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東南亞投資熱:高租金回報“誘餌”下的樓市畫像

時代財經APP記者 童潔

城鎮化進程中的房地產發展路徑有著太多的相似,以至於在眼下的柬埔寨、泰國等國家都能看到中國樓市二十來年走過的影子。這些東南亞國家正在吸引著越來越多的投資客入場。

李怡和王雯雯(均為化名)在上海和杭州都屬於“外地人”,和大部分的“杭漂”、“滬漂”一樣,她們都被嚴厲的限購政策擋在了樓市的門外。但就在她們苦苦等待購房資格的時候,無意間接觸到的海外購房資訊讓她們買下了人生中的第一套房。

2018年,李怡在一次柬埔寨金邊的旅行中看到當地售房資訊,在僅僅參觀和了解一個多小時後,她就決定了要在這裡購置一套房。而王雯雯的故事更加令人驚歎,在朋友的推薦下,她僅僅在線上與泰國房產中介攀談不到三小時,就買下了一套位於普吉島的度假別墅。

李怡和王雯雯相信,如今的柬埔寨和泰國就是曾經的中國,現階段就是入市的最好時機。和她們有著相似想法的投資客不在少數。時代財經了解到,目前在柬埔寨及泰國購房的投資者中,至少有80%來自海外,並且這樣的勢頭還在加劇。

租金回報率鋼彈7-10%

回憶柬埔寨的購房經歷,李怡還有些回不過神來。“從我走出金邊機場的那一刻起,就不斷有人告誡我,金邊飛車黨搶劫猖獗,一定要保管好自己的錢財。所以我對金邊的第一印象不太好,本來只打算玩一玩就離開的。”

雖然金邊是柬埔寨首都,但整個城市的規劃和樣貌還難以與國內較好的三線城市相比,更別提達到國內一二線城市的水準。也因為欠缺規劃,金邊原本就不寬敞的車道常常被堵得水泄不通,地上的車道線被磨得模糊了,摩托車、tutu車任意在小轎車的縫隙中穿梭,大型商場的停車庫門口,車輛堵到了馬路中央,街道則是雜亂無章。

就是在這樣一個看起來稍顯落後的城市,房地產卻在經歷飛速發展。在機場到酒店的路上,李怡發現,破舊的民房間時不時會出現一棟修建中的高樓,路邊也林立著形形色色的房地產項目宣傳招牌,在這其中,不乏富力這樣耳熟能詳的中國開發商。

這也讓她對金邊的樓市產生了興趣。“永久產權”、“公寓租金回報率7-10%”、“住宅地價年均漲幅達15%”……這個名為金邊印象的項目吸引了李怡。

銷售員告訴李怡,經濟發展迅速是柬埔寨樓市被看好的重要原因之一。根據世界銀行的數據,柬埔寨經濟在2016年和2017年平均增長7%,預計2018年增長6.9%。

金邊市市長坤盛也在金邊印象項目的開放儀式上表示,柬埔寨正處於一個關鍵時刻,爭取在不久的將來發展成為中等收入的發展中國家,而房地產業和建築業將是柬埔寨經濟發展的重要基石之一,對該行業進行充分的投資是必要的。

2010年是柬埔寨房地產的一個重要轉折點。這一年,柬埔寨通過了《外國人持有產權法案》,向外國人打開了買賣不動產的通道。在柬埔寨政府的支持和鼓勵下,建案市場開始萌芽,2015年,柬埔寨首都金邊的不動產價格增長26.2%,成為亞太地區國家的城市中,不動產價格增長率最高的城市。

柬埔寨房地產市場的噴發很快吸引了包括中國、韓國在內的多國開發商的關注。2018年5月,佳源國際就以 2.36億美元的價格,一口氣在金邊收購了五幅土地。在此之前,富力、保利、粵泰等國內開發商都曾在金邊獲得項目,韓國開發商富榮集團更在數年前就開始在金邊擴張。

據坤盛透露,目前,金邊擁有212個社區,高樓1110棟,2018年,金邊街道的建設項目為1102個,總建築面積達到五百萬平方米,預估投資額超過23億美金。

當然,除了樓市的飛漲之外,最讓投資客心動的還是各家建案宣傳中提到的鋼彈7-10%的租金回報率,要知道,在中國北上廣深,平均租金回報率僅有2%左右。

以金邊印象項目為例,單價大約2000美元/平方米,折合人民幣約1.4萬元/平方米,入手一套50多平方米的一室戶,總價約60多萬美金。在金邊市區,一間50平方米的公寓,根據裝修和配置不同,月租金普遍在600-700美金之間,一年的租金回報就有7.2-8.4萬美金。

