保利發展：從容跨越四千億，穩中求進再出發

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，已連續17年對上市企業進行研究。中指研究院“年報解讀”系列，是對上市企業的前瞻性解讀，深入剖析年度業績數字，為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會提供指引。

2018年，在宏觀調控持續深化、市場分化加劇的情況下，保利發展經營業績穩步提升，銷售金額跨越四千億關口，達到4048.2億元，市場佔有率進一步提升至2.7%；全年實現營業收入1945.6億元，淨利潤261.5億元，同比分別增長32.7%、32.8%；同時，在以不動產投資為堅定主業方向的同時，打造不動產生態發展平台，綜合運營能力持續提升。

銷售額突破四千億，淨利潤增速持續上升

圖：2016-2018年保利營業收入及淨利潤情況

2018年，保利經營規模繼續保持快速增長。全年銷售金額4048.2億元，銷售面積2766.1萬平方米，同比分別增長30.9%、23.4%。全年實現營業收入1945.6億元，淨利潤261.5億元，同比分別增長32.7%、32.8%，淨利潤增速繼續高於營業收入增速。其中，歸屬於母公司股東的淨利潤為189.0億元，同比增長20.9%，由於合作力度加大，少數股東權益佔比提升7.1個百分點至27.7%。2016-2018年間，保利的營業收入及淨利潤複合增長率分別為12.1%、23.8%，業績保持持續增長。

圖：2016-2018年保利利潤水準

2018年，保利的利潤水準持續向好，毛利率、結算毛利率、淨利潤率連續三年穩中有升。得益於結轉項目價格上升，保利的毛利率及房地產結轉毛利率分別同比提升1.5、2.2個百分點至32.5%、32.7%；淨利潤率為13.4%，基本與去年同期持平。

圖：2016-2018年保利不同等級城市銷售金額貢獻率

保利的銷售金額貢獻仍主要來源於一二線城市，銷售額貢獻率為77%，三四線城市貢獻率則增長5個百分點至23%。近三年來，保利的三四線貢獻佔比持續提升，2018年的三四線貢獻佔比增長主要得益於珠三角城市群全覆蓋所帶來的業績貢獻。

強化現金流管控，資產負債結構合理

圖：2016-2018年保利負債率情況

2018年，保利的資金管理能力有所增強，主要表現為全年累計實現銷售回籠3562億元，資金回籠率達88%，較2017年提升了2.5個百分點，保持在歷史較高水準。此外，資產負債率為77.97%，基本保持穩定；淨負債率為80.55%，同比降低5.8個百分點，資產負債結構合理，具備較強的抗風險能力。账面有息負債2636.6億元，其中銀行貸款、直接融資佔比分別為71%和15%，有息負債綜合成本僅約5.03%，具備突出的規模及成本優勢。

深耕一二線城市及核心城市群，充足土儲提供發展動力

圖：2017-2018年保利待開發面積及拓展容積率面積情況

2018年，保利放緩增量拓展，拓展項目132個；新增容積率面積3116萬平方米，較2017年降低約31.1%；拓展成本為1927億元，較去年同期降低30.3%。保利持續深耕一二線城市及核心城市群，從拓展金額和面積來看，一二線城市佔比分別為74%和61%；三四線城市新增容積率面積中53%位於珠三角、長三角城市群。保利的待開發土儲面積為9154萬平方米，其中一二線城市佔比60%，六大城市群合計佔比69%。

兩翼業務加速市場化發展，保利物業推進上市進程

圖：保利多元化業務發展情況

在多元化業務方面，保利重點培育兩翼業務，圍繞不動產投資開發，搭建覆蓋物業管理、銷售代理、商業管理等十餘個綜合服務板塊，以及以房地產基金、普惠金融為主的不動產金融平台。在綜合服務方面，保利物業管理布局全國131個城市，目前，保利物業的赴港上市進程也在推進之中；商業管理板塊運營項目65個，管理面積266萬平方米，累計外拓購物中心10個、酒店4個，以輕資產模式實現品牌及管理輸出；公寓、教育、康養等板塊也取得一定發展。不動產金融方面，保利累計基金管理規模逾1000億元，累計投資項目超過150個。

未來展望：一主兩翼，協同發展

保利將“一主兩翼”戰略進一步明確為“以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為翼”，以不動產投資作為堅定的主業方向，打造不動產生態發展平台。面對行業競爭加劇和集中度的快速提升，保利將繼續發揮在融資、拓展、運營管理、品牌等方面的專業優勢，積極把握區域市場的結構性機會及多元化產業發展機遇，加快布局綜合服務與不動產金融市場，培育新的業務增長極。