小編前不久收到鄭州金水區某小區劉業主的吐槽，小編聽了事情的來龍去脈也是目瞪口呆，怎麽回事？我們一起看看。
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房屋140㎡秒變101㎡，全是因為公設
劉業主說自己一套140㎡建築面積的房子，實際使用卻只有101㎡。
業主還說，他家所在樓棟為兩梯三戶，每層樓的北面還有個近7㎡的公共陽台，開發商把公共陽台都算進了公設面積。
其實公設面積過多這一現象不單單隻發生在一個城市，今年7月下旬，武漢多名業主抗議公設面積：
一套精裝修的房子，公設面積高達28%。更離譜的是，公設面積也要按2500元/平的精裝價收費，相當於每套房子要多付8萬。
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“公設”使開發商賺到更多利潤
近年來，隨著房價上漲，公設系數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。鄭州有些公寓公設最多達到41%，樓層越高、電梯越多，公設就越大。
我們簡單算一下：
一個小區假設5000戶
均價20000元/㎡
每套多算0.1㎡的公設面積
5000*0.1*20000=1000萬元。
這樣高的利潤，誰能不動心呢？
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公設面積是何方神聖？
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什麽是公設面積？
公設面積通常情況下，是指一棟樓的房屋產權人所共有的整棟樓的公用部分的建築面積。
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哪些算在公設面積？
包括樓內的電梯井、管道井、樓梯間、設備間、地下室、公共走廊、過道、公共門廳等等。
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公設面積該怎麽算？
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公設面積過大的困擾
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多付房款
1㎡2萬的房子，建築面積100㎡，公設面積30%，其中有60萬是交給公設面積了。
公設多付的錢，我都可以再付一套房子首付，或者再買一輛寶馬了。
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物業費增高
物業費按照建築面積來繳，這意味著樓梯走道面積，公共電梯面積等公設面積都需要繳納物業費。
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繳納沒必要的取暖費
對於北方城市來講，公設面積也是算在取暖費中，如果公設面積所佔比例高，就意味著每年都需要多繳納暖氣費。
以劉業主的情況分析：
他先付出了40萬元房款；
又要多交40㎡的物業費，以每平1.5元為例，每個月多交40*1.5=60元，每年多交60*12=720元；
還有冬天四個月的取暖費，以每平6.84元為例，每個月多交40*6.84=273.6，每年多交273.6*4=1094.4元；
等於說，劉業主每年要為這40平米公設面積多花費720+1094.4=1814.4元。
一年付1814.4元，10年就要付18144元了，20年、30年……費用是十分驚人的。
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公設面積越小越好？
雖然說了公設面積諸多可惡的內容，但實際上也不是越小越好。如果購房者過於追求低公設，那就會遇到：
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公共的樓梯、過道、門廊等狹窄陰暗
國家規定樓梯的寬度不能低於0.9m，公共走廊通道的淨寬不應小於1.20m，以滿足兩人並行的寬度。
如果小於這兩項規定，只能單人通行，遇到一個胖子可能就很局促，而且如果遇到搬運大家具，可能還需拆掉一部分零件！
再者，如果突發地震、火災等緊急情況，這麽窄的樓梯走廊你還想逃學生嗎？
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公共面積小，公共設施規模會大大縮減
小區景觀不再設立花園，居住舒適度大大降低。
停車範圍小，車位沒幾個，每天都要搶車位。
電梯狹窄一次只能上幾個人，你想半夜無法回家一直排隊等電梯嗎？
甚至還會出現像香港鴿子房棺材房那種。
擁擠到只能勉強棲身的香港鴿子房
公設面積過高雖然會影響住所面積，乃至會花更多的錢購房，可是盲目的尋求低公設也是不可取的。
那苦逼的業主要怎麽做，才能買到公設合理的房子？最要緊的是先了解市場明確規定公設面積大小範圍。
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不同建築有不同公設面積規定
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7層以下住宅公設率為7-12％
其參與公設部分的面積包括外牆水準投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。
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7-11層住宅公設率為10-20％
在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公設系數在10％-15％之間，而帶電梯的小高層住宅，有商鋪等，公設系數在15％-20％之間。
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12-33層住宅公設率為14-24％
高層住宅的公設面積是比較大的，因為電梯及電梯前室佔用了太空，也有安全通道樓梯佔用太空，還有“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都佔用了太空。
當購房者清楚各類建築公設面積規定，也了解了低公設的缺點，大家就不會在選房的時候，被售樓員、開發商忽悠，買到坑爹的房子，後患無窮。
溫馨提示
如果開發商後期反悔提高公設面積怎麽辦？可以提前了解公設面積避險三招
1、索取公設數據在簽訂購房合約時，讓發展商出示有關計算公設面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求發展商列明公設公用建築面積的具體項目以及各項目的面積。
2、查閱有關資料業主們有權自查或者聘請律師向設計部門、規劃部門、測繪部門等機構查閱所購房產的相關檔案。
3、在購房合約中約定公設面積《建案買賣合約》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合約中約定公設面積的數字，並在附件二＂有關公共部分與公用房屋公設建築面積構成說明＂中，詳細約定公設的具體部位、面積大小。
購房者將有關共有建築分攤一系列數字約定得越詳細，對大家就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合約約定來保障自己的利益。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室