微 信 公 眾 號：柯談地產觀（ID：lincokk）
導讀：
一、2019年，哪些城市房產值得購買？
二、如何賣房？
三、如何買房？
四、如何砍價？
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哪些城市房產值得購買？
年還沒過，春天的腳步就越來越近。對樓市來說，好消息是接連不斷的傳來。
1月4日，央行決定下調存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。2018年央行已經實施了4次降準，算上1月份這兩次的話，也就是在樓市調控收緊之後，已進行了6次降準。
連續的降準之後，銀行的錢包的確鼓了，按照高層的意思是，降準屬於定向調控，資金主要用於支持實體經濟和小微企業融資。但是，資金是否會真的屏蔽樓市，這個就需要密切關注信貸政策了。如果接下來，貸款利率開始下調，首付開始降低，房企取消打折優惠，那麽說明，銀行富裕的資金將要流入樓市，大水又要開始漫灌，這時大家就要準備入場了。
比如，近日杭州個別銀行出現了父子接力貸，最高可以貸到80歲，這就說明銀行有急切的願望想要在房貸中賺錢，只是央媽尚未松口。
總之，大家記住，降準並不可怕，降準與樓市根本沒有直接關係。可怕的是銀行下調利率和降低首付，以此來誘使人們加杠杆買房，這才是房價重新啟動的標誌。
現在，經濟會議和住建部關於2019年樓市的定調是：“因城施策，穩地價穩房價穩預期，支持合理自住需求”，這個表述已經再明確不過了，樓市已經開始徹底轉向。
2018年12月31日，青島高新區發文取消購買新房的搖號規則，繼菏澤、廣州、珠海、杭州和合肥之後，調控鬆綁又填一城。
這輪全國性的調控收緊從2016年上海“325新政”開始，深圳、北京緊隨其後，到現在為止，四個一線城市的深度調控即將滿3年，而其它二三線城市的調控基本上都是花拳繡腿、裝裝樣子、演出戲騙騙長官而已。比如，菏澤限售才一年就取消，珠海的5年社保限購才執行了一年半，青島的新房搖號規則才實施了半年就匆匆下線。
我之前在文章裡一再強調，這二十年來造成房價持續暴漲和全民炒房的根源就是：政策的周而複始、前後不一和民眾對於調控的不信任。現在看來，這個魔咒仍然沒有擺脫，準確點說，是根本不想擺脫。曾經的海誓山盟，現在看來，就是天大的笑話。
目前，非常明確的一點就是：2019年又將是一次樓市風口。關於買房，我建議大家做到以下兩點：
1、買跌不買漲
如何判斷一座城市2019年的房價走勢呢？我來告訴你：
如果你所在的城市2018年房價已經開始下跌，那麽當地政府就勢必會鬆綁調控、出手維穩，房價就會企穩見底。這類城市有北上廣深、杭州、南京、廈門、成都、重慶、青島、西安等。
如果你所在的城市2018年房價還在上漲，或者比較穩定，那麽當地政府就會袖手旁觀，沒有明顯動作，房價會逐漸見頂。這類城市有蘇州、沈陽、武漢，還有絕大多數三四線城市。
那麽，對你來說操作就已經很簡單了，買那些已經下跌過的城市，因為房價即將見底，千萬別投資那些還在上漲或者穩定很久的城市，因為你會高位接盤。
總結下來一句話：買跌過的城市，遠離漲過的城市。
2、需求不同、抉擇不同
對於那些房價已經深跌並即將見底的城市，首套剛需和置換客，年後可以開始看房選房了，碰到性價比很高、價格足夠便宜的，可以入手，當然等到利率打折和首付降低再買，成本會更低。
投資客暫時不建議入場，因為房價正在逐漸止跌企穩，但是距離上漲還有多久，沒人敢確定，是否會漲以及漲幅多少完全要看政策的力度。說直白點，現在全中國沒有一個人敢預測“房住不炒”的影響到底有多久，是會隨著這次放鬆，逐漸讓人淡忘，還是未來3-5年仍會堅定執行，這個是投資樓市最大的不確定性。這點大家一定要保持高度警惕。如果你高杠杆入場，結果兩年都沒有大漲，那何苦呢？
對於那些在這輪牛市中，尚未下跌過的三四線城市，未來房價大概率是會陰跌，因為，從未收緊過調控的城市，根本不值得放鬆。
樓市視窗期已來，對你來說，必須學會兩件事：一是讀懂政策，二是積累買賣經驗。
應廣大朋友強烈要求，我把自己失聯的那些房產買賣乾貨文章匯總如下，以便大家參考，這篇是《
柯談：房產置換終極攻略（中介篇）
》的姊妹篇。如果你暫時用不到，可以收藏起來慢慢看，也可以分享給計劃買賣房產的朋友。之前的文章文字稚嫩，枯燥乏味，但是我相信對於那些準備買賣房產的朋友來說，一定會有很大的啟發。
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如何賣房？
古語有雲:“買的沒有賣的精”，這句話在商場菜場行得通，但在二手房市場卻未必。很多人認為賣房簡單，好操作，其實相對於買房來說，賣房的確簡便，門檻低，陷阱少，而且上家本身就有心理優勢，所以大家覺得操作起來沒有難度，只要認定價錢合適就行啦。
其實不然，賣房也有很多技巧和竅門的，不注意積累學習，沒有過來人指導，不僅房子掛很久賣不掉，而且還會被中介和下家主導流程，牽著鼻子走，即使賣掉了，價錢也不理想，或者房款遲遲無法到账，影響後續的買房進度。接下來我將從賣房準備、掛牌看房和簽約交易三個方面詳細傳授心得體會:
一、賣房準備
從本文的出發點“置換”這個角度來說，賣房的目的和意義就只有一點:買到滿意的房子。所以，各位千萬不能盲目跟風，尤其在房價暴漲的牛市裡，看到別人剛買好的房子又漲幾十萬幾百萬就眼紅，蠢蠢欲動的投身樓市，如同廣場舞大媽衝進股市一樣被套牢。股票總有翻紅的一天，大不了多等幾年，就算割肉也就幾萬十幾萬罷了，在樓市裡可是容不得半點糊塗的呀，糊塗一次，可能半輩子都無法翻身。我之所以先囉嗦這麽多，就是想讓大家足夠重視，在賣房前做好充分的準備工作，做到萬無一失，胸有成竹，不打無準備之仗。
1、了解限購政策。置換是為了改善住房條件或者說增加個人資產，不要因為不懂政策而誤了大事，房子是賣掉了，由於限購不能買了，這種玩笑可是開不得的。所以賣房前，第一個要做的就是了解限購政策。這裡可以舉個上海的較常見的例子：夫妻雙方結婚前，男方與父母共同擁有3套住房，女方獨自擁有一套住房，2008年結婚後，又共同購入一套婚房，現在想改善住房條件賣掉一套婚房，置換一套豪宅，那麽問題來了，此時，賣掉一套婚房，顯然還處於限購狀態，必須要再賣掉女方的一套婚前住房才能置換，所以，如果沒有研究透政策，而掛牌出售，計劃可能就會被打亂。
2、資金準備。這裡說的資金主要指置換房屋的差價，計算這個差價需要以下三部分。
2.1、全面掌握目標小區和預售小區的房價。可以先在鏈家網上（安居客搜房網等虛假價格太離譜不可信）查看相關區域和小區的價格，然後實地到小區周邊路口馬路邊上，詢問站街中介人員並領取房屋出售廣告清單參考，要多問幾家不同的中介人員，比如，鏈家，21世紀不動產，中原等品牌中介，在詢問過3-5個中介人員後，可以說已經掌握了該小區的房價水準了。此時，不建議直接去店裡詢問價格和給中介留電話，因為，一旦留下了電話，從第二天起，你將沒有安寧之日，頻繁的電話會打亂你的陣腳和置換步驟。
2.2、研究貸款政策。根據目前上海最新的貸款政策，置換型家庭大多不會是執行首套房標準，也就是不可能首付30%或者35%，所以購買普通住房，公積金和商貸都需要5成首付，購買非普通住房，需要7成首付。通過第一點掌握的房價，就可以計算出需要準備多少現金了。
2.3、各項稅費也要考慮在內。賣房可能需要繳納個稅、增值稅、中介費、遺產稅和房產稅。買房需要繳納契稅和中介費。每戶家庭情況不盡相同。在上海二手房市場中，賣家通常要求到手價，就是所有需要上家繳納的稅費都要轉嫁到下家身上，那麽下家就要繳納上家和自己的所有稅費。那麽，這些稅費大概是多少呢？這裡我按照常見情況舉例說明，比如，你賣掉一套產證滿5年唯一的普通住房，置換一套滿2年不滿5年的非普通住房，而且，你是購買的第二套房。你賣掉房子的稅費讓下家繳納，你買房子時，上家的稅費也需要你繳納，那麽買房時，你要繳納3%契稅，2%個稅，5.6%差額的增值稅和2%中介費，比如置換的是1000萬的房子，那麽要繳納的稅費就是100萬左右。而且，還得是你賣房時成功轉嫁稅費給下家的前提下。此外，如果不巧你買到了有遺產稅的房子，那恭喜你了，全額20%的稅費就是你和上家矛盾激化的焦點了。
二、掛牌看房
這個階段有點像守株待兔，但是卻不能真的坐以待斃，等著天上掉餡餅，是需要很多策略的:
1、全面掌握掛牌價和成交價。掛牌出售之前，務必要充分掌握該小區各種在售房源的掛牌價和成交價。各種房型和樓層的掛牌價可以從鏈家網上查到。安居客搜房網等網站價格不真實，可以作為聯繫中介的途徑。然後主動打電話給中介或者到門市詢問價格，最好在周圍多找幾家大品牌中介谘詢。等和中介人員混熟了，最好讓他幫你整理下，該小區或者同等小區近三個月的成交價格作為最核心的參考，因為掛牌價基本都是虛高的，只有成交價才是最核心的資訊。掌握了這個，你心裡才有底線。如果想盡快出售，那麽選擇一個比成交價高但是比其他掛牌價低點的價格掛牌，這樣你的房子會有較高的性價比。
