經濟下行預售屋地產市場十大展望

（2018 年 5月，河北廊坊市固安縣一處售樓中心。圖 / 視覺中國）

文 | 王軍中原銀行首席經濟學家、中國國際經濟交流中心學術委員會委員

當前，房地產行業多項指標雖然出現小幅波動，但整體表現好於預期，特別是房地產開發投資增長平穩，房價平均漲幅小幅上升，房地產調控政策繼續更新。與此同時，在未來的經濟下行清算期中，房地產市場發展也面臨五大困境的約束：一是穩增長要求穩房地產投資，但這是一個艱難的選擇；二是防風險要求高度重視化解房地產市場結構性泡沫，房地產市場的健康平穩發展對降低金融乃至全局風險至關重要；三是去杠杆要求合理管控背道而馳的房地產市場加杠杆風險，加杠杆已不可持續，清算不可避免；四是降成本要求盡快解決房地產價格高企問題，以便從巨集觀上促進降成本；五是穩預期要求盡快平滑和穩定房地產市場、房地產業對社會心理面的擾動。在上述多重困境約束下的房地產市場，亦是“穩中有變”。

概況起來，筆者對未來的房地產市場發展有如下十大展望：第一，房地產投資逐步回落，中國經濟終將擺脫對於房地產的過度依賴。中國經濟對房地產的依賴已經太久、太深了。所謂轉型，所謂高品質發展，其中重要的一個方面，就是要逐步擺脫對於房地產的過度依賴，尋找經濟發展的新動能、新空間、新模式。長遠來看，人口集聚的上升和人口自然增長率的下降，這兩大趨勢將使國內大部分城市的房價缺乏人口支撐。中國的房地產投資，將逐步步入存量時代和過剩時代，前期的過量投資，必然會減少未來的投資。預計從今年四季度或最晚明年開始，房地產開發投資增速將不斷回落。

第二，土地市場流拍諸多，溢價率下降，土地市場新變局開始出現。近幾個月，土地市場流拍頻現，流拍數量鋼彈800多宗，全國土地市場加速降溫。8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。隨著流標流拍或逐步成為常態，土地拍賣價格料將出現明顯回落，“地王”不再出現。這一方面預示著市場對於未來房價走勢預期的變化，另一方面也意味著未來依靠房地產來維持經濟運行的模式很難持續。土地市場的變局還將產生巨集觀上的重大影響，即流拍增多——房地產投資下降——經濟下行。

第三，房價整體穩定，市場結構分化。考慮到房地產市場短期內在中國經濟中舉足輕重的定位，以及打贏三大攻堅戰的現實政治需要，未來房地產價格從整體上看很難出現大漲大跌的戲劇性局面。使各方合意的大概率表現可能是：整體平穩，但有結構性調整，市場分化在所難免。眾所周知，中國高房價的根本原因，是政策抑製和行政扭曲下的供需空間錯配，即“有需求的地方沒供給，有供給的地方沒需求”。依此邏輯，戰略上仍然較為看好發展潛力較大的一二線中心城市，看淡缺乏產業支撐和人口流入的三四線城市。從調控政策的角度觀察，密集頒布的政策或對中短預售屋地產價格和投資產生一定影響，但對不同類型城市影響有所分化。一二線城市建案住宅庫存較低、需求整體不弱，市場供不應求，住宅價格增速整體趨於穩定，部分二線城市有所上漲；三線及以下城市或受調控政策邊際影響較大，地產銷售或加速降溫、拖累全國銷售，三線城市二手住宅價格趨穩，上漲勢頭得到抑製。此外，國開行棚改政策開始調整，未來貨幣化安置比例可能會降低，三四線城市房價上漲動力逐漸消解，投資上行空間同樣較小，資金外溢，加之貨幣再度有限放水，一二線城市房價面臨再次上漲的較大風險。

第四，建案與公租房的比例將進一步優化，公租房迎來快速發展良機。“租購並舉”，核心在租，租賃房市場的不平衡不充分是房地產市場當前發展的明顯短板。長期以來，房地產市場發展不平衡不充分，重銷售輕租賃，已造成租賃市場先天不足。在未來新的住房制度中，租賃比購買更重要，先租後買也將成為受到鼓勵的全新消費方式。住房租賃市場將會有更規範的引導，改善租賃市場發展滯後的局面。從政策支持角度看，無論是土地、財政、金融還是法律，租賃市場將持續受益政策紅利的釋放。從租賃市場的需求端分析，城鎮化進程流動人口衍生大量租賃需求，低租售比擠壓購買需求外溢至租賃市場，兆規模的市場藍海可期。再從供給端看，租賃房源供給不足，現有租賃市場亟待規範，對規範化品質化租房需求旺盛。預計未來隨政策逐步落地，租賃市場將迎來快速發展，行業競爭將會加劇。

