文/巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
最近，陸先生夫婦在杭州辦理了“以房養老”保險，將房子抵押給了保險公司，今後每個月都能領到一筆養老金。
以往兩位老人的退休金加在一起，每個月僅3900元，加上這一筆，夫婦倆的養老金達到近萬元。
他們還計劃，以後老了去住養老院，房子可以出租收租金。不過等到他們身故後，保險公司則將獲得抵押房產的處置權。
中國銀保監會近日發布通知，“以房養老”保險正式推向全國。
早在2014年7月，“以房養老”保險就已經在北京、上海、廣州、武漢4城市試點，2016年7月，試點範圍擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。
只可惜，試點效果很不好。截至今年6月底，只有幸福人壽一家保險公司開展了相關業務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續。
“以房養老”保險在國外一些國家已比較成熟，在中國為何實現效果甚微？未來會流行嗎？這款保險的具體操作模式又會是怎麽樣的？小巴採訪了幾位大頭，來聽聽他們的分析。
封磊
獨立理財師
期待銀行+保險業
推出金融創新的“以房養老” 保險
從目前的市場反饋看，大眾普遍投保熱情不高。以後是否會流行起來，和國家幾項重大稅務及產權登記制度都有直接關係，例如：產權到期後的續期問題、房產稅和遺產稅。這些政策法規一日不明確，這類保險產品的精算設計上就會偏向保守，從而降低市場屬性。
現在銀行融資貸款類服務也在不斷創新，在銀保監會一個體系下，“以房養老”這種形式或許可以由銀行和保險公司共同來完成。
按傳統的設計，保險公司一般不會承接年齡較大者的壽險承保，但只要脫離房產的精算部分，單純算生命表，年紀大保費高一點就是了。
舉個例子，抵押養老者，假設60—65歲退休，自己一套房子價值300萬，抵押給銀行，銀行按目前市值，可能最多可以抵押出210萬，210萬不用一次性支付。按養老金平攤成30年，每個月能有5800元 (假設房價漲幅和折舊抵衝持平)，5800元可以補充用戶養老金和支付壽險保費。
銀行因為房產的抵押率也就60%—70%，風險也非常可控。養老金以抵押貸款的形式分攤到每月支付，房子的抵押率同時也不斷提高。
同時，和保險公司談好合作，身故理賠第一受益人設定為銀行。理賠金額和這套房子在被保險人身故時累計產生的本息相一致。那意味著，保險公司的理賠金額和風險是逐步提高的。
而保險公司完全可以根據自己對生命周期的精算產品設計的專業優勢，設計出這樣的身故壽險產品，以恆定費率（就是每年的保費是一樣的）的形式，和銀行抵押貸款養老產品相綁定。
等到養老者壽終時，保險公司賠付壽險理賠金給銀行，償還掉貸款，房產就解除了抵押，可以正常地繼承給子女。
抵押、評估、處置房子是銀行的優勢；根據生命周期精算保險產品是保險公司的優勢。兩者若能結合，完全可能推出符合中國國情的房產抵押類創新型金融養老服務產品。
王國軍
對外經濟貿易大學保險學院院長助理
保險法與相互保險研究中心主任
適合有兩套以上的房產
或不需要子女繼承房產的老年人
其實，大家都清楚目前人口老齡化形勢嚴峻，光靠政府社保是不夠的，政府的目標是尋找更多的養老管道，而保險公司的想法是尋找還未挖掘的市場。
但目前老年人及保險公司對此的興趣都不高，供求雙方都沒有“熱”起來。
一方面，監管部門幾乎將所有的風險都讓保險公司扛，保險公司風險大，收益又難說，自然興趣缺缺；
另一方面，老百姓對“以房養老”不夠了解，目前來說相對專業且小眾。
當然，“以房養老” 保險有潛在市場，但只是一個小眾市場。它適合有兩套以上的房產，或者不需要子女繼承房產的老年人。這種情況下，老人在生前把房子押給保險公司，然後保險公司為他出養老金，是一個比較好的選擇。
其實，養老應由政府、個人家庭和企業共同負擔，但企業年金和職業年金制度才剛剛開始，覆蓋面很小。我國從1994年開始實行社保，雖然政府積累的財富量大，但人均下來並不多，未來可能還會出現收不及支的問題。
當前的市場上，養老作為剛性消費，還存在很多問題：
①民眾方面，大家被幾座大山壓得已經喘不過氣，住房、教育、醫療，剩下的用來養老的資源其實並不多。
②企業方面，到底有沒有那麽多企業提供養老？將來老齡化導致年輕人變少，誰來提供服務？在美國任何事情只要涉及人力，價格立馬就上去了，那麽中國的服務價格又該如何算？
③政府方面，市面上的養老模式，比如養老院、福利院，還有普通老百姓的居家養老或者社區養老模式，如果沒有政府的資金支持，靠市場很難維持，但目前政府也面臨資金問題。
丁建剛
浙報傳媒地產研究院院長
微信公眾號：丁建剛房產
目前絕大多數老人無法接受
既無安全感，又覺得對不起後代
“以房養老” 保險在歐美國家是比較常見的一個保險產品，能夠比較好地解決社會化養老問題，維持退休後的老年生活水準不下降，有的甚至比工作階段生活水準還高。
目前，中國“以房養老”保險試點成效不盡如人意的原因，主要在於中國的社會文化因素。
首先，中國人對購買保險，特別是壽險的認識和了解程度，遠遠低於歐美國家。
其次，反向抵押的養老保險，恰恰與絕大多數中國人買房的觀念是相反的。
反向抵押就是房子問題的反向思維，歐美國家就叫反向抵押或反向抵押。
相當於把自己所住的房子，以預售屋的方式出售了，絕大多數中國人，不能接受這樣的觀念，感覺到既無安全感，又覺得對不起子孫後代。這樣做，很多老年人內心可能有自己晚年揮霍的內疚感。
未來可能會有一些改變，但應該還是比較緩慢的，障礙就如同前面談到的原因，主要是觀念上的障礙。而且，這個觀念可能部分也來自老年人的子女。
轉變這一觀念，需要經過較長時間的社會經濟穩定發展。
舉個例子，人們普遍擔心通脹，倒抵押，比如我現在60歲，每月給我3000元，等到20年後，我80歲的時候，這個3000元值多少錢？
過去的20年，中國的現實告訴人們，房價上漲的速度，遠遠高於收入上漲的速度。也可以倒過來說，僅對於房子來說，人民幣是大幅度貶值的。
所以，現在讓老年人賣房拿錢，絕大多數人心裡是不踏實的。等房價穩定了，較長時間只有小幅波動，經濟社會穩定發展，才會有更多的人接受。
本篇作者|李夢清|余佳陽|當值編輯|馮迪
主編|魏丹荑|圖片來源|視覺中國
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