2、掛牌要做到全面開花。掛牌前先買一個新的專用手機號碼，作為換房專用。和中介聯繫千萬不能用自己的常用手機號，否則今後至少5年你將會收到不計其數的中介騷擾電話。掛牌要做到覆蓋周邊所有大品牌中介門市，小中介完全不需要掛。然後，自己拍好房子靚照，郵件發給中介人員，供他們上網掛牌。
3、獨家委託千萬要慎重。2015年至2016年鏈家興起的獨家委託，是導致房價上漲的助推器之一，後被政府取締。現在很多除鏈家外的中介還有所謂的獨家委託。意思是，你和他家中介簽獨家協定，保證只在這家掛牌，而且房子只能由這家中介賣出去。這種情況是把雙刃劍，這家中介會很賣力的去推銷你的房子，但是，其他中介門市沒有你的房源，導致覆蓋面有限。即使其他中介帶看成交了，中介費也要和獨家中介平分，因此，其他中介積極性不高。
而且，現在的獨家協定已經變味了，擁有獨家協定的中介會獨攬大權，其他中介帶看完房，所有有意向購買的客戶都必須先通過獨家中介，這樣就會導致，獨家中介會從中作梗，吃差價。本人就親身經歷過這種亂象。
4、看房要選擇合適的日期。看房切記千萬不要中介一打電話就安排看房，今天一個，明天一個，上午一個，下午一個，這樣成功概率會很低，而且，如果大家白天都上班那麽也不方便安排看房，所以，要充分抓住看房人的心理，務必安排統一時間看房。這樣就可以人為造成你的房子搶手熱賣的局面，給購房人壓力，讓他們趕快出手，手慢則無啊。你可以在接到中介電話後，安排到周末的統一時間段，比如，周六上午10點-10點30分，最好讓看房人在外面排隊，按照先來後到，每次放兩組進來看房。只要你的房子沒有大缺陷，價格不是特離譜，恭喜你，等著收定金吧。我曾經多次親身經歷這種看房場面，而且，從開放看房到下定最快的2小時。只能說買房如買菜啊。雖然現在行情不同了，但是道理是一樣的。
5、看房要挑準時間。買房的至理名言就是每套房子都有缺陷，十全十美的房子根本不存在。只有你自己最清楚自己房子的缺陷在哪裡，比如，采光不好，朝向不好，周圍太吵，或者樓下的飯店有油煙味。那麽，你就要選擇一天中最能避免這些缺陷的時間來安排看房，朝向采光不好，就安排晚上，飯店有油煙就安排上午，周圍有跳廣場舞的就安排中午等等。這不屬於欺騙，這叫揚長避短。
6、賣房之前少去看房。這點主要針對那些缺少經驗的人，尤其是容易衝動的老人和女同志們。自己房子還沒有掛牌或者沒有人下定之前，盡量少看房，準確來說，可以看，看到有自己滿意的房源就可以了，知道自己將來要置換成啥樣的房子就可以了。不要一味地去看房。因為中介人員極度誘惑的言語會導致你失去正確的判斷，從而將自己陷入到被動局面，失去主動權和談判權。而且，假如你心儀的房子被人搶掉之後，你的心態會惡化，不理智就會佔領你的大腦，你會埋怨自己的房子為啥這麽久還賣不掉，你就會盡快打折處理掉你的房子。
我可以講個真實的案例，2016年初，我同事的親戚來谘詢我，她想置換一套大點的房子，自己夫妻住的小房子還沒有掛牌，就跑去目標小區看房了，看了幾套之後，看中一套非常心儀房子，非常想買，後來讓中介把上家約出來面談，由於上家也是置換，急等著用錢，於是談好第二天付定金，之後房東給她一個月時間賣房，一個月後再簽合約付首付。她就懵了，跑來谘詢我，賣掉房子一個月夠嗎？此時，我給她的建議是，如果她非常喜歡那套房子，非它不買，那麽再去和上家商量，付定金之後給她3個月的時間再簽合約，否則千萬不能付定金，一旦付了定金她一定會違約的。道理很簡單，她要賣掉的房子還沒有掛牌，從掛牌到收定金通常為1-3個月，在牛市時，除非你房子性價比非常高，價格便宜很多，能夠在1-2周內賣掉收定金，但是如果不想賤賣，那麽，至少1-3個月時間。放到現在，房市不好的時候，通常為3-6個月，或者更久。所以說，她如果不想賤賣，一個月後她最多只能拿到5萬定金，首付很難拿到，那麽她再買的非普通二套房的7成首付，她是無論如何都湊不夠的，這樣的下場就只能是她違約，並且上家會收走她的定金。她聽後恍然大悟，慚愧於自己太衝動了，再後來聽說她不打算置換了，因為她根本不知道自己限購。想必她現在還在後怕吧，幸虧當時聽從了我的建議啊。
這裡，其實我想告訴大家的是，一定要在自己房子已經收到定金之後，才可以考慮下定買房，而且這個時間間隔一定要最大化的延長，最穩妥的辦法是，在賣房合約簽好後，再下定買房。這樣你可以根據賣房合約約定的付首付時間、交易時間和收款放貸時間，來從容應對買房。如果您是大神，可以先買房下定，再掛牌賣房，我認識的一個中介老闆，就是撿到便宜房子後，自己房子還沒掛牌，先簽合約付部分首付，約定半年後再補齊首付，辦理貸款和走程式，因為他的上家是老外，不了解行情。這種情況可遇不可求，奉勸大家安全第一。
7、拒絕中介的電話砍價。當你掛牌後，會有很多中介打電話過來，開始時，基本都是電話詢問房子情況及價格，這時你要如實告知，而且自己房屋是否滿五唯一，增值稅和個稅有否都要如實告知，之後就會有中介試探性的問你，“房價是否有下降空間”或者“我的客戶看中你的房子了，就是覺得貴，能便宜多少”，這類問話一定要堅決回復：“沒有空間”或者“看中再面談”，千萬不能在電話裡和中介砍價，而且不能讓價，因為這種電話都是在試探你的價格底線，根本沒有人看中，如果你在電話裡回答可以降5萬,那麽第二天又會有人問你能否再降價，等到真有客戶看中後，下家就會在你已經降過價的基礎上再次砍價，你將失去談判籌碼和主動權。換句話說，就是你已經將自己的底價全部提前告訴中介和下家了，當面談時，你將無路可退。正確的做法就是，電話裡不砍價，看中的再面談，守住自己的底價，爭取自己最大化利益。
8、避免中介的惡意阻撓。如果你的房子已經被人看中了，或者已經在談了，那麽這期間還會有其他中介打電話過來，這時，你千萬不能說已經賣了，有兩點原因：1、你說有客戶在談了，那麽，其他中介會頻繁打你電話或者通過其他途徑告訴你，你賣的便宜了，你吃虧了，他那裡剛有個客戶出價更高，企圖阻撓你賣房，這也是中介之間競爭的慣用手法。2、如果你的房子剛收到定金，還沒有簽合約收首付，那麽，也就是說還有違約的可能性，這時你告訴其他中介房子賣掉了，人家就不會繼續幫你找客戶了，萬一你的房子下家違約了，賣不掉了，那又沒人來看房，這就很尷尬了，還得從頭來過。所以正確的做法就是，在你賣房子簽完合約收到首付之後，再慢慢和其他中介透露出房子想漲價或者再看看有沒有更合適的下家，等到過戶交易完了，再昭告天下。
三、簽約交易
1、價格談判。當很有誠意的客戶看中你的房子時，一定不會打電話來和你談價格，一定是會相約到中介門市去面談。相同的，如何你非常有誠意要盡快出售自己的房子，那麽也要面談，電話是不可能談成功的。因為面談時，雙方才會誠意出價，而且非常客氣，都會礙於面子，不會計較幾萬元的浮動。作為上家，對於價格只需要堅持一個詞：“不讓價”，即使你心裡價位可以最多下浮10萬，在整個談判過程中也要保持一個強勢姿態，你可以通過強調自己房子的各種優勢和你也是置換剛需的角色，來表達不讓價態度。因為，願意將上家約出來談的下家，心裡已經接受了你掛牌的價格，只是希望在下定前的最後時刻，再談下來一點，給自己爭取點小小的利益和心裡安慰而已。作為上家一定要抓住下家這個心態。簡言之，就是你不降價他也要買的。而且中介會察言觀色，在上家不讓步的時候，中介一定是幫著上家談判，促成這單生意的。如果實在礙於面子，或者不希望談崩，可以適當略微下浮一點，表達誠意即可。就算是在房市不景氣的時候，同樣道理，沒有哪個下家會將面談當兒戲，都是抱著誠意來的。上家要做的就是堅持到最後，將自己的要求提完之後，讓一次價就足以。
2、各項稅費全部由下家承擔。交易稅費理論上是上下家各自承擔的，但是現實中，大多數情況是全部由下家繳納。在談判中，上家必須在第一次面談時就明確提出這點，沒有商量的余地，而且要在定金協定和合約中明確。如果你賣掉的是一套滿五唯一的小戶型房子，那麽稅費只有中介費1%，如果需要繳納增值稅或者個稅的，則會有幾萬至幾十萬的金額，這個價錢是沒有哪個上家願意承擔的。而且，如果在賣房中承擔了自己的稅費，那麽很可能在你買房時，也要承擔你上家轉嫁給你的稅費，願意承擔雙份稅費的只有活雷鋒了。
另外，上家的房子滿五唯一個稅是可以免征的，其中的“唯一”是在交易中心的稅務視窗書面承諾的，即使這套不是上家的唯一住房，但是只要上家承諾唯一並簽字，稅務部門是不會查的。這個是公認的可以鑽的法律空子，並且不會有任何後果需要承擔。這裡，你可以替下家做承諾，幫他節省1%或者2%（非普通）的費用。當然，你也可以以此作為談判籌碼，要求下家做出相應的讓步。此外，自己的房子是否存在遺產稅和房產稅，要提前谘詢好，由於這兩項金額巨大，讓下家承擔實屬不合理，如果存在，那麽必須提前和下家中介說明，刻意隱瞞會惹上官司。
