轉型收官之年，園區運營成效凸顯

中電光谷

2018年是中電光谷轉型變革戰略的收官之年，經過了四年的探索，中電光谷按照新發展理念和“穩中求變 ，變中求進”的思路，逐步由專業的產業園區開發運營集團，轉變為“創新生態”的構建者和“產業資源共享平台”，形成了“系統規劃”和“綜合運營”方法論體系以及全產業鏈協同發展機制。背靠國企資源的中電光谷不但擁有大量土地儲備和產業資源，同時在拿地和融資成本上具備核心競爭優勢，推動企業高質量地邁向新增長期的開局之年。

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一

業績利潤高質量雙增，土地儲備增長明顯

2018 年，公司實現營業總收入114,831.18 萬元，較上年同期減少8.36%，公司實現營業利潤63,412.53萬元，較上年同期增加 10.11%，實現利潤總額62,002.07萬元，較上年同期增加10.31%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤54,429.15萬元，較上年同期增加 16.42%。相比上個年度，2018年在營業收入下降的情況下，利潤總額卻明顯提升，主要是因為集團的股權投資收益上升和期間費用管控顯著。

圖：2014—2018年營業總收入及歸母公司淨利潤情況

圖：2018年中電光谷土地儲備情況

二

收入結構調整，轉型變革成效凸顯

1、產業園空間服務收入基本持平，運營服務收入成為主要增長點

2018年產業園運營服務收入成為收入主要增長點，彌補產業園可銷售空間逐步縮減現狀。產業園空間服務收入為人民幣18.46億元，與2017年收入基本持平。其中產業園銷售收入人民幣16.62億元，較2017年同期降低3.5%，銷售收入佔總收入的比重由2017年的63.9%下降至2018年的55.4%，產業園租賃收入人民幣1.66億元，較2017年同期增長53.9%，自持物業租賃面積27.6萬平方米，出租率達到81.0%以上，為企業提供穩定的現金流。

產業園運營服務收入為11.55億元 ，與2017年同期相比上漲39.0% ，佔總收入比重達到了38.5%，集團正在逐步擺脫對產業園銷售業務的過度依賴 。結轉收入面積33.0萬平方米，與往年同期相比增長18.3%，主要是由於單價較高的合肥金融港項目及創意天地項目較2017年確認收入佔比略有下降。

圖：中電光谷主營業務收入情況

從營收情況上看，設計與建造服務方及物業管理服務收入佔產業園運營服務方收入比達到79.8%，其中物業管理服務業務收入大漲，從2017年的2.91億上漲到18年的4.48億元，同比增長53.7%。物業管理服務面積達2,089.2萬㎡，其中企業客戶服務面積佔比50.8%，為產業園項目提供的物業管理服務收入佔比從去年的43.4%上升到50%，為住宅項目提供的物業管理服務收入佔比50%。

2、投資業務開辟新局面，未來可成利潤新增長點

自2016年開始中電光谷的投資業務出現好轉，加大股權投資力度並且投資收益穩定增長。通過中電中金基金和零度資本管理的三隻產業基金，對近40家從事集成電路、信息安全、物聯網、大數據、智能設備、人工智能、體育競賽、文化娛樂、園區智能服務等領導的企業進行了財務投資。

圖：2014—2018年中電光谷對聯營和合營公司投資及溢利情況

2018年中電光谷在產業投資方面取得了重要突破：零度資本新設立了人民幣2.5億元規模的文創基金，中電中金公司完成了備案並組建了人民幣50億元的電子信息產業基金；慧聯無限2018年連續融資後估值大幅提升，銷售額突破人民幣兩億元，成為國內規模最大的專注於LoRa廣域物聯網的企業；華大北斗聚焦高精度定位芯片及關聯產品的研發、生產和銷售，年銷售額突破人民幣一億元。中電光谷不僅通過投資企業獲取企業成長紅利形成了新的利潤增長點 ，也通過投資減弱企業間信任問題為構建產業資源共享平台提供了重要戰略支撐。

同時中電光谷的產業資源共享平台也在2018年被列入國家發改委共享經濟平台企業典型案例 。武漢麗島物業管理、武漢麗島科技、中電節能、歐微優科技等公司分別獲得全國行業領軍企業等多個獎項，與地方政府平台資源深度合作，探索中央企業帶動中小微企業創新發展、區域綜合開發合作、優勢互補共贏共享新模式，取得了豐碩成果。

三

整體償債風險提高，流動負債和借貸成本上升

2018年中電光谷流動負債上漲明顯，為60.39億元，同比上漲54.69%。主要是由於流動負債中公司債券和銀行及其他借款提高，總額為29.47億元，佔流動負債比例高達48.80%其中應付公司債券約為10.69億元，同時受國內資本市場利率影響與2017年的平均借貸成本6.2%相比，2018年的平均借貸成本略升為6.3%，但從2018年整個行業來看，中電光谷的平均借貸成本還是遠低於大部分企業，這也是其作為有央企背景的優勢之一。

圖：2014—2018中電光谷流動負債情況（部門：億元）

圖：中電光谷流動負債項目

圖：2014—2018年重點光谷資產負債率情況

四

專注產業地產，搭建生態閉環式服務體系

2018年中電光谷的30億營收中，產業園銷售、運營服務和租賃收入合計佔比高達99.6%。從產業研究到項目開發，再到園區運營，中電光谷搭建了一套生態閉環式服務體系，研究業務深入化，開發業務深入化，運營業務多元化，研發客戶服務、開發過程服務、園區運營服務並舉，以運營服務完成產業生態鏈閉環。

經過四年的轉型變革，中電光谷為進駐旗下產業園的企業提供更多元化運營服務：以建築設計院為龍頭（包括政府採購服務 、PPP服務 、EPC一體化設計建造服務 、項目管理谘詢服務）的系統規劃和產業升級解決方案谘詢業務、物業管理服務 、能源服務 、智慧園區 、孵化器與共享辦公服務 、園區金融服務 、團體餐飲及酒店服務 、公寓租賃 、文體娛樂等服務 。新開拓延安、銀川、重慶等城市市場，全國性布局結構進一步完善。

代表案例：重慶科技創新城

（圖片來自：中電光谷官微）

服務方：重慶共享工業投資有限公司

項目地點：重慶沙坪壩

佔地規模：260平方公里

項目類型：科技創新城

服務內容：科技創新城整體發展戰略及創新機制研究；控規優化；重點項目產業定位及概念規劃：區域代表性項目運營。

結語

中電光谷在加快產業園擴張的同時，也在加速向“新產業綜合服務商”轉型，向輕資產運營的方向傾斜。擁有央企背景的“中國電子”入主後，中電光谷的規模擴張能力、品牌輸出能力，產業園運營管理能力都發生了質變，進一步強化企業的核心競爭力。

一直以來中電光谷的願景是有效整合各種資源，促進產業集群的同時營造產業生態，以服務區域經濟發展和產業升級，2018年是中電光谷轉型變革的收官之年，2019是邁向新增長期的開局之年，轉型變革的真實成效也將在未來幾年得到進一步評估。

在如今不確定性的經濟環境中，不少企業提出“構建生態”其實是逃避主營業務陷入困境從而進行自我麻痹的一種方式。對中電光谷而言，要想打造出真正的產業生態必須明確企業的核心競爭優勢，在以企業核心競爭力為支點，圍繞企業自身業務構建的生態才能強化企業對整個產業生態資源的掌控能力，這樣的“生態”才是企業的護城河。