旅遊地產，誰是下一個區域騰飛的焦點？

■文|小師妹

像一顆海草~海草~隨風飄搖~海草~海草~浪花裡舞蹈~

隨著暑期的臨近，大家紛紛開始策劃自己的海濱之旅，趁著度假的難得好時光，除了享受陽光、沙灘、海浪，是不是還要趁機考察考察這些海濱城市的旅遊地產呢？

近些年來，隨著人們生活水準的日益提高，旅遊地產好像已經成了中產家庭必須列入到資產配置的一個重要項目。能在海濱城市有一套自己的小房子，冬季讓爸媽去溫暖的海島過冬，假期帶著孩子去避暑度假，已經不再是遙不可及的生活，而是每個中產家庭的剛需標準。

然而，隨著這類的剛需越來越多，旅遊地產的火爆程度越發升溫，更有三亞這樣的旅遊聖地一房難求。當4·22海南限售政策如一個巨錘砸來，你的海島夢是否已經破碎？

他，是中國最早的一批海外資產配置的從業者；

他，擁有海外資產配置十餘年的寶貴經驗；

他，持有美國佛羅裡達大學霍夫商學院金融學和房地產學碩士學位；

他，參與的大型商業和住宅地產收購金額超過30億美金！

這次，我們把他請到功夫財經，詳細跟你聊聊，海南之後，你的下一次機會在哪裡？

海南——限購大錘擊碎海島美夢

4月22號，一則新聞讓海南登上了全國的頭條，隨著博鼇論壇上宣布的海南自貿港將全面開放的利好政策之後，隨之而來的也是全國最嚴的限購政策：交夠五年社保才能買、購買時要交七成的首付，拿到房產證5年才能繼續進入市場交易。海南房產投資至此宣布全劇終。

但是，你的海島夢就此破碎了嗎？我們不妨把眼光放到“一帶一路”沿線國家中最為有前景的泰國去看一看。

作為旅遊勝地的泰國，近年來房產投資的火爆程度相信你一定通過媒體的報導有所了解。確實，泰國對比於其他東南亞國家，有著極好的基礎條件：人口紅利、政治環境穩定、旅遊資源、國家隊大力投資基礎設施、明星企業隊投資物流金融網絡等都是他的優勢所在。從過去10年泰國房地產走勢可以看出，泰國房價是穩步上漲的。

▲曼谷房價趨勢

而且未來隨著外國直接投資的穩步遞增，旅遊業爆發式增長，泰國房產又將迎來一波又一波的紅利。

▲泰國年接待遊客數（百萬）

在這些競爭優勢中，我們最為關心的就是泰國的醫療和教育水準。在WHO世界衛生組織發布的全球醫療品質排名中，泰國位列第47名，而中國則在144名的位置，從醫療性價比和效率綜合排名來看，泰國也高居全球第五位。在教育領域方面，泰國非常重視面向國際化的教育，所以泰國的國際學校非常多，但是收費只有國內同等水準的五分之一。也就是說，你在泰國投資一套房產，不但可以享受到全球頂級的醫療資源，還能夠高性價比的給你的孩子提供優質的國際教育。

泰國——地下線路編織財富之夢

泰國的房子買哪裡好呢？我們先從最為熟悉的兩個城市談起，曼谷和普吉。

曼谷

▲2007年和2018北京市房源均價對比圖

▲2018年泰國曼谷房源均價和2022年泰國地鐵規劃圖

曼谷是全世界最堵的城市，沒有之一，日常交通，人們通常依靠軌道交通出行，所以曼谷的房子價值在於步行到地鐵站的距離。一般300米內，屬於A級項目；300-600米屬於B級，600米以上房子可選擇性就很多了，曼谷買房子一定是看距離軌道交通的距離來評判項目優劣。地鐵沿線地區一定是未來投資重兵之地，而且保值率極高，租金非常穩定。

普吉

普吉是中國出境海島遊常年排名第一位的地方。普吉與海南最大的區別是：普吉外國遊客比例比海南要高得多，這就孕育了多元化的需求和不同的消費體驗。普吉酒店和公寓入住率常年超過70% ，而且相對比較平均。因為西方節日和我們中國假期都會不同程度錯開。另外，普吉最大的一個優勢在於他不僅是一個純旅遊島嶼，它的生活配套還非常完善，這不僅僅限於便利店和商場，還有醫療和教育，普吉有全泰國最好的醫院、最好的國際學校，這些都是人們選擇在普吉長期居住的原因。這個特點，無論是馬爾地夫、巴厘島、還是海南島都無法媲美。

其他地區選擇

泰國房地產的前景是非常好的。目前中國很多非常優秀的明星企業，包括阿里巴巴、騰訊、華為這些企業全部都在泰國設立了分公司，伴隨著的則是大規模的員工遷徙和投資建廠。4月20號，阿里巴巴剛剛跟泰國簽署了泰國東部走廊的東部經濟走廊的投資貿易協定，將在泰國投資上百億泰銖，來開發未來阿里巴巴的物流中心。

▲國促會發布的阿里巴巴投資泰國東部經濟走廊的新聞

中泰高鐵總站的建成，更是將泰國曼谷變成整個東南亞利益輸送的一個中心點。很多做物流的電商、在中國發展非常好的企業，都趁這個時機在泰國紛紛布局。作為個人投資者，跟著國家隊和知名的互聯網企業去投資泰國，一定不會錯。

解答——你最為關心的泰國房產問題

老年人養老好不好去？

好去！年齡超過50歲的中國的公民可以申辦泰國養老簽證，再加上一定數額的存款便可以常年在泰國居住，享受優質的醫療和自然環境。

都誰在買？他們都在那邊做什麽？

80後為主，他們多是為了子女的教育、醫療而選擇泰國的生活；70後及以上的人群會選擇在泰國養老；而佔較小一部分的國際化程度非常高的這一批90後，則會選擇更有挑戰、更有意思的工作，去實現自我。

選不選包租計劃？

在曼谷這樣的剛需較大的城市，不用選擇包租計劃，因為合約多為長租；在普吉這種偏旅遊的地區，選擇包租計劃更為省事、不用過多的操心，收入也會較高一些。

投資回報率到底是怎樣的？

曼谷的租金回報一般在5%-6%之間且轉手性極高；而普吉的房子可以達到8%-10%的租金回報收益。