3、盡最大可能提前所有時間節點。上家就要有上家的姿態，要把控全局，掌握節奏，讓中介和下家都要按照自己的要求來完成整個程式。這其中最重要的一點就是：時間。上家除了價格，最關心的就是時間。要保證最快簽約，最快拿到首付，最快交易，最快收到銀行放款。只有這樣，才能為自己買房爭取到主動性。在2015年至2016年的房市中，房子一天一個價，晚半個月出手，就得多付幾十萬。所以，簽署定金協定和合約時，千萬不能按照下家的意願，將首付時間，交易時間拉長，而是要盡自己最大努力縮短。
4、產證要留到網簽時再交給中介。通常情況下，上下家在中介店裡簽署完定金協定之後，上家收定金，中介會要求將上家的產證壓在中介方，以免上家一房多賣。但是，作為上家，就要保護自己的利益，產證在你手裡，你會有更大的發言權，你要求在網簽收首付時再交產證，這樣可以逼迫下家盡早來網簽，盡快準備首付款。而且，在你隻收到5萬10萬小定金的前提下，就將產證交出，萬一有人出更高價買你房子呢，萬一下家違約呢，主動權要掌握在自己手裡，才能保證自己的利益。當然我不鼓勵上家跳價，但是難保證所有的上家都像我這麽正直啊。
5、注銷抵押要盡早辦理。如果你要賣的房子還有貸款在還，那麽，在網簽後要立刻開始辦理提前還款，在取得結清證明後，還需到交易中心辦理注銷抵押，之後房產才可以交易過戶。由於銀行提前還款都需要預約，而且時間較長，所以可以提前到收到定金後就開始預約還款，以免因為上家自己的問題耽誤了過戶時間。
6、交房時間要延後。置換家庭所要面臨的共同問題就是，房子賣掉了，但是買的房子還沒有交房，這就要涉及到搬家，即使你還有另外的房子，也存在搬家的煩惱。而且，大多數買二手房的朋友都是計劃裝修的，裝修最少3個月，散味道至少3個月，賣房交房和買房交房的時間差至少也要1-2個月，這樣就是7-8個月的時間。所以，在一開始談價格的時候，就要將這個問題拋給下家，在新產證出來，收到貸款後，交房日期延遲7-8個月，通常在第一次談判時，下家更在意的是價格，而不是啥時能交房，只要價格合適，不會反對的。如果反對，你可以將延遲交房當做自己的籌碼，比如，適當的下浮總價，以示誠意，以此要求下家答應延遲交房。或者提出下家交房尾款可以多留一些，2萬尾款變5萬，5萬尾款變10萬，這樣下家會感覺更合理。即使退一步講，就算下家不同意，那麽你也可以以低於市場價很多的價格續租7-8個月，即免去了搬家的煩惱，又節省了房租開支。
以上是我多年來嘔心瀝血積累總結出的賣房心得和技巧，其中，也許有個別條款看似太自私、不太人道，但是絕對合理合法，站在自己的角度首先是要保證自己的利益不受侵犯，其次，不能有惡意損害他人利益的思想和行為。希望大家都能秉持一顆善意的心對待這個社會。
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如何買房？
在整個二手房置換過程中，買房是最後環節，也是最終目標。雖說政策和賣房也很重要，但是歸根到底都是為買房做準備的。在前兩部分做出的所有努力，都是為了在買房這一環節盡可能的爭取到更多的主動權和話語權，不至於陷入被動和被害的局面。而且在國內大多數城市，買房的下家始終處於弱勢地位，整個過程如同盲人摸象，不到摘下眼罩的那一刻，根本無法預估未來是否安全。那麽問題來了，是否可以扭轉這種局面，規避這些風險呢？答案是:不能。換言之，如果你的專業和經驗足夠優秀，那麽有90%幾率可以確保買房順利完成，剩下10%就是你的人品和運氣了。所以，我認為更有必要把我積累的經驗寫出來供大家參考分享，做到9成把握，做自己命運的主宰者。下面我將分三部分進行分享:
一、前期準備
買房的前期準備主要有了解政策、賣房、資金準備。
1、政策研究
之前我反覆提到政策的重要性，因為在歷來房產糾紛中，因為政策原因打官司的比例至少佔一半，比如不了解限購政策，貸款額度不夠，稅費超出預期承受不了等等都是會直接導致違約的，所以，政策研究透，與專業人員多溝通和通過官方途徑谘詢都是很有幫助的，要做到有備無患。
1.1、限購政策。限購政策沒有了解清楚就盲目操作的後果就是，下定或者簽完合約付完首付後，到交易中心備案時，才被告知限購不能買房，直接導致違約，賠付上家違約金幾十萬到幾百萬不等。這種血淋淋的代價我不希望任何人碰到，那麽在操作前就必須要弄清楚限購政策。我這裡舉個最為常見的例子：一對滬籍夫妻2014年結婚時共同購買一套婚房，男方父母在2012年改善住房條件，置換過一套住房，產證上有父母和男方三人名字。2017年，夫妻二人想要投資一套住房。請問，他們可以買嗎？答案是：不能。也許很多人會認為，滬籍家庭第三套房產才限購啊，他們應該可以買。但是，事實卻是此時已限購。因為男方父母購買的房子是在2011年1月30日之後，而且有男方名字，現在男方名下已有2套住房，以家庭為部門，夫妻雙方已經有2套了，所以限購。如果男方父母在2011年1月30日之前購房，那麽沒問題，這套不佔用男方指標，夫妻還可購買一套。在上海這種家庭不在少數，而且是結婚前，男女雙方都與父母共有房產或者單獨購置過房產，這種情況就要仔細辨別，把政策研究透徹，而且絕對不能心存僥幸，一定要把自己的和配偶房產厘清。
1.2、貸款政策。了解貸款政策的主要目的就是弄清楚需要首付幾成，是否能夠貸足，再結合賣房的房款和積蓄看是否能夠買到自己中意的房子。以上海為例，首套首付35%（純公積金20-30%），二套普通50%，二套非普通70%。公積金的額度上限120萬（首套，有補充），商貸根據收入來核算，通常銀行根據你的工資流水账單和部門出具的收入證明確定貸款額度，月還款額不超過月工資收入的50%。此外，銀行和公積金管理中心確定首付金額和貸款額度是通過其委託的評估公司出具的評估價為依據的，如果你的合約價基本是市場價那沒問題，如果是明顯做低或者做高的，那麽很可能你之前精心計算的首付價和貸款價就會有差距，在簽署貸款合約時，銀行或者公積金中心會告知，首付是否需要在過戶之前補齊。
能用公積金貸款的一定要用，並且要貸足。不要聽中介人員和銀行貸款人員的所謂的純商貸流程快，放款快。他們是為了給銀行拉生意，他們都有績效任務的。從大數據上講，從申請到放款，純商貸比純公積金貸最多快1-2周，這還得看行情，而且，公積金利率3.25%，商貸4.9%，同樣貸100萬20年，公積金月還5672，商貸月還6544，高出近900元。由於公積金貸款額度最高為120萬，改善二套為100萬，所以，基本上都需要採用組合貸款，記住，不要純商貸（土豪請隨意）。
1.3、各項稅費。買房通常只需繳納契稅和中介費。但是在上海，絕大多數買房的下家需要替上家繳納增值稅、個稅和中介費。這樣算的話，下家就需要繳納所有的稅費，這些稅費最高可達合約價的11.6%，所以說在買房前一定要將這部分資金考慮在內，給自己留有余地。而且，在看房過程中，房子產證是否滿二年滿五年，是否普通住房也是重要的挑選指標，尤其對於資金緊張的首套朋友。
此外，我反覆提到過遺產稅和房產稅，對於買家來說，這個可是致命的問題。看房過程中要向中介和上家確認清楚，“有”還是“不知道”，因為，這個費用通常在合約網簽完付完首付之後，到交易中心審稅後才被告知上家，下家則有可能過戶時才能知道，等到下家貸款合約簽好，準備過戶那天，上家要求替他繳納這兩筆費用時，必定讓下家措手不及，由於遺產稅是合約價20%，房產稅不定，所以這麽大的金額一定會引起糾紛，導致無法過戶。那麽如何避免呢？下文會詳述。
2、資金準備
在充分研究限購、貸款和稅費政策之後，通過對目標小區的房價了解，大體上就可以計算出自己是否可以購買到心儀的房子了。這裡奉勸大家，在看房之前，要務必計算出購買房屋的總價和首付成數，並且要給自己留一點資金余量，切不可把自己所有的錢全部算在房價內，因為我之前說過，銀行批複你的貸款額度不一定是你或者中介提前算好的，根據目前的信貸行情，很可能不會貸足，而且放款還要慢，這就需要你在過戶之前補足差價充當首付款。
如果你是置換客戶，那麽你正在售出的房子，要督促你的下家盡早辦理相關手續，行使你上家的權利，越早拿到錢越好，能早一天就力爭早一天，置換房屋是爭分奪秒的戰鬥，錢在誰手裡，誰就有發言權，誰就有主動權，而且房產政策的頒布通常是突襲性的，也許你昨天網簽的合約，今天就出新政，假如被下家耽誤一天，導致你賣房耽擱，那麽你買房計劃也就泡湯了。所以，祈禱吧，祈禱在自己盡最大努力的前提下，不要出新策。
二、看房
看房過程是需要眼力、體力和鑒別力的。是否能夠買到滿意的房子，基本上取決於你看過多少套房子。看房少於50套，不配買房，看房少於80套，不懂買房，看房超過100套，剛剛入行。以下是看房，選房的經驗和技巧:
1、首先另外購買一張電話卡，作為購房專用聯繫電話。必須杜絕用自己的常用電話和微信與中介聯繫，否則，你將永無安寧之日。
