公積金貸款全面受限，為什麽受傷的總是剛需？

文|凱風

永遠不要低估調控的能量。

近日，北京樓市調控再加碼，這一次對準了公積金。

 北京的公積金新政，一言以概之，就是提高貸款門檻、收縮貸款額度、擴大限制範圍，調控對象第一次從投機對準了剛需。

這其中，最具殺傷力的當屬每繳存一年可貸10萬。這意味著剛工作5年的剛需，公積金最多只能貸50萬元，而過去基本可以貸滿120萬元。

原本120萬的公積金貸款，相比於動輒五六百萬的房子，就是九牛一毛，如今這一毛又被割去了九成，公積金真的徹底雞肋化。

北京向來是中國樓市的風向標。

8年前，北京率先開限購之先河；兩年前，北京首開“認房又認貸”之先河；一年前，北京率先擴大共有產權房試點。如今北京開始通過公積金限制剛需，這是什麽信號？

1公積金徹底雞肋化

用雞肋這個詞，來形容公積金再適合不過。

什麽叫做雞肋？食之無味，棄之可惜。

說公積金食之無味，是因為公積金強製繳存，如果不買房，能提取的額度十分有限，大量的資金沉澱在账戶裡，任其貶值，同時還面臨被地方政府挪用的風險。

即使買房，在暴漲的房價面前，公積金貸款額度越發捉襟見肘。北京上海公積金貸款上限都是120萬元，而這兩地均價早已超過6萬元，一套房子動輒五六百萬，120萬的公積金貸款作用有限。

在現實裡，公積金貸款永遠處於歧視鏈的最底層。由於審批周期過長、審批條件繁瑣，開發商普遍拒絕公積金貸款。即便如今房價開始打折降價，折扣也隻屬於全款和商業貸款，公積金普遍無人問津。

說公積金棄之可惜，是因為公積金貸款屬於政策性貸款，其利率遠遠低於商業貸款。目前，全國商業貸款普遍上浮，首套房商業貸款利率已經攀升到5.69%，而個公積金依舊維持在3.25%的水準，商貸利率相當於公積金的1.75倍。（更多可參閱《樓市定向加息，房貸連漲20個月，你要的大寬鬆沒有來》）

換句話說，同樣100萬30年期的貸款，商貸每月的還款額度5798元，而公積金月供僅有4352元，商貸每月多出1446元，總利息足足多出52萬元。

然而，如此優惠的公積金貸款，使用率卻十分有限。

2014年，廣州市住房公積金管理中心曾經發布一組數據，截至當年2月，廣州約有9%繳納公積金職工享受低利率的公積金貸款,仍有91%職工未曾貸款。

這意味著，大量正在被強製繳存公積金的職工，根本就沒有使用過公積金。低收入人群因為買不起房，除了每月租房可提取幾百元的公積金外，根本無從享受公積金貸款的福利。

公積金在某種程度上，淪為“劫貧濟富”的遊戲。

如今，公積金貸款額度進一步收縮，買不起房的仍然想用用不上，年輕的剛需群體貸款額度大幅縮水，這只會進一步加劇公積金的雞肋化。

2悖論：自己的錢自己無法支配

公積金最大的問題，在於自己的錢自己無法支配。

公積金強製繳存，隨著職工工資一起繳納，無從拒絕。然而，究其本質，公積金账戶的錢歸職工個人所有，繳存人理應享有最終支配權。

但在現實裡，公積金提取難一直都飽受詬病。

過去，只有買房或裝修，才能申請提取公積金。後來因為社會輿論紛紛，於是有地方嘗試租房提取公積金，然而沒有租房備案合約，每月提取的限額只有幾百元，一年也不過數千元，更多的資金仍舊沉澱在账戶裡。

當然，租客只要提供租房備案合約，就可按實際房租進行提取。但問題在於，租房一旦備案，就必然要繳納6%左右的稅，一套4000元租金的房子，一年的稅收高達2880元，這筆錢通常都會由房東轉嫁給租客，而房東也擔心備案後的各種麻煩，所以房東與租客都不願備案租房合約。

也有地方開始嘗試大病提取公積金，不過這種方案並未得到推廣。原因顯而易見，很多城市公積金貸款餘額相對不足，如果放開太多口子，那麽更會加劇資金緊張的局面。

如果未來在一線城市，每繳存一年公積金最高只能貸款10萬元，那麽還有多少人願意繳存公積金？

自己的錢自己無法支配，自己想要使用時還要受到百般的限制，這樣的公積金難道不雞肋？

3打擊炒房還是錢不夠用了？

公積金為何不斷收縮貸款額度？

有一種說法是，此舉意在遏製公積金炒房，限制公積金額度，反而有利於剛需。事實真是如此嗎？

且不說僅僅100來萬的貸款額度，對於炒房到底有多少助力，公積金收縮貸款額度其實不是第一次，其背後的根本原因還是錢緊了。

根據2017年數據，全國公積金個貸率（貸款餘額/繳存餘額）為87.8%，超過85%的警戒線。其中，10省市個人住房貸款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超過100%。

對此，各地招數不斷。有地方推出貼息貸款政策，購房者通過商業銀行貸款，商貸與公積金貸款的利息差額，由公積金中心進行補貼。

有地方提高公積金貸款使用門檻。在廣州，繳存期限限制從6個月提高到1-2年；在南昌，則規定使用過公積金貸款購房的，停止發放住房公積金貸款。

還有地方延長審批期限，實行公積金預約輪候制度，借助時間差來緩解資金緊張情況。原本1個月以內就該審批下來的貸款，可能推遲到2-3個月。

這些舉措，雖然緩解了公積金流動性緊張情況，但這必然進一步加劇公積金的雞肋化程度。

4受傷的剛需

這一輪調控，堪稱史上最嚴。

然而，無論是傳統的“四限”還是最新上馬的“新四限”，其目的都在於遏製投機而保護剛需。但當商貸利率一路上浮，公積金貸款全面受限，剛需就成了直接受傷對象。

當剛需不再被政策刻意維護，這說明整個樓市調控的基調發生巨大變化。

至少在北京，剛需不再是建案市場的優先照顧對象，那麽剛需還有哪裡可以去？

有兩個備選答案，一個是租房市場，一個是共有產權房。但租房市場本身正陷入泥潭，無法支撐起居住需要，而共有產權房也因為缺乏流動性，一再遇冷。

更關鍵的是，在房價不斷上漲的背景下，這兩種房子終究難以替代建案。

最後多說一句，公積金政策的變化，再一次證明只有拿到手的錢才算自己的。社保如此，公積金也是如此。