資本如何控制房租？這三點多數人不知道

資本控制房租的要義在於借入低息的錢而投入收益較高的房租當中！

房地產是資金密集型行業，沒錢什麽都乾不了，租房市場也一樣。2017年下半年開始，我國開始發展租賃市場，有很多新提法，比如租購並舉、租購同權、利用集體土地建設租賃住房等。不少大型房企也趕在這個風口大力涉足長租公寓領域。

10月23日，中國首單租賃住房REITS獲批通過，標誌著租賃市場發展迎來新的契機！REITs全稱是房地產信託投資基金，它的本質是一款基金，向投資人籌錢，然後將款項用於房地產投資，投資回報由投資人共享的一種運作模式。

REITS一般適用於重資產型的長租公寓，即集中式長租公寓，一般是開發商通過REITS模式向市場借錢，所得的資金用於拿地以及後期維護，當長租公寓開始營業後投資人享有長租公寓的收益權，獲得分紅。

而對於輕資產型的長租公寓，他們的玩法則是ABS，即租金收益權ABS，什麽意思呢？你去銀行借錢總要抵押物吧，但是對於這些輕資產型的長租公寓來說本身並不持有這些房產的物業，那用什麽抵押，當然是手中的租金收益權，通過源源不斷的租金現金流償還銀行貸款。

根據國浩律師事務所官網公告，蛋殼公寓在8月成功設立“天風-蛋殼公 寓信託受益權資產支持專項計劃”，計劃募集資金總規模2.035億元，目前已獲得上交所出具的掛牌轉讓無異議函，兩輪融資ABS已發行逾2億元。

那麽對於長租公寓而言，這些錢怎麽用呢？無非是兩個，一是搶奪房源，做大規模；二是擴大利潤，潘石屹之前有過一個說法：長租公寓回報率不到1%，如果他說得對，那麽對於長租公寓而言擴大利潤最好的方式那只能是做大規模，通過規模來攤薄成本，而這也得依靠資本運作。

懂金融的人應該都知道，金融機構賺錢的秘密在於借入低息的錢而貸出高息的錢，從中獲取差價，雖然玩法很簡單，但並不是每個機構都能做，關鍵是要具備三點：一是資金池，二是期限錯配，三是有較好的投資去向！

為什麽銀行能賺錢？因為銀行可以做資金池同時貸款的去向基本都是還款能力比較強的大中型企業！為什麽P2P今年大面積破產違約？因為他們不能做資金池同時貸款投放品質也不高，非常容易壞账。

長租公寓企業雖然不是金融機構，但它們也會拿低息的錢去做相對高回報的投資（房租）從中形成一種閉環。那麽它們會不會出現市場上部分人講的未來比P2P還危險呢？

我認為風險肯定是有，但是要說比P2P還危險那有點言過其實，為什麽？因為長租公寓有資金池，他們借錢的資金本身就是資金池，同時期限方面一般是長期，有較為穩定的租金來源，這一點來說風險是不算大的，比較麻煩的則是房屋的閑置方面，對長租公寓來說才是最大的風險，因為你的房子租不出去還得給房東付大量的資金。