2、網上預約中介看房。現在買房，你可以不必每家中介門市都去實地拜訪，二手房網站很多，雖然靠譜的不多，但是聯繫方式是絕對沒問題的。你可以在鏈家，安居客和搜房網等網站上看到合適的房子，就直接電話聯繫中介，雖然這些房源70%都是假的，但是，你可以和中介人員說清楚你想購買的房子的要求，包括總價，小區，樓層，朝向和裝修等。然後，讓他們有合適房源聯繫你看房。一定要找大中介，例如鏈家，中原，21世紀，我愛我家等連鎖中介，他們操作相對正規，更加專業，合作的貸款銀行較多，基本可以挑選到符合你要求的銀行，一家銀行不行再換一家，對下家有保障。小中介夫妻老婆店不要找，他們以租房為主，買賣不專業，會有隱患。接下來，最遲第二天就會有中介源源不斷的約你看房了，恭喜你，可以開啟你的看房之旅了。
3、確保第一時間掌握新出房源的資訊。你所找的中介數量不能太少，在你目標小區周圍，通常不低於10人左右為好，同一門市不能找2個人，會引起矛盾，確保你找的這些中介人員不是同一門市就行。而且要與中介人員至少在表面上處成非常好的朋友關係，並且確保周邊所有大中介門市都有你的“線人”。這樣才能確保你能在第一時間掌握新出房源資訊。房子沒有十全十美，只有無限接近完美，由於資訊不對稱，使你錯過了買到超高性價比的房子，是多麽的痛心疾首啊。試想，你在看房過程中，聽中介閑聊：昨天剛賣掉一套適合你的房子，或者前天有一套很適合你的房子剛出來2小時就被定了，這時你的感受如何？你是否也在苦惱為啥就買不到打折急售的房子呢，買不到性價比高的房子呢，原因很簡單，這種房子資訊都掌握在中介自己的手中，沒等別人知道，就被關係戶和他們熟悉的人搶掉了。這才是淘到便宜房子的唯一最有效途徑。
我可以給大家講個例子：我的一個朋友中介門市經理2015年11月購買了長寧延安西路利星國際廣場一套140平房子，總價470萬，單價3.4萬，當時這個小區價格應該在4.5萬元左右，這麽便宜的房子根本就沒等掛出來，就被中介經理自己買下了，上家是個土豪老外，開跑車泡美女的那種，對人民幣沒有概念的。而且，這個經理和老外商定先簽合約付50萬首付， 6個月之後再繼續辦理備案貸款手續，然後，他才把自住房掛牌出售。真心敬佩他的膽魄啊！
4、堅持自己的選房標準。合格的中介人員只會向你誇大房子的優點，對缺點隻字不提，切記不可被他們忽悠。雖說，十全十美的房子不會有，但是有些原則性的標準是必須要堅持的。比如，朝南、噪音、震動、頂層等。朝南這條在上海是必須堅持的，沒有朝南房間，就等著梅雨季節房間發霉吧。還有靠近高架和地鐵捷運的房子要注意，如果沒有遮擋，那麽噪音是首要問題，高架噪音是24小時不間斷的，尤其下雨天，車輪碾壓水聲的噪音至少增加一倍，而且，樓層越高，噪音越大，因為，聲音在向上傳播的途中沒有遮擋。還有緊靠變電站的房子堅決不能買，本人就曾從事相關工作，參與說服居民變電站對居民沒有影響，但是，電力公司的長官員工卻從不買這樣的房子。不要說政府騙人，不說謊不代表說真話。退一萬步講，即使你打折買到這樣的房子，將來出手也是問題。另外，頂層住宅通常會有漏雨和隔熱的問題，即使平改坡的老公家宿舍也存在隔熱不好的問題。還有一種緊靠地鐵線路的房子，在地鐵開過的時候會有震動，這種房子通常是沿馬路的，路線下剛好有地鐵隧道，不管是多層還是高層都有可能有震動，我朋友的鄰居就有此問題，而且是10年屋齡的次新電梯高層住宅，一杯水放在桌子上，地鐵開過時，水就在顫抖，睡覺時也會有感覺，當然這也許不會影響居住安全，但是，沒人願意一輩子住在這樣的房子裡。這種房子中介和上家是絕對不會告訴你的，只能自己留意了。
最好根據個人喜好，初步制定自己的選房硬指標和軟指標。硬指標是自己完全不能接受和完全不適合自己的，比如剛才說的靠近變電站，有否電梯，有否高架，是否頂層等。軟指標是房間格局、裝修、小區環境、綠化等，硬指標是減分項，軟指標是加分項。最好不要突破自己的硬指標。雖然我知道選房過程會眼花繚亂，但是還是要堅持自己的幾項硬指標不能突破，因為硬指標無法更改，是無法挽回的，切不可貪圖便宜，而軟指標是可以通過裝修美化避免的。
5、守住自己的購房預算。置換需求的朋友通常資金有限，一般是賣房款加積蓄再加貸款來換購新房，資金都是算好的。在看房過程中要盡量看在自己預估房價內的房子，不要一味的聽信中介人員忽悠，突破自己的預算，將自己置於被動局面。比如，你告訴中介要買800萬的兩房，在看過幾套不滿意之後，為盡快促成成交，中介會頻繁給你推薦900萬至1000萬的三房，而且振振有詞的說服你：“房價還會漲，5年過後你就會嫌現在買的小了；已經貸了200萬了，不在乎再多貸100萬；你孩子馬上就長大了，需要獨立房間”等等。這些雖然是事實，但是在當下，如果經濟壓力確實承受不了，就必須堅決拒絕中介的建議，否則，他今天帶你看1000萬的房子，明天帶你看1100萬的房子，那整個購房節奏就被他打亂了。而且，在你拒絕他之後，並明確告知自己的購房預算和要求後，他才會安心幫你找符合你條件的房源。
6、房子的好壞和是否搶手要靠自己評判，不能完全聽信中介。很多買過房子的朋友都有這樣的感受，就是剛看完一套房子，中介就開始遊說：“現在這個行情你懂的，這種房子很搶手的，不出2天馬上賣掉”或者“一會我的同事也會帶2組客戶過來看房，聽說那個客戶很有誠意要買的”，再或者“昨天我同事帶看的客戶很滿意，今天想帶家人過來複看下，晚上就下定了”。這些耳熟能詳的說辭對一個買房經驗不足的人來說，簡直具有極大的蠱惑性，使他們喪失了對房子基本的判斷。
還有一種中介常用的伎倆，就是中介會將所有意向客戶全部約在同一時間點來看同一套房子，人為造成非常火爆搶手的假象，對涉世不深的購房者來說，這個心理壓力可想而知。所以，遇到類似的情況，千萬不能慌張，要回家靜下心來想清楚，這套房子不管是否真的搶手，是否真的明天就賣掉，它是否滿足你的各項購房標準，是否有重大缺陷還沒有發現，如果不滿意，一定要慎重，切莫人雲亦雲，落入了中介的圈套。
7、一定要了解清楚上家為啥賣房。買房子最大的風險就是兩點，一是錢付了，沒拿到房子；二是房子拿到了，是個凶宅。所以弄清楚為啥賣房極為重要。看房之前，要向中介了解清楚上家的情況，是年輕人還是老人，為啥賣房，是改善置換還是需要現金，是家庭矛盾還是子女分家，是移居它地還是移民海外，要做個初步了解，通常在上家掛牌的時候，合格的中介都會詢問為啥賣房，是否置換等資訊。在看房過程中，通常會遇到上家，那麽在看完房子後，一定要和上家聊聊家常，最主要的目的就是問出他賣房的目的是啥，其實，通過聊天和對房子的查看，基本上可以了解清楚上家和房子的大體情況，雖然不能百分百確定房子是否有問題，但是可以大幅降低風險。
8、看房時要盡量當面挑毛病。在中介陪同下看房子時，當著中介的面，房子優點要少說，缺點要多說，這樣中介會覺得你懂行，不好忽悠，而且在你看不中的情況下，中介可以很自然的理解你，並繼續幫你找合適的房子，試想，你看完房子說的都是房子的好，沒有缺點，那中介就會盯著你趕快下定了，你不喜歡他也不知道，還會怪你不誠心買房，隨便看看呢，中介也沒有積極性再幫您找房子了。另外一點更為重要，如果房子看的不錯，基本滿意的前提下，如果上家在場，那麽必須當上家的面，客氣的挑出房子的諸多問題和缺陷，並表示不是特別滿意，再回去考慮下，這樣做是為今後的砍價做準備。千萬不能當上家的面，誇讚他的房子好，否則，就等著跳價吧。
9、遇到跳價的房子切不可跟進。跳價通常發生在房價上漲過快的時期，上家擔心房子賣便宜了，想賣在自認為的最高點。我的朋友就遇到這樣一個例子，他前年想投資一套小房子，看過多套之後看中一套報價355萬的房子，當晚，朋友告知中介約上家第二天中午下定，結果30分鐘過後，上家反饋過來，漲價至370萬，朋友思前想後，本來這套房子報價就低於市場價，370萬還比市場價低些，朋友怕被其他人搶走，遂反饋給上家願意接受，結果第二天一早9點鍾，朋友接到中介電話，房子漲至400萬。此時朋友才看清楚上家的真面目，這種上家根本不誠心賣房子，或者說可賣可不賣，他的目的就是試探行情，沒有最高只有更高，你出800萬，他照樣不買，除非等到接下來沒人出價了，他才有可能再次調頭回來找到你，同意你800萬買他的房子。
而且與這種上家合作最危險，只要有人出價高一點，他隨時會違約，根本沒有做人的誠信可言。所以，碰到惡意多次跳價的房子千萬不要追漲，更不敢買。相反的，如果是由於購買人太多而導致上家跳價的房子，可以結合該上家過往表現綜合考慮。
10、買與賣選擇同一家中介可得更多實惠。如果你賣房找的中介，你感覺比較靠譜，比較專業，整個過程還比較順利，同時，你換購的房子正好也在同一板塊內，那麽，我建議你可以在買房時也找同一家中介。如果，你在別家中介看到滿意的房子，也可以詢問這家中介是否有這個房源，只要不是獨家通常都會有的，那麽，你就可以低調的與他合作了，這也是他求之不得的，生意送上門哪有不做之理。這種行為切記低調，以免引起矛盾，且要告訴帶看中介你不喜歡這套房子不打算購買。
