薑兆華：深圳會全面開征房產稅嗎

　　意見領袖 | 薑兆華

　　最近，關於深圳將開征房產稅的傳聞不脛而走。消息一出，對不甚景氣的深圳房地產市場來說，像一石激起千層浪。深圳會全面開征房產稅嗎？如果全面開征，到底怎麽收法？各路媒體莫衷一是，目前官方尚無定論。

　　關於房產稅徵收問題討論已久。去年5月，財政部等相關部門曾邀上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南六城座談研究房產稅試點，其中，深圳、杭州、蘇州、濟南四地被征求納入試點意向。由於疫情反覆，國內外經濟形勢複雜嚴峻，房地產經濟面臨前所未有的增長壓力，在此種情況下，增加房產稅試點城市將對經濟上行帶來一定影響。今年3月，財政部口風急轉，通過新華社表態：“今年內不具備擴大房產稅改革試點城市的條件”。此舉，算是為房地產市場吃下一顆“定心丸”，至少今年不會開征房產稅。

　　10月31日，財政部發布《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》（以下簡稱“實施意見”），其中一段“支持深圳在全國稅制改革中先行先試，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續當好改革排頭兵、試驗田”的表述，再次將房產稅推向風口浪尖。無獨有偶，就在財政部《實施意見》頒布前兩天，深圳住建局發布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》通知，市場普遍將此解讀為深圳推進房產稅改革的前奏與鋪墊。

　　深圳作為改革示範區，是近年來全國人口淨流入最多的城市，常住人口高達1763萬，人口密度與年輕程度居全國主要城市之首。由於地少人多，建案供應短缺，公共住房保障嚴重不足，深圳人口約70%租房居住。深圳特殊的資源稟賦決定其迫切需要加快城市住房保障體系建設。財政部頒布《實施意見》支持深圳先行先試，加快稅制改革，加大中央財政住房保障建設補貼等也自然在情理之中。今年以來，深圳一手房、二手房均出現不同程度下跌，是北上廣深中唯一九連跌城市。與其他一線城市相比，深圳房價除受國內經濟下行影響外，還與其率先在全國推行二手房指導價有著indivisible的關係。商業銀行根據指導價提供抵押貸款，相當於變相降低抵押貸款的杠杆成數。2021年，深圳二手住宅同比下降57.3%；今年前10月，深圳二手房住宅成交量僅為1.74萬套，全年成交量預計同比下降45%。此種情形下，如果全面開征房產稅，勢必對房地產市場產生強烈衝擊。

　　需要注意的是，房產稅計稅方式有兩種：一種按存量房產余值1.2%計繳的從價計稅；一種按房租收入12%計繳的從租計稅。以深圳房產價值與租售情況測算，前者單戶房產繳稅少則數萬，多則十幾萬，甚至更高，家庭稅賦相對較重；後者單戶房產繳稅在數千元至萬餘元之間，家庭稅賦或可接受。從當前市場行情看，實行從價計稅極易造成存量房產大量拋售，房價會因此斷崖式下跌，對當地房地產市場來說，無疑是一次致命打擊。兩相比較，實行從租計價經濟影響相對較小，或更加貼近市場。

　　當前，地方財政增收壓力較大，開征房產稅或是緩解地方財政壓力的重要稅源。深圳同時也是土地財政依賴度最低的重點城市，探索開征房產稅改革成本相對較低。眾所周知，開征房產稅是把雙刃劍，從房地產長遠發展看，開征房產稅又是必然遲早的事。但分析認為，短期內房產稅大概率不會全面落地，即使試點也會從租金計稅開始循序漸進。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現任某全國性股份製商業銀行總行部門負責人。)