盤和林：房產開發思維是房企做特色小鎮的敗因

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　特色小鎮建設應繼續堅持以政府為主導、以企業為主體、社會共同參與的建設模式，但同時也要處理好成本和收益的關係，在資本走高的今天平衡產業的收益差異也是引導社會資金自發流向具有良好發展前景的特色小鎮的一大推手。

　　“房地產公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。”但根據公開資料統計，截至2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮項目，累計涉及項目數量數百個，房企涉足特色小鎮的數量最多，程度最深。

　　值得注意的是，房企目前公布的特色小鎮項目六成為意向投資項目，簽約類約三成，開始動工的部分尚不到5%。因此，從大範圍來看，房企特色小鎮進展尚處於初期。

　　提到特色小鎮，可能腦海裡馬上想到的是遊客接踵而至的旅遊名勝古鎮，其實不然，特色小鎮是在新時代，城鎮化進程放緩背景下，生產、生活、生態又一個轉折點。特色小鎮不是傳統意義上的小鎮，其特點在於：堅持特色產業、旅遊產業兩大發展架構；功能上實現“生產”+“生活”+“生態”，形成產城鄉一體化功能聚集區；形態上具備獨特的風格、風貌、風尚與風情；機制上是以政府為主導、以企業為主體、社會共同參與的創新模式。

　　特色小鎮發源於浙江，2014年在杭州雲棲小鎮首次被提及，後2016年住建部等三部委力推這種在塊狀經濟和縣域經濟基礎上發展而來的創新經濟模式，並發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，到2020年，我國將培育1000個左右各具特色，富有活力的特色小鎮。今年各省市會推出159個名額。

　　而隨著政策落地，近幾年也就成了特色小鎮的快速發展期，有了政策的專項補助資金支持，各大房企也開始爭相進入（今年來樓市調控也倒逼著房產開發商通過特色小鎮變相開發）。中國房地產金融聯盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮，以華僑城為代表的文旅小鎮，以華夏幸福為代表的產業小鎮。

　　不僅如此，報導中也提到了房地產做特色小鎮，9成都是失敗的，筆者認為，房地產始終堅持房產開發思維是眾多特色小鎮運營上是失敗的首要原因。

　　特色小鎮不同於一般房地產開發，特色小鎮的發展需要一個漫長的過程，從小鎮定位，到小鎮選址，再到小鎮特色建設以及配套設施完善這無疑需要很長的一段時間，並且這期間，小鎮發展的主導權會慢慢由市場接替，不再僅僅依靠政府的支持。不過，房地產瘋狂買地、籌建的真正目的卻還在於快速盈利，並且，房地產行業的資金機會成本很高，大量的資金押寶特色小鎮，房地產商自然也會要求其具有高額的收益和快速的資金回流速度，這就出現了發展上的矛盾。

　　其次打造一個好特色小鎮，其最主要的點就在於一個“特色”上，任何成功的特色小鎮都是建立在對本地文化、產業的深刻理解上，以文化、旅遊、特色產業為支撐，配合開發商資源整合能力才能打造出較為理想的特色小鎮，但房產是賺快錢的行業，因此，不少房產開發商僅僅是借助特色小鎮的概念炒作周邊的建案，從而導致小鎮千篇一律，特色萬裡挑一，而失去了特色的光環，小鎮必不會長久發展。

　　這就要求開發商在開發特色小鎮的時候需轉變盈利思維，認識到特色小鎮非鎮非區的特點，其代表的是一個地方獨具資源稟賦、鮮明旅遊特色、特有社區功能為一體的特色產業園，其發展必然要經歷一個長久的過程，並且在進行特色小鎮建設規劃上要有一個清晰的定位，不要僅僅為了低價拿地逐利前行。

　　另外，對於特色小鎮的規劃來說，地方政府應對本地區進行詳實的考察，精準的定位，例如打造歷史文化型小鎮需擁有明晰的歷史脈絡和厚重的文化積澱；打造城郊休閑型小鎮需要有良好的生態做支撐；打造新型特色產業需要本地獨具特色的產業做支撐，這裡值得一提的便是浙江雲棲小鎮，其憑借阿里雲，如今已累計引進包括阿里雲、富士康科技、Intel在內的各類企業433家，其中涉雲企業321家。產業覆蓋大數據、APP開發、遊戲、互聯網金融、移動互聯網等各個領域，已初步形成較為完善的雲計算產業生態，很好了發揮了產業的集聚效應，2016年便實現了108%的財政收入增長。

　　竊以為，特色小鎮建設應繼續堅持以政府為主導、以企業為主體、社會共同參與的建設模式，但同時也要處理好成本和收益的關係，在資本走高的今天平衡產業的收益差異也是引導社會資金自發流向具有良好發展前景的特色小鎮的一大推手。房地產公司介入特色小鎮建設或營運也應該摒棄固有的開發商思維，要在“特色”和“小鎮”上多下功夫。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)