找同一家中介有三大好處：一是免去了換一家不靠譜中介帶來的不可控風險；二是這家中介會更加賣命的幫你找房源，幫你和房東砍價，幫你了解房子的過往情況，幫你在簽署合約時爭取更多的利益，因為，他們已經當你是老顧客，老朋友了；三是你可以要求中介費打折優惠，作為給他們這單生意的交換條件。請相信我，一般的中介可以為你打5折優惠，如果是買1000萬的房子，可以為你省去10萬元，你省10萬，他們賺10萬，何樂而不為呢！
11、一定要選擇不同時間再次看房。對於比較中意的房子，即將納入最後抉擇之前，一定要選擇一個與上次不同的時間來看一次房。可以和中介說配偶或者老人想再來看次房子。但是這次看房的關鍵是看采光，噪音，小區環境和安保設施等。因為第一次看房重點是放在房屋內部格局和樓層裝修上，第二次則要放在白天采光如何，白天晚上噪音如何，小區下班後停車如何，夜晚門衛安保如何，樓下是否有變電站垃圾站等重大負面設施等等。只看一次房就出手的要麽是老土地，要麽就是小白。
12、是否學區房要在區教育局網站上查詢。如果你計劃買學區房，又苦於不確定哪些小區屬於目標小學的學區房，那麽很簡單，你在區教育局網站上查詢，每年都會在4、5月份公布該區所有小學的招生範圍，具體到門牌號碼，這是最權威的。千萬不能聽中介的一面之詞，在他們口中，所有房子都是學區房。另外，現在上海市中心的靜安黃埔徐匯長寧等區已開始實施每戶住址5年內只能有一位學齡兒童入學，二胎除外。也就是說，你買學區房時，一定要向上家問清楚，這個名額用掉沒？如果用掉了，是哪年用掉的，等到你孩子入學是否已超過5年。
13、選定房子之前，務必詢問鄰居及保安房屋過往情況。此條，我放在最後講，可見它的重要性。在經過你的層層篩選之後，你終於敲定了一套全家人都滿意的房子，打算第二天就要付定金了，那麽我告訴你，此時你看房的最後階段還要做一件極為重要極為關鍵的事情：去房子的同層隔壁和大門保安處打探下這套房子的過往經歷。本人就是這樣做的，每次都滿意而歸。
為啥非要這樣做呢?原因我上面講了，買房子的兩大風險之一“凶宅”。雖然很少人有這個運氣碰到，但是一旦讓你撞上，則是一輩子的事。千萬不可大意和懷有僥幸心理。帶包軟中華和水果，敲開鄰居大媽的門，笑臉相迎客客氣氣的說“你好，我是之前來看您隔壁這套房子的，打算買下來，您是老法師了，所以今天想來請教下您，這套房子之前的情況”。如果鄰居態度不好，香煙水果伺候上，沒人會把你拒之門外的。如果，你聽到鄰居說：“沒聽說隔壁有啥不好的事情，不太了解”，那麽恭喜，這個是滿意的回答，沒消息就是好消息。
三、簽約交易
1、付定金前必須必須必須拉產調（重要的事情說三遍）。房子最終選定後，在付定金前，還有一件最最最重要，更是性命攸關的事情:拉產調！！！為啥說如此的重要呢？因為，之前你看到的聽到的都是表象，真正決定房子能不能買賣的是房屋的產調，這個在各區交易中心可以列印，只要你帶好自己身份證，再交20元，就可以隨意列印上海灘任何地址房子的全套產權資訊。產調上會寫清楚有否銀行抵押，有否法院查封，有否凍結交易，有否爭議等，當然還有房子的面積樓層屋齡產權人等所有基礎資訊。
這個產調通常為中介去拉，你可以在付定金前，要求中介去拉出來給你看，沒有問題再付。當然有一半的中介會找各種借口懶得去拉，想盡快做成這單生意，那麽，這時你千萬不能偷懶，自己去交易中心拉出來。切勿聽信中介的說辭，認為沒必要，不會有問題的，產證都看過了，這是千萬要不得的，產證上面不會寫法院查封凍結的，但是產調上會有。
大家可以現在上網查詢所有的房產官司，仔細研究下，絕對超過50%的都是因為法院查封凍結，抵押給除貸款行外的第三方機構，或者有爭議，或者是動遷安置房等等，每次我看到這些新聞，發自內心深處的替那些下家惋惜，明明當初花20元自己跑一次交易中心就解決的事，由於自己的無知和愚昧，主動掉入了上家精心設定的陷阱裡。
給大家講個真實的例子：我無錫表姐2014年買房時，買的是同一棟樓的房子，看好房子後，在中介的催促下，馬上付了5萬定金，當然上家老太的產證是看過的，一周後網簽好，付完30萬首付之後第二天去交易中心備案審稅審限購，結果交易中心當場就告訴她，房子不能交易，法院凍結了，產權有爭議。當時我表姐就懵掉了。這時上家才說這套房子雖然產證上只有老太夫妻兩個，但是他們的姐妹正在與他們爭產權，半年前鬧到法院去了，導致法院直接凍結不得交易。當然這時我表姐再聽我的意見也為時已晚。好在上家老太是老知識分子，通情達理，答應3個月內把與姐妹的官司解決掉，繼續履行合約，我表姐也不願意解除合約。後來的事情就是靠人品了，3個月後，官司打完，上家現金補償姐妹，房子歸老太所有，程式才得以繼續。不是所有人都能碰到這麽講道理的上家，也不是所有房子官司都能這麽快的這麽順利的解決的。在此，奉勸各位朋友，任何時候都可以懶，付定金之前拉產調絕對不可以懶，否則，你就是在拿身家性命在賭博！！！
2、稅費一定要各付。前面說過上家都要到手價，就是交易中產生的所有稅費全部由下家承擔。這個局面無法改變。你作為賣房的上家這當然對你有利，現在你變成下家了，就必須合理合法的保護自己，因為你無法判定上家的人格與人品。我從第一篇就開始說稅費的風險性，尤其是20%遺產稅和無法確定的房產稅，那麽作為下家為了規避這個風險一定要堅持稅費各自支付，而且在簽署定金協定時必須寫入條款，因為合約的條款都是按照定金協定寫的，上家和中介也不會允許在簽合約時變更內容。
那麽針對上家提出的稅費由下家承擔，你可以變通下方式，就是讓上家和中介先行計算出本來需要上家繳納的稅費總額，你直接把這部分稅費算在總價裡就行了。這樣做上家百分百接受的。這樣做的聰明之處就在於，上家和中介計算的通常只有增值稅個稅和中介費，這些都是可計算出的有限的數額，而遺產稅和房產稅通常情況下，連上家自己都不知道有沒有，有多少金額，所以，全部由下家承擔根本不合理。這樣一來，你可以承擔看得見的稅費，看不見的巨額稅費你就規避掉了。
上面的個稅是滿五唯一免征的，其中的唯一是只需要上家簽字承諾唯一就可以了，稅務視窗絕不會查詢的。這裡你可以要求上家別把這部分稅算在合約價內，能省一點算一點。
為啥我會想到合約中必須明確稅費各付呢？因為曾經兩次遇到過有20%遺產稅的房子，一次是看完房子後，中介就說這個房子上家要求到手價，而且聽說還有遺產稅20%。房價本身就是市場價了，一點沒有優惠，還要承擔20%遺產稅，傻子才會買了。第二次是看完房子第二天，我還在考慮房子是否合適，中介電話過來說這個房子有遺產稅，問我考慮否，我直接回絕。如果第二天中介沒有打那個電話呢，如果有人看房滿意，在中介的慫恿下，當天就付定金呢？後果可想而知。
3、付完定金，必須讓上家把產證壓在中介。大家一定會經常看到這樣的新聞：某上家將房子一房多賣卷款逃跑，幾個下家打官司維權，好不容易其中一個下家勝訴，其他下家卻遭遇執行難，拿不回首付款。那麽，有沒有辦法避免這種風險呢？當然有了，就是下家在簽完定金協定付完定金後，當場要求上家把房產證原件壓在中介保險箱內，這個事情可以提前和中介商量好，讓中介來操辦。絕大多數誠心賣房的上家會同意的，假如上家不同意，那麽你就要小心了，要提防他是否有啥企圖。因為誠心的賣家在乎的是總價是否滿意，既然已經同意簽定金協定收定金了，那麽就代表他完全同意把房子賣給你，沒有任何理由不把產證交出來。
退一步講，假如上家就是不肯在這個時候交出產證，那麽你可以變通下，這裡我講兩個辦法處理：第一個辦法是增加定金金額，比如原本商量好付5萬定金，你增加到10萬，增加到20萬，打消上家的擔心，用錢砸暈他。第二個辦法是你和中介商量好，在簽完定金協定付完定金後，由中介在電腦網簽系統中提前網簽，只需要把房屋基礎資訊和上下家資訊填完整就可以了，具體條款可以空著，用系統鎖定該套房屋，這樣，這套房子就不能另賣他人了，因為一旦其他中介登錄網簽系統，就會發現該房屋已售，不能再次網簽，只能繼續完成你與上家的交易。而且，你登錄上去也可以確認下，在你之前該房子是否已經網簽。
4、不要在電話裡砍價。我說到過這個問題，就是不要在電話裡砍價，不管是作為上家還是下家，電話裡大家誰也看不到誰，更不存在面子問題，很多都是根本就沒見過的人，根本就不可能打個電話就降10萬元，99.9%的上家在接到砍價電話的時候都會罵人，因為他即使給你降了1萬，你也不能保證馬上就簽合約付定金，而且不用負責任，電話一掛，權當對方在放屁。
正確的砍價辦法就是讓中介約房東帶著產證身份證戶口本到中介門市面談，此時下家務必帶好銀行卡及身份證。談判之前務必查驗所有證件真偽。當大家面對面坐下來之後，才會有心平氣和的認真談條件談價格，最重要的是礙於面子，大家都會說到做到，不會存在剛剛同意降5萬馬上又反悔的局面。只有在這樣的環境下，才有可能談成，一旦大家都妥協到讓彼此滿意的價格了，下家馬上簽定金協定付定金轉账，做到板上釘釘。千萬不能放上家回家，或者隔夜再來談，一旦上家走掉，請相信我，第二天就沒有這個價格了，因為上家回家就會後悔，他知道你的誠意是非買不可，那麽他就不回再次降價，只會漲價。
