每經記者 沈溦 每經編輯 胥帥
佔地7600余畝，內設天都公園、度假酒店、商業街、遊樂廣場等各項配套設施，開發近20年的杭州超級大盤廣廈天都城曾是浙江廣廈（600052，SH）最為標杆的房地產項目。它有開發伊始的驚豔亮相，也有一度因為銷售不力，開發緩慢等問題遭受質疑。
儘管近年來受惠於杭州房地產市場的火熱態勢，天都城項目屢現銷售火爆景象，然而浙江廣廈依然於近期正式公布了剝離地產業務的計劃。
根據此前公司公告，擬將天都實業100%的股權，以15.38億元的價格，轉讓給公司控股股東廣廈控股。據悉，天都實業的主要資產即廣廈天都城，截至2017年底，天都城剩餘的天祥A和天祥B兩地塊，仍有約25.85萬平方米建築面積尚未出售，另有A07地塊尚未開發。
《每日經濟新聞》記者注意到，該交易方案一經公告即引起市場和監管層的極大關注，由於天都實業至2017年為止仍為浙江廣廈主要收入來源，交易資產後，公司新興業務是否完善，交易對方資金能力等方面均受質疑，此外，在杭州樓市處於明顯上行期，天都實業此次交易價格與所售資產價值，形成了較大差距更是引人注意。
儘管在7月27日，浙江廣廈調整交易價格為17.69億元，不過距離市場價格似乎仍有距離。近日，記者就此實地趕往位於杭州近郊的廣廈天都城，了解建案現狀及開發情況。
市場價高於披露銷售均價
從杭州火車東站所在的城東新城出發，地圖顯示到達天都城項目直線距離超過13公里。資料顯示，天都城項目位於杭州主城區東北方向，所在余杭區星橋街道，與丁橋板塊、臨平新城相隔較近。
由於近幾年的杭州城市建設開發提速，原有的城鄉結合區域舊城改造新城建設均已初具規模，路線建設，建案開發基本完備。例如途經離天都城不遠的丁橋區域，二手房每平方米均價已超過三萬元。
天都城就位於丁橋通往臨平的臨丁路上，記者在臨丁路上下車，在寫有“天都城”的牌坊外看到，天瀾楓橋亭、天瀾蘇荷苑等項目現已開發完畢，正在進行裝修。2016年，由於性價比以及地鐵利好等因素，上述小區曾一度出現排隊搶房的情況。
再往裡走，天星苑、天水苑等小區早已交房多年，周邊商業氛圍已顯，記者從外圍觀察，小區入住率已相當高，而在小區中心鐵塔廣場南側，建案銷售中心仍在營業，另一邊杭州地鐵3號線已在開挖。一名天都城銷售人員對記者表示，今年4月，地鐵工程已經開始，天都城站將設在天都大道與鐵塔廣場的交接處。
“天都城在售建案僅有位於東北側的濱沁公寓最後兩幢樓，目前尚未開盤，均價估計接近2萬元/平方米，需要排隊搖號。”該銷售人員表示，天祥B地塊建案已開工但尚未上市，受政府限價因素影響，目前天都城一手房與二手房之間也存在房價倒掛現象，二手房均價基本已超過2萬元/平方米。
而對於剩餘尚未開發的A07地塊，銷售人員告訴記者，該地塊項目公司初步規劃將建設高層公寓和排屋，目前還未正式動工，至於銷售價格，由於開發時間尚未確定，還不好預測。
該人員表示，公司（此處指“廣廈控股”）剛剛在不遠處星橋板塊拍的土地，樓面價1.73萬元/平方米，未來銷售價格應當會破3萬元/平方米，相應的天都城未來價格應該也會有提升，但在政府限價影響下，該利好能否成行，以及入市時間還不好預測。
此後記者又前往A07地塊實地查看，該地塊位於天都城內部天星路與明都路交叉口西北面，目前地塊外部有圍牆圍住，目測仍沒有地上建築，不過有不少工程車輛進出，地塊現場也有供施工人員居住的臨時建築。地塊周邊錦上豪庭項目及余杭區時代小學，離地鐵口大約500米距離。
一名二手房中介人士表示，目前小區內部各類戶型二手房均價至少在2萬元/平方米以上，其向記者展示的價格來看，均價從22000元/平方米到26000元/平方米不等。
