9月13日晚，北京“公積金新政”突襲，樓市頓時慌得一批！
乍一看，公積金貸款已廢，北京樓市無疑於雪上加霜。
可靜下心來再一想，事情似乎並沒有那麽簡單！
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新政解讀
先來看本次新政要點：
1.由“認房不認貸”變為“認房又認貸”
我們知道，3.17新政，正式確定了商貸“認房又認貸”，而公積金卻沒有被納入此範圍，這可以說是一個漏洞。
但，放任，絕不意味著縱容！
果然，時隔一年半，這個漏洞還是被補上了。
出人意料，卻也在情理之中！
公積金認房又認貸，也就是說，即使北京名下無房，可只要在全國範圍內有過貸款記錄（含商貸和公積金），在北京買房就算二套。
看完這條，筆者又一次感受到了自己的幸運。
筆者前幾個月剛入手了一套房子（剛需）。雖然北京無房，但由於外地有商貸記錄（無公積金貸記錄），所以如果用商貸的話只能算二套。但由於筆者選擇了隻用公積金貸款，所以照樣可以享受首套資格。
但如今，新政一出，只能算二套。
有時，我們不得不承認，對於買房這件事，運氣真的挺重要！
2.貸款額度與繳存年限掛鉤，每繳一年只能貸10萬
注意！這一條對窮剛需的傷害，堪稱原子彈級別，特別是準備買房結婚的剛需！
每交一年可以貸10萬，也就是說，要想貸120萬，必須得交夠12年才行，且夫妻雙方不能疊加。
如果按照18歲上大學，22歲畢業參加工作來算，一個大學生要等到34歲才能貸款120萬。
現代社會普遍追求高學歷，要是再上個研究生、博士啥的，等到40歲才能貸120萬，是很正常的。
中國有個傳統，要結婚，先買房。可是，這個年紀再買房結婚，還怎麽為國生娃？
也許你會說，大不了就少貸點兒唄，沒有必要非得交夠12年啊。可是，對於北京房價來說，120萬這個額度，尚且杯水車薪，何況更低？
3.首付比例上升
之前，公積金貸款，不管是首套還是二套，首付20%就可以了。新政之後，首付比例上升。
首套：
普通住宅35%
非普住宅40%
二套：
普通住宅60%
非普住宅80%
注意，二套公積金貸款上限由目前的80萬變為60萬。
一句話，對於錢少的剛需來說，購房難度大了不止一點點。
4.70變65
之前，貸款年限+申請人年齡（夫妻中年齡較大者年齡）﹤70，均可貸款。現在，新政規定，貸款年限+申請人年齡（夫妻中年齡較大者年齡）﹤65才可以。
而貸款年限最長為25年，並無變化。
5.國管公積金目前暫不執行此新政
注意，據最新消息，本次新政只針對市管公積金，而國管公積金暫未實行新政。
國管和市管公積金，區別在於其管理部門不一樣。
國管公積金，其管理部門一般是中央國家機構、央企、國企；市管公積金，管理部門一般是私企、普通企事業部門。
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有何影響
1.對錢少的剛需來說，無疑是利空
從上文中的新政解讀，我們可以看出，這對首次購房的剛需來說，打擊巨大，尤其是子彈本來就少的剛需。
提高貸款門檻、收縮貸款額度、擴大限制範圍，調控對象第一次從投機對準了剛需。
然而，所謂禍兮福所倚，福兮禍所伏。這對剛需來說，又何嘗不是一種保護？
但，這是後話，下文會詳細解析。
2.對整個樓市來說，雷聲大，雨點小
雖然此次新政，做了很大改變，但對整個樓市來說，看似是巨大的利空，實則，影響力度並沒有想象中那般大！
此次雖然收縮了貸款額度，但貸款並沒有封死。因為能用公積金貸款的，基本都能改成商貸，只是月供會增加不少。
而且，目前市場上用商貸的還是佔主流。就北京市場來說，120萬的額度，是很微不足道的。
除此之外，由於公積金貸款需要排隊，且審批流程極其複雜，所以許多開發商往往都拒絕公積金貸款。“全款的往裡走，商貸的門口排隊，公積金貸款的請把門口的小黃車挪走”，類似的現象在全國各地也屢屢發生。
所以單純論其影響力，覆蓋面很有限。