5、價格談判。下家在與上家面對面談價格時，是最為弱勢的時候，其實根本不存在有沒有能力，嘴皮子好不好之說，因為對上家來說看中的就是總價，價格到位就賣，不到位就走人。下家這時需要做的就是一點：挑毛病找缺陷。當然是要客氣的說，列舉上家房子的諸多問題，比如房型不好，朝向不好，裝修太老，沒有電梯，廳太小，噪音太大，小區綠化不好，但是老婆喜歡，你本人覺得一般，所以來談談，價格合適就買，不合適就再考慮下。再給上家舉例說明，同一個小區房型更好樓層更高的房子賣的還要便宜。總之，就一點宗旨，溫和的打擊上家的自信心，不能讓他覺得自己房子好，要讓他覺得有你來買他的房子，他是佔便宜了才行。另外讓中介也配合演個雙簧。
當然了，以上這些不是一定奏效，對於理智有經驗的上家比如我來說，這些通通沒效果，也就是說，下家談價格只能看眼緣和運氣了。話說回來，既然是你喜歡的房子，你還會在乎便宜5萬10萬嗎？如果在2015年2016年那種市場行情下，上家跳價20萬能被你搶到，你都要開心死了。最後說一句，牛市時房子好最重要，價格不重要，熊市時房子重要，價格也重要。
6、簽合約後的首付款不要太多。比如你買二套非普通住房，首付需要7成，貸款3成，總價1000萬，那麽，700萬是在你貸款合約簽署的那天之前付完就行，而不是說，簽合約當天就要將700萬全部付給上家，你可以在合約條款中明確付款計劃，簽署合約後，付首付200萬，等到和銀行簽署貸款合約前一天再付500萬給上家。總之一點，作為下家來說，最重要的就是錢，千萬不能多付，千萬不能早付，寧可少付不能多付，錢在誰手，誰就有發言權主動權。假如說，你貸款批不下來呢？房產新政頒布，你買房泡湯呢？家裡有變故急需用錢不能買房呢？你付出去的錢能及時退給你嗎？你違約了，違約金多少？你的700萬全都付給上家了，你還有資格討價還價嗎？對上家來說，房子最重要，對下家來說，錢最重要。房子買賣最關鍵的就是看誰掌握了話語權主動權，才能維護自己的利益。
7、付款期限要寬鬆。簽定金協定和合約時，要寫付款計劃，下家這時一定不能妥協於上家和中介的淫威之下，要給自己留有足夠的時間期限來籌措錢款，特別是置換的朋友，在賣掉的房子錢還沒有全部收到的前提下，切勿頭腦發熱，把付款時間寫的很緊，把自己逼到絕路。在簽協定的時候，可以充分闡述自己的理由，需要借錢，需要拿到賣房子的銀行放款等等，一旦這個付款日期寫上去了，那就有法律效力了，你晚一天付款，上家就完全可以收你違約金，直接從你已付款裡扣，等你全部錢款交齊了，再辦理接下來的手續。這就是啞巴吃黃連，自己種的苦果含著淚也要吃完。
8、在簽署賣房合約後，再下定買房。這條在上一篇中提到過，因為非常重要，所以必須再次重申。一定要在自己房子已經收到定金之後，才可以考慮下定買房，而且這個時間間隔一定要最大化的延長，最穩妥的辦法是，在賣房合約簽好後，再下定買房。這樣你可以根據賣房合約約定的付首付時間、交易時間和銀行放貸收款時間，來從容應對買房。試想下，假如你只是剛剛簽署賣房定金協定，就怕踏空急忙下定買房，那麽，你如何寫付款計劃，你能確保按計劃交上家錢款嗎？晚一兩天，賣賣面子，祈求上家不計較了，晚10天半個月你試試看，上家必定解約，從你首付款裡扣除違約金後將你掃地出門。有人可能會說：你賣房子的下家如果違約，貸款批不下來，錢付不出，導致你買房違約，你可以追究你賣房下家的責任啊？這樣貌似可以，但是請記住，你的總價比他高，你將承擔更高的違約金，奉勸大家安全第一。
9、房子沒有賣掉，可以簽購房合約。這條主要針對二套置換的朋友。比如已有兩套房的家庭，想賣掉一套再買一套，在賣掉房屋新產證沒有辦出來之前，理論上你還有兩套，不能購買新房，但是在牛市時，擔心房價上漲太快，可以先網簽合約，鎖定中意的房子，但是不能去交易中心備案審限購審稅，隻做到簽好合約就行了，等到賣掉房子寫著你下家名字的新產證出來，第二天再去辦理你自己買房備案等手續。這樣可以節省至少2個月的寶貴時間，時間就是金錢啊，牛市中2個月至少上漲幾千元每平。熊市中可根據客觀情況綜合考慮。
10、簽約時可以錄音拍照留作證據。如果你在與上家的接觸中，感覺有疑問有擔心，比如，怕簽約的不是上家本人，或者他口承諾的東西不能寫在合約中，再或者他說家人對賣房子沒有意見全部支持等等，那麽我建議你全程錄音，並拍照取證，以防萬一將來上家翻臉不認账，退一步講，即使有糾紛，你也拿得出證據。
11、備案審稅審限購和貸款要同步辦理。所有中介基本上都是這樣操作的。但是買房前自己還是要對整個流程及時間了如指掌才行。不了解先後程式，不了解時間長短，沒辦法簽合約，會被人騙的。
12、組合貸款可以分開放款。組合貸款是由銀行全程辦理的，但是其中的公積金貸款部分是由公積金管理中心審批的，也就是說，商貸部分銀行自己審核，公積金貸款部分由公積金管理中心審核，公積金管理中心會給銀行額度和時間，來允許銀行放款，通常公積金每月的額度有限，而且會固定每周允許銀行放款一次。所以銀行在商貸審核結束後，會等1-2周時間，待公積金審核通過並通知放款後，才能統一放款。如果按照合約約定的付款計劃，已經到了付款期限，但是你賣掉房子的下家銀行貸款還沒有放款，那麽可以要求銀行將組合貸款可以分開放款，商貸審核結束了，就先放商貸給你，這樣可以解你燃眉之急，避免違約。同理，如果你買房子的上家也是置換客，而他又急需用錢，你也可以幫他催促銀行分開放款。
13、中介費要砍價，並且分期支付。中介在整個買賣過程中的利益驅動就只有中介費。這個錢在你手裡時，你就是大爺，這個錢付出去了，你就是孫子。這就是所謂的“簽完合約，甲方變乙方”。首先，在看房過程中，就要和中介經理講好，中介費需要優惠，你可以和他們約定好，不管在哪家中介看中房子，都來他家交易，前提就是中介費優惠打折，除了鏈家基本上其他中介都會同意的。當然，你在第一家中介看好房子後，不要再讓他們繼續付出、談價錢、約見面、拉產調，否則你跳到另一家中介交易，第一家會找你麻煩的。這種事情切記低調客氣。
通常中介要求簽合約當天要全額付完中介費。但是之後還有很多事情要中介做的，付上家款、貸款，交易，交房，水電煤物業有線過戶等。萬一有糾紛必須中介協調的。所以，你可以提出中介費分2次支付，簽合約後付一半，交易過戶後或者交房後付另一半。如果不行，就調整2次支付的比例，留點錢在手，說話才有分量。
14、交易過戶後和上家商量，提前交房。按照常理，過戶後等新產證出來後，銀行放款到上家账戶，上家才會交房交鑰匙。但是，作為買家，誰都希望早點拿到房子早點裝修起來。如果，你急切需要早點拿到房子，那麽需要提前和中介串通好說辭，在交易過戶後當天，請上家中介一起吃個飯喝點小酒表示慶祝，然後找機會向上家提出這個請求，當然理由自己編好，比如，自己的房子賣掉了，一直沒有租到合適的房子，家裡老人不想2次搬家；或者年底前要裝修完，接老人來過年等等。而且要主動表示，尾款可以飯後馬上提前支付，這樣，就只剩銀行放款了，而且也是直接放到上家账戶，不會存在拖欠房款的問題，對上家來說，房款可以認為全部拿到了，銀行放款最多會延遲，不會不放。中介再吹吹耳邊風，也許就可以成功。實在不行，可以考慮適當的給上家點租金，至少比市場價會便宜很多。
以上就是我買房的全部經驗和技巧，都是本人這些年的親身經歷和耳濡目染，再加上自己的總結歸納，一定會或多或少的幫到大家。希望大家看後，都能成為專業人士。還是那句話；“防人之心不可無，害人之心不可有”，在房市中可以詮釋為：“賣房不害人，買房要防人”，希望大家都能抱有一顆善意的心對待這個社會，對待身邊的人，良好的社會風氣和健全的法律法規需要大家共同營造。
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如何砍價？
今天想和大家共同探討在二手房買賣中，如何討價還價？為增強實用性，我將從買房下家和賣房上家兩個角色立場出發，分別分享談判的技巧和經驗，不講假大空，力求分享最具實踐性和操作性的技術指南。
一、 買房立場
房產市場有一句名言：“沒有滿意的房子，只有滿意的價格”。就是說，房子沒有十全十美的，一定有你不滿意的缺陷，而價格只要足夠低，再大的缺陷都不是缺陷。這說明，價格對買房人來說永遠是第一決定要素。只有在自己能承受的範圍之內才存在房子好壞之分。所以，房價能夠砍掉多少，是房屋性價比高不高的重要衡量。
是否能買到性價比高的滿意的房子，和看房數量有很大關係，在看過幾十套房子後，從中挑選自己硬體最滿意的房子，接下來就是砍價談判了，砍價需要按照兩個步奏來完成：面談之前和面談。
面談之前
