回款率下降負債上升 央企保利上半年也不容易

央企保利地產（600048.SH)在8月13日晚交出了上半年的成績單。

根據中期業績公告，2018年上半年，保利地產實現2153.12億元的銷售額，同比增長46.86%。在房企的規模排位賽中，保利地產也借此由第五向前再邁一步，登上了第四的位置，離“重回前三”更近了。

銷售規模增長，保利地產歸屬母公司淨利潤、毛利潤和淨利潤三個指標也保持著上升趨勢。其中，歸屬母公司淨利潤為65.05 億元, 同比增長 15.13%；綜合毛利率提升4.59個百分點至 35.39%；淨利率同比提升2.49個百分點至15.64%。

作為央企地產龍頭，保利地產的融資能力也在當前趨緊的融資環境中凸顯。根據中期報告，銀行信貸作為其主要融資方式，在報告期內，公司銀行貸款授信額度合計3810億，剩餘未使用額度為1687億、融資活動現金流入856.31億，同比增長43.16%，其中新增有息負債796.13億，綜合成本5.09%，全部有息負債綜合成本為4.86%，低於行業水準。

不過，加速衝擊規模的保利也面臨著銷售回籠率下降以及資產負債水準提升的風險。中期報告顯示，上半年累計實現銷售回籠1698億，回籠率較去年同期下降3.5個百分點至 78.9%。資產負債率分別為79.32%，較去年同期上升了0.49%。

保利地產業績規模的貢獻仍然主要以一二線城市以及珠三角和長三角核心城市群為主。根據公告，一二線城市銷售佔比近78%、珠三角和長三角兩大核心城市群分別佔比達31%和20%。就具體城市來看，比較突出的是廣州大本行銷售額超過200億，佛山、杭州超過100億，北京等14個城市超過50億。

為了支撐規模的提升，在地產行業大環境不容樂觀的2018年，保利在上半年拓展國內項目69個，拓展面積1510萬平方米，總成本為1072億。在拿地構成中，通過並購、合作等方式共獲取項目45個，佔拓展項目總數的 64%。其中一二線城市拓展金額及面積佔比分別為68%和50%。

截止6月30日，保利地產擁有待開發土儲面積共8950萬平方米，其中一二線城市擁有土儲面積為5425萬平方米，佔比約61%。

雖然一二線仍為保利的主戰場，但它們在三四線的布局和規模正在上升。三四線城市布局的重要性在過去兩年表現突出，在一線和二線城市樓市全面嚴控之下，三四線城市在過去一年曾一度接力成為房價漲幅和業績貢獻的生力軍。要知道，宇宙第一房企碧桂園在過去幾年正是依靠“重倉三四線”的布局策略在去年坐上了地產商排行榜的霸主位置。

去年12月，保利地產和保利置業的同業競爭問題得到解決，保利地產以現金方式收購保利(香港)控股有限公司50%股權的方案已通過股東大會。而保利香港控股主要資產為持有保利置業（00119.HK）39.66%的股權（實際擁有40.39%的表決權），保利置業的土地儲備主要在廣西、貴陽等三四線城市。

根據保利地產中期報告，目前保利地產已經完成收購保利（香港）控股有限公司50%股權方案的股權交割工作，基本完成對中國保利集團有限公司境內房地產業務的整合。

同業競爭障礙的掃除，保利地產不僅可以進入到保利置業原先可以進入的城市，同時能加大在三四線城市的布局力度。今年以來，保利地產在城市布局上下沉三四線比重加大，三四線佔拓展面積比重同比提升了25個百分點至50%。

除了規模提升，保利地產還圍繞房地產業務進行多元化布局。今年5月9日，保利地產與合富輝煌就房地產代理業務正式簽訂合作協定，待重組完成，保利地產將持有合富中國43.9%股權，這意味著他們在房產代理板塊的業務將增強。

今年6月29日，保利物業還收購了湖南天創物業，意圖加大業務外拓，做大做強保利物業。根據報告數據，保利物業報告期內新增外拓合約面積 2632 萬平方米，累計外拓合約面積佔比達 29.98%。

同時，保利的長租公寓也有了更進一步發展，根據保利提供的相關數據，保利公寓品牌N系列目前在全國已有10余個在營項目，在廣州、北京、成都、重慶、武漢、南京、沈陽、大連等近20個城市管理與儲備房源達1萬餘間。8月3日，保利公寓管理有限公司在廣州正式揭牌，其目標是在2020年公寓管理規模達30萬間。