“非農建設用地不再必須國有”，這對樓市意味著什麽？

本文於首發於華爾街見聞（ID：wallstreetcn），文中觀點不構成投資建議。

據新華社消息，23日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，刪去了現行土地管理法中關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由部門或個人使用。

現行城市房地產管理法關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。

中證網援引地產行業人士指出，“非農建設用地不再必須國有”是對十八屆三中全會決議的落實。十八屆三中全會中決議中曾專有提及：建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

01

截止至2013年底，集體經營性建設用地面積約為4200萬畝

目前農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。

因此，宅基地、農村公益性公共設施用地與可直接入市的集體建設經營性用地是不同的概念。

在我國，集體經營性建設用地是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或與其他部門、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地。

21世紀經濟報導稱，據調查推算，截止到2013年底，全國的集體經營性建設用地的面積約為4200萬畝，佔全國建設用地總量的13.3%左右，宅基地的總面積約為1.7億畝，約佔集體建設用地的54%左右。

不過，宅基地本身並不是經營用途，不在法律修改目前透露的內容以內。

02

分析師：小產權房還是不能轉正，主要影響一二線尤其是深圳樓市

對於大眾來說，本次土地制度改革是否意味著小產權房“轉正”是最關注的的問題。

“小產權房還是不能轉正。”21世紀經濟報導援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策對於集體建設用地的概念，明確提到了兩點。

第一是主要是工業用途和商業用途，這可以擴展為共有用途、狹義上的商業用途、辦公用途等，而居住用途沒有提，實際上無論是銷售類型的建案還是小產權房，本質上都是居住的概念，所以該政策和小產權關係不大。換而言之，鬆綁的是別的領域，小產權房的政策依然是嚴厲的。

第二、此類用地強調了經營性用途。小產權本身也談不上經營用途，即便存在各類出租的概念，本身也是違法的，所以也談不上合法經營的概念，也沒有機會轉正。至於具體城市的調整，那麽和具體城市小產權的政策有關，和此次土地管理法修正沒有關係。

也有分析人士指出，此次政策對一二線城市影響較大，尤其是租賃市場的租賃用地供應。嚴躍進對上證報表示，類似政策對於一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一二線城市和部分三四線城市，類似城市供地市場將快速打開，

中證網援引中原地產首席分析師張大偉表示，由於本次修正案草案調整的部分僅涉及為工商業經營性用途土地，因此暫時不會影響到住宅市場。本次政策將主要影響一二線尤其是深圳城市的商業用地供應。