1、帶家人二次看房。在第一次看房比較滿意之後，務必要再複看一次，當然我也說過原因，這裡不再重複。而這一次切記不能還是同樣的人去看，而是要帶一個沒有看過房子的人看。如果是同樣的人複看，比如上次你一個人，這次還是一個人看，那麽，上家就會認定你非常滿意房子，一定會買，房價就會咬死不降。所以一定要帶個家人去看，這次的主要目的就是演戲給上家看。即使家人對房子很滿意，也千萬不能表現出來，而是要當著上家的面，挑房子的各種毛病缺陷，表現出很不滿意的樣子，還可以演出和你鬧矛盾不開心的戲，這時你也要表現的相當尷尬才行。看完後，順便讓你家人當面問問上家房價多少，有多少下降空間。這樣做的好處就是，即帶家人複看了房子，又打擊了上家的自信心，為今後砍價做鋪墊，同時還能摸清楚房價是否有下降空間。
2、電話戰術。為了方便解釋，以下以上海市區掛牌價500萬滿2年不滿5年的非普通住房舉例說明。這套房子賣家會產生差額5.6%的增值稅估10萬元，個稅2%10萬元，中介費1%5萬元，共25萬元；下家購買二套房為契稅3%15萬元，中介費1%5萬元，共20萬元。上家要求500萬到手價，下家需要承擔共計45萬元稅費。
當你看中房子後，心裡應該有一個成交的心理最高價位，就是降到多少錢你可以馬上付定金。這個一定要清楚，而且絕對不能告訴中介，只能放在自己內心最深處，比如說這個心理最高價為480萬稅費各付，也就是相對於上家的455萬到手價。然後，你告訴中介一個比455萬低很多的價格比如425萬，只要不是特別離譜特別外行的價格就好，就說是你的購買價格，只要上家可以降到這個價，我馬上買，然後讓中介在3天之內反覆多次打電話和上家砍價，至少一天2個電話，讓他告訴上家，你基本滿意他的房子，就是價格太高，你最多出到425萬，當然這個會被上家罵的，不要緊，就是要讓他氣急敗壞。第二天讓中介再打電話，就說中介通過和你一天的溝通和勸說，你同意再漲5萬就是430萬買他房子，來試探上家的態度，他一定還是會罵人，第三天，再讓中介打電話，說中介經理都出面協調了，好說歹說，上到巨集觀政策，下到感情投資，你終於最後讓一口價，同意再加5萬435萬，已經到極限了，再來看上家的態度，當然他基本上不會同意，不用急，這只是第一步。
這樣做的好處就是，讓上家感覺自己房子掛牌價太高了，只有降價才能賣掉。另外，讓上家看到中介的努力和下家你的誠意，僅僅是因為房價高，才無法成交，即時上家的掛牌價並不高，而且你也覺得合理，那也不能馬上就出那個價買，因為這樣的話，上家會覺得賣便宜了，賣虧了，都沒人還價就賣掉了，反而容易造成上家跳價，到頭來吃虧的是自己。
3、付意向金。如果你的最高心理價位455萬到手和上家掛牌價500萬到手相差很大時，用付意向金的方法可以比較準確的刺探出上家的真實低價。比如，你可以取5萬元現金作為意向金給中介，並寫好定金協定，上家沒有簽署前叫意向金協定，一旦上家簽字收錢就變成定金協定了，就具備法律效力了。此時，你意向金的價格務必要低些，比如還是435萬到手，雖然上家電話裡不同意，但是真金白銀放在他面前，還是有很大誘惑力的。中介會在2-3天內拿著現金和協定去和上家談的，一旦上家簽了，那麽說明你走了狗屎運了，碰到個外行，當然，大多數情況下，是不會簽的。但是，付意向金的最終目的卻是讓上家透露出他內心的真實底價，因為上家會覺得下家已經很有誠意了，5萬現金也帶來了，這時他就會明確透露給中介他的最低心理價位，比如說是490萬到手，他會要求中介回去說服下家你，把意向金協定改為490萬到手他就會簽。那麽這次意向金的目的就達到了，一分錢不用付，就讓上家降了10萬元，多麽精明的策略啊！
4、摸清楚上家賣房的目的。弄清楚上家為啥賣房非常重要，尤其是對談判來說。通常賣房無非是置換、移民、投資套現和遺產分配等，如果能碰到後面三種情況，那麽恭喜你了，這三種情況是最好談價的，因為上家急需用錢，而且通常財大氣粗，不會在乎蠅頭小利，只會在乎付款時間早晚，如果你能首付7成以上，那麽談判將會比較輕鬆，還能有較大的價格優惠。但是，通常大家都是改善剛需，都是賣掉小房子置換大房子，這種上家價格最難談，分文必爭，而且付款時間要及時不能拖，這對下家來說是最艱苦的。所以，摸清楚上家賣房目的是你制定策略的重要環節。
5、掌控中介、要求打折。所有買賣房子的朋友，一定要記住一點，中介費是可以打折的。雖然現在幾個大牌中介連鎖對外號稱公司規定中介費堅決不打折，但是，有錢不賺是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要堅決表態要走人去其他中介，再大的中介也會極力挽留你的。我讓你這樣做的目的不僅僅是要求中介費優惠，更重要的一點是，你要牢牢把控住中介人員讓他必須為你說話，偏向你這邊談判。你可以在和上家面談之前抽空和中介攤牌，先要求中介費打5折，如果不打折就表現出態度強硬的要換中介，在他們挽留你的時候你可以提出條件，讓中介幫助你和上家砍價，給中介定個目標，如果可以談到435萬到手（當然永遠不能告訴中介自己的最高心理價位455萬到手），那麽中介費就不用打折，而且要看中介的表現，表現好，為你爭取更多利益，你會考慮中介費的問題的。
這點極為重要，談判過程中，中介的目標就是促成交易，他們不會故意偏向上家和下家任何一方的，誰不懂就欺負誰，誰好說話就壓榨誰，說白了就是挑軟柿子捏，只要能成交，損失誰的利益和他們沒有任何關係。那麽，這就要求你必須把中介牢牢掌控在自己這邊，在談判時，必須要向著你這邊談，你們共同應對上家，只有這樣，你才能盡可能得擺脫作為下家的天然弱勢。因為在你沒有付他中介費時，你就是大爺，你的要求中介不敢不聽，而且他只能千方百計的滿足你，才能賺到這點辛苦錢，這也是你為自己爭取同盟的有效手段。
此外，還可以額外教大家一點，如果你和中介比較熟悉，而上家又不是那種非常專業非常強硬的人，你可以和中介達成共識，只要中介可以幫你談到435萬到手以下，那麽你可以額外付報酬給中介，比如多付50%或者多付一倍的中介費，這個錢可以給門市也可以給經理。這樣中介就有了十足的動力幫你談判，你想想，中介談成你這一單生意相當於做了兩單。動力大大的啊！相對於你來說，砍掉的房價會遠遠大於多付的中介費。
面 談
1、暢談巨集觀政策。見到上家後，不要立刻開始談房價，而是簡單寒暄客氣下，聊聊家常，聊聊上家為啥賣房，聊聊小區周圍環境配套啥的。等熟絡後，你首先要談的就是巨集觀政策，比如房住不炒，上海等一線城市已經開始大力發展租賃住房，上海的房價一定會跌，而目前應該就是最高點了，然後，和中介配合著誇讚上家眼光好選擇這個最高點賣掉房子，將來一定會大跌的。總之，就是把政府如何抑製房價的政策通通搬出來，把自己都不信的東西說的上家都信了，就達到目的了。說實話，目前這個市場，這套說辭還是很管用的，那麽，在這種情況下還能堅持不降價的人就不多了。
2、表演雙簧。面談時，如果你自己很有能力和信心，可以自己去談，如果沒有十足把握，可以讓家人陪同一起去，最好是那個陪你一起二次看房的人一起去談判。他的作用同樣是演戲。 在你談完政策之後，你家人可以開始針對上家的房子開始挑各種毛病各種不滿意，從樓層，朝向，裝修到小區環境和停車等等各方面，當然不能是針對上家本人的，而是對你抱怨，一定要表現出不是特別滿意，只是抱著談談看的一種態度。
而且，這裡最重要的一點就是，你家人還要故意說出還另外看中一套不錯的房子，性價比也很高，這兩套都是備選的方案。而你要表現出難堪尷尬的表情，並簡單的說明房子的幾處優點即可。此時，就是要給上家造成一種感覺：你認可他的房子，但是你家人不喜歡，而且，你們還有另外一套房子備選，如果他不降價，就很難賣掉。這是你砍價的最有力的工具，再配合上中介的火上澆油，對上家的衝擊力是很大的。
3、所有優點都是缺點。談判中，上家一定會強調自己房子的各種優點優勢，但是，你絕不能承認附和，反而，你要將他說的所有優點全部反駁為缺點，比如，他說房子離地鐵近，你就說人流量大吵鬧，你不坐地鐵隻開車，他說小區環境好安全，你就說旁邊的小區更好，他說小區對面就是綠地，你就說工作忙根本不會去，他說房子裝修新，你就說老婆不喜歡要砸掉重裝，他說房子裝修老可以出租，你就說要自己住要重新裝，他說房型正，你就說房子你不住要出租無所謂。總之，上家說的所有優點，你都要找到對立面反駁，從根本上消除上家的心理優越感，只有這樣，他才容易動搖，不至於咬住不降價。
4、引導上家先提要求，讓他主動降價。通過以上幾點，上家的自信心已被你打擊的差不多了，接下來，你可以客氣的讓他先提出要求，而你的要求一定要後提。上家可能會提出，需要首付多點，付款快點，交房慢點等一切維護上家自身利益的要求，等他全部說完了以後，你要認真思考一會，小的要求可以答應，但比如付款多點，交房慢點等原則性的東西不能馬上答應，就借口說還要考慮下。在你答應他一部分要求以後，作為交換條件，你就可以讓他主動降價了，這時讓中介配合你共同說服上家。之前，上家已經同意490萬到手價了，現在在你答應他部分要求的基礎上，讓他降價，這時，可以把之前的說辭和方法再反覆用幾次，比如，房價馬上要跌了，不是很滿意他房子了，你家人更喜歡另外一套更便宜的了，迫使他調低價格，通過幾個回合下來，應該可以降5-10萬元，到480萬到手。這個時候，已經比他500萬到手降了20萬了。