第五，中國城鎮化快速推動下的大規模增量房地產建設時代正在告一段落，增量時代的需求將逐步放緩。一方面，開發投資和新房增量趨緩；另一方面，二手房交易在越來越多的城市中佔主導地位。北、上、廣、深的二手房化程度在不斷加深，並且有向全國化擴展的趨勢。2017年有20個城市的二手房成交套數超過新房，且部分二線、三線城市的表現越來越突出。從戶均套數指標看，中國已超過1向1.1逼近。而美、日戶均套數在1.1-1.2之間時，基本處在供求大致平衡、增量房增長達到峰值的階段。未來房地產的需求還將長期存在，只不過變成了重點要提升居住的品質。

第六，房地產開發商的集中度將進一步提高，部分中小開發商面臨被淘汰。鑒於未來中國房地產市場正發生巨大結構性變化和分化，三四線城市的房地產市場大概率可能會顯著收縮。特別是，近幾年來，在三四線城市貨幣化棚改和一二線城市嚴格限購政策的刺激下，很多全國性大開發商也已下沉到縣城，縣域的競爭已然成為紅海。展望未來，一線房企增長空間巨大，未來市場佔有率有望翻倍。一線公司憑借其銷售、拿地、融資三方面的優勢有望持續擴大市場份額，擁有巨大的提升空間；而很多三四線城市中小開發商由於資金鏈斷裂或者嚴監管等其他問題，有可能出現較大面積的虧損或者破產倒閉。

第七，房地產業的轉型將逐步展開，將從單純的住宅開發向全產業鏈延伸，其附加價值和增值服務將有進一步提高。面對增量市場的愈加萎縮和增長動力的逐漸減弱，房企不得不謀劃更多出路。最近很多房地產公司紛紛更名，反映了房地產市場正出現深刻轉型，領先房企已經開始沿著產業鏈在進行延伸拓展，試圖提供包括開發、物業管理、金融、服務等一攬子的多元化服務，而不僅僅隻集中在開發這一個環節。即便是開發環節，也要更注重品質，提高效率，加強管理。圍繞存量房地產拓展相關產業服務的空間越來越大，這是當前值得我們關注的新趨勢。

第八，隨著人口向大中城市乃至大都市圈的流動和集中，房地產市場的區域集中度亦將有顯著提高。從人口流動規律看，中小城市長期是缺乏需求支撐的，看似銷售、價格、投資均火熱的三四線市場只是短期的火爆，隨著“棚改大潮”的退去，或許將面臨長期的“衰退”甚至“蕭條”。長期來看，人口從農村向城市、從小城市向大城市流動，是全球各國城鎮化發展的一般規律，我國也不例外。從未來城鎮化發展的新階段、新趨勢來看，人口流入和集聚將緊隨產業的集聚，主要集中在少數幾個特大城市群，從北到南包括京津冀、長三角、珠三角，以及以鄭州、合肥、武漢、西安、重慶、成都為代表的中西部、長江中下遊等幾個城市群，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趨勢在中國還遠遠沒有結束。這些區域將繼續保持較大的增長空間，這一部分人的住房需求的滿足仍未結束。除此之外的其他區域，人口流出恐難完全改變，其住房需求仍會減緩，甚至下降。

第九，以行政乾預和政策抑製為主要特點的房地產調控仍將持續。年中中央政治局會議的召開，標誌著在外部環境不確定性明顯增加、國內經濟下行壓力進一步加大的情況下，國內政策正從中性偏緊向中性偏鬆方向展開調整。從與房地產市場相關的重大政策調整看，中央政治局會議對房地產市場提出了十分嚴厲和明確的要求，“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲”。在此背景下，房產稅開征勢不可擋，但短期內（一到兩年）還不具備徵收條件，或者說很難真正落地。一方面，立法工作尚未完成；另一方面，充分授權、分類推進，即使是立法通過，到實際徵收也有時間差。社會各界顯然對房產稅抑製高房價的作用有高估之嫌，房地產稅的開征對遏製房價可能效果有限。未來貨幣政策雖有邊際改善，但資金要直接流向房地產市場是不可能的，政策上還是會有很強的約束。房地產開發商的融資環境仍將從緊，多元化創新工具亟待開發。

第十，長效機制的建設和房地產市場基礎性改革有望加快推進。黨的十九大指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。顯然，“多主體供給、多管道保障、租購並舉”將是未來住房制度的大方向。多主體供給，包含土地和住房供給主體的改變：引入競爭機制。土地供應，由單一的政府轉變成政府、集體經濟組織等主體；住房供給，由開發商為主，轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等。供給形式，也從單一的建案轉變為建案、租賃房、共有產權房、集體用地租賃房等多品類。多管道保障，要求政府承擔更多的住房責任，發揮政府作用。運用金融、土地、投資、貨幣化補貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。關於房地產領域的制度改革，未來有可能在住宅用地體制、住宅供應體制、租購同權制度、房地產稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機構、農村土地制度和集體建設用地產權制度等多方面加快探索和推進。

（編輯：王延春）

（本文首刊於《財經》年刊2019：預測與戰略）