泛海控股的轉型陣痛期：去地產化仍是主戰略

4月16日晚間，泛海控股(000046)發布2018年財報，年內實現營收124.04億元，同比下滑26.5%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.31億元，同比下滑67.81%。

報告期內，公司毛利率為50.4%，較上年提高12.3個百分點，淨利率為20.6%，較上年降低16.3個百分點。基本每股收益為0.18元，同比下滑67.81%。

對於業績下滑原因，年報表示，受房地產行業調控政策影響，2018年公司房地產業務結算收入和淨利潤大幅降低。同時公司對存在減值跡象的部分資產計提了資產減值準備，因此業績同比有所下降。

去地產化仍是主戰略

從2014年起，泛海控股“去地產化”的戰略便非常堅決。相較於其他房企淺嘗輒止的轉型，泛海的主業已由地產全面轉向金融。從2018年營收佔比看，房地產業務營業收入48.53億元，佔營業總收入的39.13%；金融板塊營收約74億元，佔比近60%，其中，信託業務、證券業務、保險業務分別佔比19.08%、12.08%、28.47%。

將時間軸拉長，房地產板塊在總營收中佔比一直持續降低。從2016年的75.17%、2017年的48.92%、降至2018年的39.13%。年初，泛海控股將旗下北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目3個地塊，以148.87億元的交易金額出讓給融創，這被看作其深化轉型的重要一步。

北京、上海項目整體出售後，泛海控股的房地產業務布局將聚焦於武漢中央 商務區項目。截至2018年年末，泛海控股未開發土地儲備項目有武漢中央商務區項目、北京泛海國際居住區二期等8個項目，待開發土地面積為462.91萬平方米。

縱然轉型之心切，但泛海各業務板塊去年營收均不理想。分行業看，泛海控股房地產、信託、證券、保險業務板塊中，只有保險業營收同比增加9.81%，其余營業收入皆成下降趨勢。房地產、信託、證券營收分別同比下降41.21%、28.46%、23.82%。證券行業收不抵支，毛利率為-12.70%。

對房地產業績表現，年報表示，年內可售項目主要位於北京、上海、武漢三地，受限於開盤時間較晚、調控政策較嚴等因素，房地產業務價值釋放情況不夠理想。其中北京、上海項目受調控政策影響，實際入市時間嚴重晚於預期。

至於金融業務營收下滑，泛海表示信託業務受資管新規、市場波動等因素影響；證券業務受市場、政策等內外諸多因素影響，業績均出現較大下滑。唯獨在保險業務上，控股子公司亞太財險全年保費收入、淨利潤分別同比增長19.85%、150.78%，高於行業整體增速。

值得注意的是，非經常性損益對泛海控股去年業績影響較大。相較於9.31億元淨利潤，公司扣除非經常性損益後歸母淨利潤為-5.6億元，同比降低124.4%。

此外，其2018年期間費用率為128.9%，同比升高50.1%，拖累公司業績。期間費用合計達64.6億，同比下降2.3%。其中銷售費用1.8億，同比上升5.3%；管理費用39.6億，同比下降4.6%；財務費用23.2億，同比上升1.4%。

債務“舊題”

自去地產化以來，通過收購一系列金融牌照，泛海系在最近幾年快速成長為巨型民營金控集團。但轉型擴張發力背後，是愈發承壓的債務。加上其在海外大舉收購投資，整個泛海系資金吃緊。過去三年，泛海控股資產負債率一直高達85%以上。

為應對有息負債規模較高且部分債務集中到期的問題，2018年泛海控股於境內募集資金69 億元、境外募集資金2.15 億美元；完成小公募債及供應鏈應付账款資產支持專項計劃項目申報，擬募集金額合計不超過100億元。此外，加大股權融資力度，在武漢中央商務區股份有限公司層面引入投資者，獲得30億元已然到位。

縱然如此，其負債數據並沒有明顯優化。截止2018年末，泛海控股總資產2120.97億元，同比增長12.95%；負債合計1836.67億元，資產負債率86.60%，已連續三年呈上升趨勢。期末短期借款144.36億元，一年內到期之非流動負債339.97億，其余還有應付短期融資款等流動債務額度，合計流動負債總額超過1000億，但账面現金及現金等價物餘額僅為146.67億元，短期償債缺口不容小覷。

債務承壓，泛海控股計劃於2019年內爭取完成10 億元私募債的發行工作、50 億元小公募債等產品的審核和發行工作，並積極推動股權融資項目，包括子公司引進戰略投資者、119 億元非公開發行股票項目等。

4月14日，泛海控股發布2019年第一季度業績預增公告，預計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤18.5億元~23.5億元，同比增長21.82%~54.75%；基本每股收益0.3560元/股~0.4523元/股，去年同期為0.2923元。不過，這一增長源於其將泛海建設100%股權售予融創產生的投資收益。

而未來，泛海控股主營業務均面臨強監管下的風險與競爭。金融行業“去杠杆、防風險”的政策思路、房地產行業加快長效機制建設正在進一步明朗化。年報直言，激烈的市場競爭，可能增大公司經營業績的波動性。