外匯局擬增加深圳QDIE額度 國人海外買房限制將打破?

　　國人赴海外買房的限制被打破了？ 答案可能出人意料！

　　來源：90度地產

　　不久前，在國新辦舉行的“2018年一季度外匯收支數據有關情況”新聞發布會上，國家外匯管理局國際收支司司長王春英表示，外匯局根據上海和深圳試點需求和外匯形勢，擬增加上海QDLP（合格境內有限合夥人）和深圳QDIE （合格境內投資企業）總額度。

　　專家解讀說，QDIE不僅可投二級市場外，還包括另類投資、房地產和一級市場。

　　此前，外匯管理局在2017年重申“境內個人辦理購匯時，不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。”

　　一直苦於政策限制，而只在雅加達開發建案的綠城中國總裁曹舟南，留意到了王春英的上述表態，預測“大陸個人企業投資開始放鬆”，認為“是一個非常重大的信號”。很多銷售海外房產的開發商也歡呼雀躍，覺得是海外樓市的重要利好。然而，新一輪國人赴海外置業潮真會發生嗎？

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　　QDIE是指符合條件投資管理機構經中國有關部門批準，面向境內投資者募集資金，對境外投資標的進行投資。

　　《深圳QDIE試點辦法》對QDIE基金可以投資的境外投資標的具體範圍並無任何明確規定，境外投資主體除可以對QDII現有的投資標的進行投資外，還可對境外非上市股權、境外基金（包括私募股權基金和對衝基金）以及不動產、實物資產等其他標的資產進行投資。

　　目前獲得QDIE許可證的機構有41家（招商財富、前海中誠、長城證券、南方東英深圳公司、景順長城資管、國投瑞銀資管、民生加銀資管、平安大華基金公司等）。

　　然而，個人要通過QDIE到境外直接投資房地產卻是基本不可能。

　　因為，QDIE的投資模式都是通過基金對外投資房地產。要想投資，先得投資上述41家基金公司。

　　然而，過去幾年，很多基金公司對海外房地產的直接投資並不多。更多地是投資美國的房地產股票，結果卻是收益率慘不忍睹。

　　以投資美國房地產QDII基金的收益率表現也沒能令投資者滿意，據統計近三年產品業績的房地產QDII基金均跑輸同期行業平均水準。

　　排在跌幅榜首位的是諾安全球收益不動產，跌幅為11.95%，查閱公開數據發現，該基金連續3年全部負收益，近3年、近2年、近1年、近半年、今年來的階段漲幅分別為-3.54%、-10.97%、-14.18%、-12.28%、-11.75%，且多次墊底同類基金。該基金在去年四季度主要重倉了Senio、西蒙地產、數字房地產、美國校園社、Extra、道格拉斯艾、芬塔公司、普洛斯、SL Gr、波士頓地產。

　　同樣因重倉房地產而跌幅靠前的還有鵬華美國房地產，該基金是從近1年開始大幅下跌的，且跌幅始終維持在10%左右。截至2017年12月31日，其主要重倉了Param、Empir、Extra、Life、布魯克代爾、Beaco、CubeS、Build、Infra、Monmo等。

　　宜信財富新加坡公司董事總經理、全球房地產投資母基金管理合夥人張鵬說，QDIE之前只能投資一級市場，連私募股權都不能投資，所以收益率一直是個問題。

　　根據宜信財富的報告，如果直接投資不動產，而不是投資房地產股票，很多國家的房地產過去八年漲幅都已經超過了五成，收益率會遠遠好於投資房地產股票的基金。

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　　然而，如果QDIE能夠從投資股票，擴大範圍到非上市股權、境外基金（包括私募股權基金和對衝基金）以及不動產，那麽不僅收益率有機會大幅提升，也有機會投資到更多的地標性建築。

　　此前，張鵬分享了一個重要觀點，認為在房住不炒的今天，高淨值人群應該從直接購買住房，轉向通過購買母基金間接持有不動產，比如以旗下全球機會型的IV號房地產母基金，投資全球排名前40的標的基金。

　　張鵬認為，通過母基金在全球的混合型投資，能幫助投資者選到更安全的項目，產生更好的投資收益。按照宜信財富的房地產母基金投資策略，通常只有投資全球的門戶城市，比如紐約、東京等的核心地段的不動產的全球排名靠前的不動產基金，才會成為他們的投資首選。

　　從目前來看，數據顯示，全球業績前25%的房地產基金收益比普通的房地產基金收益每年要高出9%，而過去十年全球的房地產平均投資收益超過11%，是所有投資類型中收益率最高的。在這樣的情況下，投資全球業績最好的房地產基金，所能帶來的收益，自然就水漲船高。

　　而如果QDIE未來採用宜信財富的投資策略，投資全球排名領先的房地產基金，或者直接購買全球最優質的物業，都有機會得到穩定而高收益的回報。

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　　不過，儘管可以通過投資基金的方式，間接持有海外房產。但普通人最關注的，還是對海外房產的直接投資。

　　“長期效果會很顯著。明良海外置業總裁朱青嶺期待，隨著中國金融市場的開放，相關政策可以進一步放鬆，不再限制個人海外投資房地產。

　　資料顯示，在美國、泰國、澳大利亞等很多國家，中國人都是當地最大的外籍購房群體。中國買家的瘋狂搶購，甚至因此引發了當地人的不滿和憂慮，一些國家因此頒布了嚴厲的樓市調控政策。

　　那麽，這種可能性真的會存在嗎？目前的情況來看，似乎並不像某些中介機構預言的那樣樂觀。

　　首先在匯率方面，很多巨集觀財經分析師預言，今年人民幣兌美元的匯率不會像去年那樣繼續上漲，有可能會再次出現下跌。

　　而放開國人赴海外買房的進程，也不可能太快。畢竟QDIE的總額度，在三年內才增加25億，而國人赴境外購房的金額，每年都要數百億。對比之下，可以看出，外管局的對外開放投資，仍然只是小幅度的。

責任編輯：李彥麗