貿易戰下，後台詢問買房的大部分都是：這房子還能不能買？深圳的房價抗不扛得住？
我的回答是：假如這個毛衣戰要打十幾二十年，你是不是一直都不買房子了？
誠然市場情緒會受影響，如果是純粹的投資，我認為暫時觀望是正常的。但如果是自住，一個可以從容選房的調整市場，是對剛需最友好的市場。而深圳是中國基本面最好的城市，這一點從未改變過。
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整體上，我認為，買房就是一句話：買入一個好城市/地段，買入一個好價錢。這個原則下，最能一句話說完的買房策略，就是“無限的趨近城市中心（並在調整期大膽買入）”。
在城市中心選房其實是“門檻最低的”，因為“少”，最容易找到。每一個城市，中心永遠都只有一個或者一小撮。但對於至少90%以上的人來說，即便懂得這個道理也毫無意義，因為錢不夠。那麽，邏輯上，我們需要以“中心”為原點，向外擴散——像北京四環五環六環那樣。
但在深圳不是這樣的，原因是深圳是一個“多中心”的城市格局，這也決定了我們理解起來深圳的“中心”時，要比那些“單極中心”的城市要遠為複雜。
也是基於這樣的考量，我很早將深圳房地產分為四個層次：城市中心——對應最富有人群；城市副中心——對應改善性需求；臨深軌道TOD——對應白領人群。另外加一個類型化的房地產——學區房。
按照深圳的城市規劃，城市中心就是福田+南山，具體指福田CBD+深圳灣+前海，這裡現在和未來都將是深圳最貴也是最保值的地方。城市副中心，指的是衛星城的區域中心，深圳有6個，龍華中心、光明中心、大空港中心、大運中心、坪山中心、鹽田中心，每個都是其所在行政區的中心點，這6個現在和未來都將是深圳進行大手筆投資的重點。
如果你去不了城市中心，那麽去城市副中心，也要記得，不能離開“中心”這個概念。
總結一下我推薦的理念就是：投資在中心，剛需副中心。
剛才說了，副中心選房非常困難，因為需要的工作量太大，比如對一個核心區工作的剛需而言，到副中心去可能有好幾個區域都差不多。這個需要首先做跨區域的對比，然後才涉及到建案、價格，就這一個工作，剛需就很難完成。何況這裡面還不像投資，僅僅對比區域的增長前景就好，剛需還要考慮通勤、宜居性、配套的完善度等等。這個要是考察下來，很可能房子就沒了。
那麽，這裡面簡要的標準有沒有？我認為有，橫跨多個副中心來比較，在影響房地產價值的多重指標因素裡，我們要去找出一個稀缺度最高、最不易替代的指標。
在深圳的副中心，稀缺度最高的指標是什麽？
地鐵？學位？人居環境？商業配套？建案品質？
我個人建議圍繞著學校+地鐵來選盤，如果兩者能兼顧最好，不能兼顧學校優先。
地鐵當然也很重要，但是在副中心，一是地鐵都會開通，只是時間誰先誰後，這決定了地鐵的稀缺性會逐漸下降。比如說大運中心、龍華是最早通地鐵的副中心，但是坪山、鹽田、光明也都很快要通地鐵了。二是，地鐵是有替代性的，實在不行，沒有地鐵，我也可以買台代步的小汽車。
但是小區附近有沒有好學校，這個問題在現實中，是比地鐵更難的事情。沒有地鐵我還可以買車，但沒有好學校我就只能搬家。好學校，不是個人能力能夠解決的問題，是難以替代的稀缺性。
在名校附近，意味著鎖定期更久，幼兒園到小學至少是9年時間，這意味著社區的穩定性會非常高，也意味著社區的住家比重高，空置率會更低。
是以，無論你將來換不換房子，我都建議圍繞著學校作為優先，來選擇居住地。
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以上面兩個標準，我們來看坪山。
首先解決大的問題，城市副中心。
我之前使用過PIE模型——對應人口、基建、就業，來判斷一個區域的房地產有沒有前景。
坪山是深圳的城市副中心之一，也是深圳目前房價最便宜的副中心——這裡現在還有“2字頭”的房子。當然如果你更有錢，你可以看別的區域，價格會分流人群。
其次，在都市圈的戰略下理解，坪山未來將是整個深莞惠都市圈的東部中心。這裡已經並將繼續出現人口、基建、就業全部持續上升的態勢，並持續夯實它的城市副中心地位。
這是有多重因素決定的。最重要的一點是，深圳東西部人口、投資、就業的不均衡。2016年初，深圳在推進東進戰略之前，公開信息顯示：“龍崗、坪山、大鵬三個區的公共基礎設施實施率，還不到原特區內的50%，也不到以寶安為主體的西部地區的66%”。這是為什麽在2016年深圳會推出高達1.4兆天量基建投資的“東進戰略”——具體包含：10條戰略通道+6條鐵路+14條地鐵+第二機場的研究，目的是要讓東部成為一個海陸空鐵的交通樞紐。