根據浙江廣廈相應公告，天都實業天祥A地塊已開發為天都濱沁公寓，總建築面積約18.7萬平方米，除2017年已銷售部分9.95萬平米和今年一季度銷售的5055平方米，這一地塊未售面積約8.25萬平方米。另一幅天祥B地塊的總建築面積為17.6萬平方米，兩個住宅地塊未出售總面積約25.85萬平方米。
年報顯示，天都濱沁公寓2017年銷售均價1.37萬元/平方米，按照此價格測算，上述未售部分銷售額超過35.5億元。以上述銷售人員所述的即將上市房源約2萬元/平方米價格粗略估算，銷售額或高達50億元。
受質疑對價調升為17.69億
如此巨大的價格差異，也引起了監管層的發問。據7月5日問詢函顯示，上交所表示，2018 年4月4日，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產集團有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲出〔2018〕5號地塊，初步估算樓面價約1.73萬元/平方米。該地塊臨近天都實業相關項目所在地，具有較強可比性。如以該地塊樓面價計算，僅天都實業所持未開發土地估算售價就達16.21億元，高於本次交易全部作價15.38億元。
對此，上交所要求公司對估值是否存在重大差異，在交易定價方面是否予以考慮，是否勤勉盡責，要求回復。
7月27日晚間，浙江廣廈回復上海證券交易所二次問詢函，補充披露重組資產A07地塊等房地產資產，及交易對方後續還款可能出現逾期或無法償還的風險等情況。
對於A07地塊等房地產資產的估值與本次重組估值的差異性，浙江廣廈稱，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產集團有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲出〔2018〕5號地塊，初步估算樓面價約1.73萬元/平方米。
根據該公司及廣廈控股初步測算，該地塊預計售價需達到2.9萬元/平方米以上方可實現項目盈虧平衡。本次交易《資產評估報告》中A07地塊的評估售價1.73萬元/平方米與前述2.9萬元/平方米的盈虧平衡點存在較大差異。
但是，將A07地塊按土地拍賣樓面價單獨測算，並獨立出售不具備操作的可行性。按1.73萬元/平方米樓面價格測算A07地塊等房地產資產的估值與本次重組估值不具有可比性。
浙江廣廈表示，為保護上市公司及中小投資者的權益，經與交易對方協商，調增交易作價2.31億元，本次交易價格由15.38億元調整為17.69億元。
同時，為保障上市公司利益，本次交易價款支付時間縮短，交易對方需對天祥A、天祥B及A07地塊實際銷售備案價與評估價格差異部分按比例補償，並通過廣廈控股子公司股權質押給上市公司等方式保障此次交易價款的支付。
在前期控股股東仍有大額款項未償還的情況下，仍向控股股東出售資產及後續還款可能出現逾期或無法償還方面。浙江廣廈補充披露公司選取廣廈控股為交易對方的原因、交易對方後續還款可能出現逾期或無法償還的風險。
據悉，浙江廣廈於2018年7月30日（周一）開市起複牌。此次重組尚需經公司股東大會批準通過，因此公司將於股票複牌後繼續推進相關工作。
相關房地產行業人士對記者表示，伴隨著土地成本飆高，資金周轉趨緩，房地產政策調控，類似浙江廣廈這類中小房企“棄房”轉型已是必然，出售資產帶來的現金流也有利於公司開展後續動作。不過對於上市房企來說，拋售業務會帶來一定的業績波動，如何解釋資產估值，做好新業務，來應對股東質疑、監管層問詢，將是一大考驗。
責任編輯：陳悠然 SF104
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