近年來金邊人口激增,公寓住宅資源緊缺。柬埔寨城市發展戰略研究報告顯示,到2030年,柬埔寨城市人口將增至792萬,每年住宅的需求量超過5萬個部門,但目前每年的供應量不足2萬套。

正是基於對租賃市場的信心,李怡在在金邊印象買下了一套50多平方米的公寓,當天與她同行的夥伴中,也有兩位交了定金。根據金邊當地購房政策,李怡和她的夥伴無法貸款,只能以現金交易,首付比例10-50%可供選擇,余款在剩下三年內以分期付款的方式付清。

需要注意的是,當前金邊建案市場尚處爬坡階段,二手房市場還未起步。也就是說,李怡購入的房產或許只能依靠出租來獲利。李怡似乎並不在意,“我在上海還沒有購房資格,現在先把這筆錢拿來投資,三年後金邊這套房就算只能出租,我相信也會有不錯的回報。”

吃旅遊紅利的泰國別墅

如果說柬埔寨樓市是倚靠經濟增速而得到快速的拉升,那麽泰國房地產則是借著蒸蒸日上的旅遊業。

王雯雯熱衷於去海島旅遊,最近這幾年,泰國深受追捧,她每年至少前往普吉島、清邁等城市旅遊2-3次。每一次去泰國海島城市旅遊,王雯雯都會在Airbnb、booking等線上旅遊網站預訂度假別墅,在她看來,度假別墅就是泰國海島城市的標誌和特色。

但她從未動過購買泰國度假別墅的心思,因為那些奢華的度假別墅看上去價格不菲。直到有一天,閨蜜向她展示自己剛購入的泰國度假別墅圖片時,她心裡也開始盤算在泰國買房的事情。

在閨蜜的推薦下,王雯雯與專做泰國房產銷售的中介取得了聯繫。該中介主推的是普吉島的兩臥和三臥的度假別墅,每幢別墅的售價約為1300~1340萬泰銖(約人民幣279萬元)。普吉島的度假別墅同樣以高回報為賣點,中介表示,若業主交房後將房屋交予開發商管理出租,每年承諾8%的回報。

泰國的房地產市場要比柬埔寨成熟許多,也曾有個別國內房企嘗試在泰國市場分一杯羹。2013年,綠地與泰國首富謝國民簽署合作備忘錄,計劃投資120億元,在曼谷和芭提雅合作投建酒店式公寓、配套商業辦公等地產項目。

2015年,俊發地產、雲南協力投資、查伊薩拉(Charn Issara)公司宣布在泰國曼谷聯合成立注冊資本為4.2億泰銖的合資公司,共同開發項目。

不過,眼下泰國房地產市場仍是本土開發商的“天下”,在房地產項目的行銷上,本土開發商也更具優勢。

經過多年的發展,泰國房地產市場已經分為兩種類型。一種是城市投資,多集中於曼谷、清邁這樣的城市中,投資客購房的目的以純投資為主;另一種則是旅遊投資,多在芭提雅和普吉島地區,對於這類房產,投資客看中的正是旅遊業帶來的租金紅利。

我愛我家研究報告顯示,進入2018年後,泰國房產的熱度被抬高,投資泰國房產的話題量居高不下,投資客對度假房產、泰國房價、租金回報率關注度提升,其中曼谷、芭提雅、清邁、普吉島是投資熱度最高的幾座城市。

王雯雯青睞的普吉島度假別墅就屬於旅遊投資類型房產,而這類房產,從銷售到後期的管理出租,已經形成一套成熟的流程。尤其是針對海外購房者,開發商在銷售過程中不斷強調,項目精裝交付、管家物業一應俱全,交房後可以立刻投入市場面向遊客進行出租。

毋庸置疑,“一條龍”式的購房服務對和王雯雯一樣害怕麻煩的投資客有著較大的吸引力。從接觸中介到付定金,不到三個小時的時間,王雯雯就決定交付購房定金。出於對泰國旅遊業的信心,她甚至沒有想過要親自前往普吉島看上一眼。

王雯雯計劃,度假別墅交付後,去普吉島旅行就自住,其余時間交給開發商,或者自行放在線上旅遊網站進行出租。時代財經在網上查詢到,目前普吉島兩臥度假別墅的日租約在1000元人民幣/晚。

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