在二級市場上進行交易。

國有土地直接入市，集體用地必須“國有化”方能入市。後者比前者多了一個“中間商”，這就帶來無窮無盡的問題。作為“中間商”的地方政府可以通過“賺差價”的方式，在其中獲取巨額的土地出讓金。而利益分配矛盾，也為城中村改造、城市拆遷帶來巨大矛盾。

更關鍵的是，所有土地都必須轉為國有性質方能入市交易，那麽地方政府順勢成了土地的唯一供應者。唯一，必然意味著壟斷，壟斷必然意味著供給不足，供給不足必然帶來供求失衡，而供求失衡正是房價上漲的最大動力之一。

如果農村集體土地，不再“必須國有”，甚至獲得與城市國有土地同等的權益。那麽，土地供應壟斷製，就會失去根本支撐。

一言以蔽之，沒了“中間商”賺差價。

當然，這並非土地性質變化，集體土地還是集體土地，國有土地還是國有土地。只是在入市交易上，方式發生了變化。此前部分城市就已放開了農村集體土地建設租賃房，如今集體經營土地直接上市有望，這都是具體使用方式變化，不涉及土地制度本身。

同時，理論是一方面，現實是另一方面。沒有多少城市能拒絕土地財政的誘惑，也沒有幾個城市能擺脫土地壟斷供應的利益依賴。具體如何落地，仍有賴細則公布。

02

小產權房轉正仍舊無望！

集體土地可以入市交易，這是否意味著小產權房轉正？

顯然不是。這一次的集體土地入市，是有明確前提的。這一前提就是：工業、商業等經營性用途。

這意味著，工商業用途的集體土地可以入市，住宅的集體土地仍舊關門緊鎖。換言之，只有工業商業類的小產權房有望轉正，但住宅類小產權房轉正仍舊遙遙無期。

就在上個月，廣東頒布規定，明確指出：對小產權房等不符合法律法規規定的，不予辦理相關登記手續。去年，國土資源部和住建設部也明確強調：

防止小產權房通過不動產登記合法化。

此前，深圳頒布規定，擬對工業、產業類小產權房予以轉正，但住宅例外，這與整體法律法規的精神相一致。

顯然，集體土地入市的口子，隻向工業、產業、商業類廣開大門。至於住宅類小產權房轉正的希望，仍舊渺茫。

所謂住宅類小產權房，其實就是集體土地上建設的住宅。理論上，只有宅基地方能建設住宅，這些住宅只能為村民所有，不得轉讓給其他市民。這些小產權房，沒有不動產證，不能在市場上直接進行交易，還時時面臨著清理違建的風險。

與建案對比，理解會更加清晰。建案雙證合一，既有土地使用證，也有房屋產權證，能抵押能貸款能交易，能真正分享城鎮化的紅利。

所以，小產權房離轉正還有相當遠的距離。（更多參見《樓市避雷指南：這些房子不要碰》）

之所以如此，核心原因不在於法律法規，而在於現實利益：小產權房規模龐大，一旦放開，將會對住房市場產生巨大衝擊。

小產權房規模接近建案的2/3。根據統計，全國小產權房約為73億平方米，佔比約為24%。而建案為112億平方米，約為整體住房的38%。而類似深圳這樣的城市，小產權房規模是建案的3倍多。

如果小產權房放開上市，房價必然應聲而落，這顯然不是各級政府願意看到的，也不是所有建案購房者所能接受的。

03

對樓市影響有多大？

土地是房地產和城市建設的發動機。土地制度變革，影響自然不容小覷，但任何變革都難以一蹴而就，對於實際影響又不能過度高估。

如果這一法律法規能夠得到通過，那麽將帶來三大影響。

其一，實體企業受益，商業類投資遭受衝擊。集體土地入市，不再“必須國有”，沒有中間商賺差價，不僅工業商業類土地成本有望降低，而且在市場驅動之下，供給有望井噴。對於廣大實體企業而言，這是顯而易見的利好；但對於廠房和辦公大樓等商業類投資者，則是巨大利空。

其二，住宅仍然例外，小產權房轉正遙遙無期。集體土地入市的利好，隻局限於工業商業領域，宅基地被排除在外，住宅也被排除在外。究其根本，小產權房規模龐大，一旦獲得上市資格，必將對建案產生巨大衝擊。這一場景，地方政府和有房一族都不願意看到。

其三，土地財政面臨變革，房地產稅還有多遠？如果沒了中間商賺差價，那麽土地財政必然受到影響。當然，目前影響範圍還很有限，局限於工業商業領域。但對於一二線城市來說，本來土地資源就已不足，土地財政空間越來越小，未來誰來取代土地財政？房地產稅必然是繞不開的一環。

轉自：中國經營報（ID：chinabusinessjournal）

來源：國民經略（ID:guominjinglve）

作者：凱風君

編輯：王皓然