況且，對於投資客來說，你見過哪個用公積金的？就連換房家庭，用公積金貸款的都少之又少。
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透露了什麽信號
1.人口結構調整
東西城戶口購買城六區以外房產，額度上浮20萬；城六區戶口購買城六區以外，上浮10萬。
雖然額度並不多，但至少它透露了一個關鍵信號，這也和之前公布的正負清單吻合。那就是：鼓勵中心區人口向外圍疏解，不要過分向中心集中，讓人口和資源分布更均衡。
2.公積金徹底雞肋化
公積金是國家強製繳納的，無法拒絕。然而，账戶上的錢雖然歸職工個人所有，但，目前有一個最大的問題是，自己的錢，自己卻不能支配！
公積金本為買房所用，如果不買房，能提取的額度十分有限，大量的資金沉澱在账戶裡，越來越貶值。即使是買房，在如今的高房價面前，也依然杯水車薪，況且還被開發商嫌棄。
如果是租房，沒有租房備案合約的話，能提取的額度又十分有限，每個月區區幾百塊而已，大量的資金依然沉澱在那裡。
自己的錢自己不能用，同時，對企業來說，又是一個不小的負擔。請問，要這樣的公積金，究竟有何用？
所以，前段時間，北京修改了公積金政策，大幅降低了公積金的存繳比例，從固定12%的存繳比例修改為5-12%。
有這樣的好事，為何不乾？然後，幾乎所有的企業，包括華為這樣的獨角獸，都立刻修改為5%。
很明顯，這是在給社保讓路。
現在，社保已經不夠用了，但是，為了不給企業增加負擔，暫時還未大幅增加社保比例。但是，以後若是大幅弱化公積金，提升社保比例，這樣的可能性也不是沒有。
3.錢不夠用了
其實，公積金收縮貸款額度，這已經不是第一次了。究其根本原因，還是市場上的錢不夠用了。
根據2017年數據，全國公積金個貸率（貸款餘額/繳存餘額）為87.8%，超過85%的警戒線。其中，10省市個人住房貸款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超過100%。
為此，各地也是用盡了各種辦法，比如，貼息貸款、提高公積金貸款門檻、延長審批時間等等。
雖然這些舉措在一定程度上緩解了公積金流動緊張情況，但還是無法從根本上解決問題。
2015年全國房價抬頭。有數據顯示，公積金貸款2015年一個月貸款量就超過100億，相當於2014年一整年的貸款量。
遇到樓市上揚行情，如果大家都隻交一年公積金，就想用別人的錢貸出上百萬，有多少也不夠用啊，很快資金就沒有了。所以只能是交的時間長的能多貸一些額度，交的時間短的少貸一些額度，這樣還能顯得公平一些。
這次公積金貸款額度收縮，北京開了先河。以後，更多的一線城市大概率或將跟進。
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樓市會如何走
上文中，筆者說過，此次新政，對剛需是一種傷害，也是另一種保護。
何解？
通過此次新政，我們知道，剛需，不再是建案市場被保護的對象。
那麽，剛需以後怎麽辦？
北京大規模推出的公租房、共有產權房，以後就是他們的新選擇。
買不起建案？可以租啊，以後，租購同權或將進一步優化。
而共有產權房，雖然品質並不能和建案相提並論，但是，作為剛的不能再剛的家庭，有房住就不錯了，還要啥自行車？
關於保障性住房，香港和深圳一直就做的不錯：
2018-2035年17年間，深圳計劃新增住宅170萬套，平均每年10萬套。其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔比接近60%，建案佔比為40%。
而香港公屋，自1960年開始推出，到現在已運行近60年，從運行時間來看，已經相當成熟。
所以以後，北京很可能會效仿香港、深圳模式——讓公租房、共有產權房、建案三分天下！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室