5、展示更便宜房子的合約。接下來，就是中介發揮作用的時候了。在面談前幾天，你需要讓中介翻閱之前幾個月的同板塊交易記錄，把比上家房子便宜很多的合約拿出來，你手機拍照後在談判這天準備好。等上家主動降價之後，你就可以乘勝追擊了，你直接了當的說，據你了解，周圍同類型的房子都賣的比上家便宜很多，同時出示照片給他看合約，如果，上家覺得不可信，你就讓中介拿出合約正本來給他看，這裡千萬別讓中介主動拿出來，否則上家就不信任中介了，中介就比較難做人了，而是要在上家看過照片不相信之後再由你下命令讓中介拿出來給他看。沒有意外的話，上家在看到貨真價實的合約後，心理防線會奔潰一半，一定會覺得自己即使再降一點也不吃虧，畢竟有人賣的更便宜。其實，房子本身成交價就是有高有低，切記找低很多的給他看。此時，再加上你和中介的說辭，應該可能降到470萬到手。此時，距離你的最高心理價位455萬到手（480萬各付），還差15萬。
6、談判籌碼是最有力武器。面談之前，你自己務必要完成一項最重要的工作，理清思緒，梳理自己的談判籌碼。何謂籌碼？就是自己超過別的買房人的優勢。比如，首付5成就比3成有優勢，首付7成就比5成有優勢，付款時間短就是優勢，定金大就是優勢，可以推遲收房就是優勢，虛擬加價就是優勢。這種籌碼可以說在談判時是最重要的武器，也是能否成功最關鍵所在。在經過前幾輪的鏖戰後，上家已經把自己房價中的水分全部擠幹了，單靠口舌之爭已經無法再繼續砍價了，接下來就是真刀真槍的幹了。
目前，上家已經降到470萬到手，差距15萬，這全部要靠你手中的籌碼來交換。這時，你可以很鄭重的提出，通常情況下買房都是付定金5萬的，為了表示誠意，你可以付10萬定金，或者再多付到20萬，讓上家安心，還可以明確表示，如果今天大家可以簽署定金協定，那麽馬上轉账20萬給他。另外，還可以提出簽合約當天可以考慮將3成首付款150萬提高至5成250萬，提前多支付100萬給上家，簽貸款合約前一天付到7成，讓上家能早點拿到錢，保證他自己置換的資金需求。同時還可以結合面談第4條上家提出的而剛才未答應他的要求滿足他，比如付款時間提前一周，或者推遲一段時間收房，讓上家有充裕的置換搬家時間。此外，還可以通過虛擬加價讓上家達到很大的心裡滿足，比如說，你之前的意向金是435萬到手（你故意設定的談判低價，而455萬到手才是你的最高心裡價位），談判之時你還是堅持這個價位，這時你就可以主動提出加價20萬讓步，以此作為籌碼逼迫上家讓步降價。
通過這一系列的條件交換，上家一定會被你的真誠打動，因為畢竟你的籌碼都是實質性的好處，對上家來說都是得到利益的，作為交換，他一定會同意下浮房價，應該可以降到460萬到手。這裡最重要的一點就是，籌碼對自己來說是最重要的，一定要放到最後再提出來，如果一開始就提出來，那麽上家就不當回事了，而且就算降價也是上家本來就打算讓利的水分而已，那麽，你這個籌碼就白白浪費掉了，說白了就是作為實質性的利益交換，要用在最關鍵的時候！
7、苦肉計加感情牌。通過之前的幾輪談判，相信你已經和上家情投意合，水乳交融了，接下來就是感情投資，稱兄道弟的時候了。你先讓家人在一旁哭窮，訴說自己來上海成家立業的不易，道出置換學區房的苦衷，表明自己債台高築的苦難，換取他同情之後，再表達與他情投意合，兩小無猜，相見恨晚的友誼，並承諾在房子交接完以後，一定請他喝酒，請他去家裡做客，最後，別忘了，讓他體諒下自己，給自己留點生活費和孩子的學費。相信任何人在感情攻勢之下，不可能無動於衷的，人都是要面子的，旁邊幾個人一捧他，少個幾萬塊問題不大。這樣，應該可以降到455萬到手了。
8、協定簽署稅費各付。經過這一系列的談判，目前已經達到你的心理最高價位455萬到手（480萬各付），但是上家認可的是到手價，這時你只需要說明一下，就是你願意承擔上家的稅費25萬，就是要把這個稅費算在總價裡，協定價為455+25=480萬，上家一定會同意的。這裡鄭重說明一點，一定要在簽定金協定時就簽署各付，堅決不能簽稅費全部下家承擔。
這時，中介也會覺得你是個善良的人，沒有一再堅持原本告訴他的435萬到手，而且，這時也可以讓他告訴上家，原本你的心理價位是435萬，意向金也是435萬，現在455萬成交，大家都有所讓步，好聚好散，何樂而不為呢！這就是我一開始說的，為啥永遠不能告訴中介你的真實心理價位，而應該告訴他更低的價格，這樣才有可能通過大家的共同努力實現自己的目標！
二、賣房立場
大家掌握了上述買房的談判技巧，應該可以對應總結不少賣房的談判經驗了。作為上家我認為最重要的兩點談判原則必須要掌握：
原則一：上家必須統領全局。上家必須要有上家的氣勢和腔調，要讓中介和下家全部按照自己的意圖來執行整個流程。
原則二：通過適當的虛擬降價來換取下家的全部讓利。買過房子的人都應該有這種體會，當下家一再加價，而上家高傲的一分錢不讓還特別強硬時，常常會談崩，導致無法成交。下家看中的只有總價，上家可以通過適當的虛擬降價，迫使下家提供更好的付款方式和讓利。
根據以上兩個原則及針對下家的談判技巧可以總結出上家在賣房談判中比較實用的談判方法：
1、掛牌價一定要高出最低心理價位。上面講到，適當的降價才能提高成交率，而且，沒有任何買房的下家是不砍價的，所以掛牌價必須高於自己的最低賣房心理價位，留出空間來給下家砍。
2、不接受電話砍價和面談砍價等一切性質的砍價。在你掛牌出去之後，每天都會有很多中介打電話來說詢問價格是否有議價空間，並且說已經有客戶看中了，相信我，這樣的電話90%都是中介自己打的，根本沒有客戶看中，他們就是在瓦解上家的心態，通過頻繁的電話轟炸來迫使你自己降價，一定要頂住，電話裡降價是最愚蠢的行為，因為就相當於你直接把掛牌價給降價了，更可悲的是，電話裡降完了，那邊電話一掛也不會有人買。在面談初期也一樣，不管下家如何給你宣傳大勢方針，如何演戲，你都要做到胸有成竹，臨危不亂，絕不降價。
3、主動出擊，掌握話語權。下家的砍價方法基本都是挑毛病找缺陷，或者誇大房產政策。破解辦法很簡單，就是在他說之前，你就主動出擊，強調自己房子的優點，放大房子的優勢，忽略缺陷，大談特談。再就目前的政策和後市的展望發表一通慷慨激昂的結辯陳詞即可，讓整個談判氛圍向你傾斜。此外，還可以再舉例說明，比如同一個小區相同戶型的房子賣的比你還要貴等等。說實話，今後的房產市場任何人都說不清的，大家只不過是通過辯論來積攢心理優勢和談判氣勢而已。
4、下家的付款方式永遠是最差的。通常大家賣房都是要置換，那麽你下家付款方式的好壞直接決定著你買房的進度。所以，談判開始後，你可以直接打斷下家無聊的開場白及寒暄客套，直接讓下家自己說清楚定金多少，首付多少，貸款多少，付款時間等。在他沒有說清楚之前，任何關於房價的事都免談，把下家的底細全部弄清楚。然後再根據他的付款方式考慮是否會影響自己的買房進度。這裡最重要的一點就是，不管下家付款方式如何，不管是否滿足你的置換需求，你都要當面表示他的付款方式是最差的，會耽誤你的買房進度，對此你很不滿意。再舉幾個編造的例子告訴他之前的幾個客戶都是首付7成8成，我都沒有賣。總之，就是通過貶低他的付款方式來打擊他的自信心和心理優勢，讓他覺得沒有資格和你談條件，沒有優勢和你砍價。
5、虛擬降價是上家最大的籌碼。下家的談判宗旨就是砍價，而上家的宗旨就是讓下家滿足自己的要求。所以，虛擬降價是上家最大最有效的籌碼。掛牌價超出自己最低心理價位的部分就是留給下家砍的。你可以直接明確表示，如果下家滿足你多付定金，多付首付，縮短付款周期，延遲交房時間等的要求，你可以考慮降價，否則一切免談。記住，每次降價都必須換回下家的讓利，堅決不能無緣無故的降價。
6、爭取自己的利益最大化。上家必須在整個交易過程中掌控全局，從協定簽署，付款時間安排，付款金額多少，下家貸款期限制定到過戶時間和交房時間的確定都必須按照自己的計劃來實施。這些在談判時就必須說清楚，並在定金協定和合約中明確下來，上家可以通過虛擬降價來表達誠意和讓步，從而達到自己的目的，讓雙方都不至於難堪並能愉快的合作。
二手房買賣的談判，其實就是上下家利益的博弈，誰強勢誰更有策略誰就佔有優勢，謹記“底牌不能亮，籌碼是武器”的原則，在爭取自己利益的同時還需要作出些許讓步才能達到共贏。一味的強勢和不讓步，只有在特殊時期才會奏效，希望大家在保護自身權益的時候，也能換位思考，和氣生財。利益不是僅僅只能靠掠奪才能得來的，策略才是最有用的武器。
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