我新查了材料，這幾年，這些動作進展頗為迅速。比如南坪快速已經基本接近全線開通，14號線地鐵線也在2022年開通等等。
就業方面，坪山現在規劃有3個千億級的產業帶——新能源、生物醫療、新一代信息技術。主要看GDP就好了，坪山2018年的GDP超過700億，增速超過10%，全深圳第二，大幅超過深圳全市水準（7.6%）。
在人口方面，坪山2018年常住人口繼續淨流入，變為接近45萬。但按照規劃，坪山未來預期實際管理人口會到200萬，人口密度會超過1.2萬人/平方公里。從行內慣用的小學生人口來看，坪山區2018年在校小學生人數37508人，增長12.7%。在園兒童數18977人，增長6.7%。全部都在增加。
基於這些基本面因素來看，坪山房地產未來持續增長是毫無疑問的，只是快慢問題。對於要上車的首套房剛需而言，這裡是最接近夢想實現的區域。
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圍繞著上述指標，我們來尋找坪山最好的學校以及地鐵。
坪山未來比較厲害的學校可能會在坪山實驗學校、深高東校區（現在隻開了高中部）、深中（坪山打算引進）。
這些在今年2月坪山區政府會議上披露的：
就目前看，坪山實驗學校是區域排名最高的學校。2018年中考，坪山一共倆學校在四大錄取率躋身top100，坪山實驗學校和坪山中學。其中，坪山實驗學校的四大、八大錄取率排名分別是第61名、第53名，已經逼近top50。坪山中學則分別是第73和第83名。
另外靠近坪山實驗還有一個新規劃學校——飛西學校，也即是恆大城舊改所在地。這個學校2017年已動工，公示竣工時間為2019年10月，目前還不確定引入誰來辦學。
我認為如果要在坪山置業，可能將目光鎖定在這兩所學校會很有意義（綜合考慮）。
這裡本身所在的區域是坪山中心區，是區內配套最完善的地方，聚集區政府、六館一城、坪山高鐵站、半月環公園、益田假日等商業配套等多項資源，周邊建案也比較多，已經形成了較為成熟的居住氛圍，比如招商花園城、六和城、財富城、深城投中城、大東城等。
這個地段的二手房價格較多在3.5-4.5萬/平米左右，像坪山招商花園城剛成交一套2房， 76.44平米278.5萬，單價36434元/平米。其它如大東城一期4.4萬/平米，二期4.7萬/平米，深業東城國際3.5萬/平米，萬科金域緹香4.1萬/平米……
另有兩條地鐵線——14、16號線貫通坪山，其中，14號線在2022年建成通車，到時候可以通過接駁乘坐，半小時可以達到福田中心區；16號線大約在2023年7月通車，20分鐘就可到大運中心。
當然我不敢說買這裡的房子就一定能夠讀到好學校，今年的確學區房發生了太多的“事故”。但相對來說，距離名校近一些，保障性會強一些。這個要求我們剛需在買房之前，要做足功課。
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如果區域內最大的項目，當推即將開賣的恆大城莫屬。
這個項目就在距離坪山實驗學校大概600米的範圍內，目前是納入後者招生範圍的。地塊東南側即為正在建設的飛西學校，另外，恆大城小區內一期二期各規劃有一所18班幼兒園，均為公立。客觀說，這樣的學校配套，在教育資源極度稀缺的關外，是非常少見的。
在交通方面，恆大城的出行是非常有優勢的，地鐵+高鐵+快速路三網合一。
項目距離在建的地鐵14號線坪山圍站稍微遠一些，大概1公里多。但是距離16號線就非常近，大二期與16號線坪山“文化中心站”無縫接駁。
在快速路方面，恆大城距離南坪快速只有1公里、距離東部過境高速僅2公里。南坪快速可謂是橫貫整個深圳南的交通北大動脈，除一些路段有堵塞外，全程速度極快，從坪山到南山1小時內搞定。我經常說這條路是深圳南北向的“濱海大道”，全線貫通不但是對坪山的房地產有拉動，對遠在大亞灣的房地產都會有助益。
在商業配套上，與恆大城一路之隔是商業體量為8.6萬㎡的坪山益田假日廣場，引進有華潤萬家超市、IMAX影城等品牌。恆大城自身還配備約13萬㎡的商業，空中花園式街區，滿足業主生活所需。
目前，恆大城開發的是大一期，分01、03兩個地塊，整體建築規模超過55萬平米。開發商預計在6月份將推出首批部門——戶型為76-156平米的2-5房，共610套房源，目前行銷中心及樣板間已開放，可以前往考察。現在具體價格尚未確定，一般來講，考慮恆大的開盤策略，估計價格不會太高，部分房源300萬內應該可以上車。對深圳剛需來說，是一個很不錯的上車盤了。
轉載自朱羅紀
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室