榮豐2008始建於2001年，一亮相就被認為是一個“神盤”，直到現在仍被稱為“神盤”。
換手率3.8%，均價達到13萬/平方米，低總價是換手率高企主因，其中一棟樓共有692戶，三梯27戶
上期黃金樓市刊登了《北京換手率最高的二手房小區“長”什麽樣？》一文，新京報記者探訪了2018年北京二手房成交量100套以上、換手率排位第一名及第二名的中海禦景春天及柏林愛樂二期，受到市場廣泛關注，本期繼續探訪排名第四位的榮豐2008和第八位的溪城家園，揭秘高換手率的真相。
位於西城區廣安門外大街305號的榮豐 2008，自2001年預售屋銷售以來，似乎沒有“淡市”一說。2018年，該小區二手房以3.8%的換手率排在第四位。成交均價為118676元/平方米，同比2017年118049元/平方米的成交均價上漲0.1%。在去年北京二手房成交100套以上、換手率排名前十名小區內，是均價上漲的三個小區之一，可謂“神盤”。
低總價、西城學位“吸睛”
榮豐2008的建案，始建於2001年。其創造了北京樓市的多個第一，比如其推出的“非常男女”產品為首個小戶型公寓、“非常空間”也是首個“買一層、得兩層”的小戶型。在當時人們的眼裡，這是一個標新立異的項目。
如今，雖然與附近2012年建設的紅山世家相比，榮豐2008已明顯出現“老態”，但其關注度並未減弱。
在小區東側的馬路上，可以看到正在建設中的地鐵16號線工地，而達官營站就在附近。16號線開通後，加上7號線，這一區域將擁有橫跨南北、東西的雙地鐵線。然而，地鐵並不是榮豐2008“吸睛”的重點。
新京報記者探訪時，並非周末，但仍能看到三撥中介帶著人看房。春節後的樓市看房升溫，在這裡得到明顯的驗證。
從當地中介了解到，榮豐2008約有5645戶，由17棟樓組成，與周圍建案相比，最大的特點是小戶型、低總價，其高企的換手率主要也是這個原因。
榮豐2008以小戶型居多。在17棟樓內，每棟樓都會有小戶型，19平方米至60平方米的開間不等。其中，二三十平方米的面積居多，最小的戶型面積僅約為19平方米，目前總價在290萬元左右。
此外，榮豐2008還有約160平方米的大三居，不過這種產品較少。綜合來看，小區內二手房源的總價最少在290萬元，400萬元以內可以買一個二三十平方米的小戶型，最高超過1000萬元以上。
不過，“三居大戶型換手率並不高，19平方米至60平方米的開間因為總價低，換手率較高。”麥田一位經紀人表示，這種小戶型對於購房者來說是一種過渡產品，過兩年換手是常有的事。
“300多萬元能擁有西城區的學位名額，這個吸引力還是很大的。”鏈家一經紀人介紹稱，300萬元在北京五環內幾乎買不到房子了。如果為投資買房，將來也很好出手。即便是出租，收益也不低，這種二三十平方米的房子能租到3800元/月。
均價達到13萬/平方米，環境堪憂
雖然看似總價不高，但是一算，13萬-14萬元的單價令人怎舌，戶型越小單價越高，這樣的價格可以與京城豪宅一拚。
據當地經紀人介紹，2017年榮豐2008的小戶型最高單價達到了17萬元。此後，價格一路下跌，但在2018年，房價一直平穩。
相比小戶型的高單價，榮豐2008的大戶型僅能賣到8萬多元/平方米，區域內房價最高的小區紅山世家二手房均價也不過11萬元/平方米左右。
雖然榮豐2008單價高，但是物業管理、小區環境一直被詬病。這與小區居住人口密集不無關係。以小戶型集中的8號樓為例，一棟樓共有692戶，三梯達到27戶。
新京報記者在8號樓看到，門前停滿了自行車，在高層的樓道內貼有“禁止高空拋物”等啟事。有5戶人家的門排列得很緊密，如果有兩家人同時出門，恐怕要互相避讓一下。
在建設之初，榮豐2008如此密集的戶型排列就曾引起業內對日後物業管理的擔憂。事實上，這也正是小區目前存在的問題。
有業內人士分析認為，榮豐2008模式其實很像現在的長租公寓，差別主要在榮豐2008是有產權的公寓。物業管理要想做好，就要借鑒長租公寓的管理模式，但這也意味著物業費的上漲。
在小區樓道內張貼著2月26日廣外街道辦事處下發的一份《關於成立業主大會會議會務組的公告》。據當地房地產中介介紹，現在業主委員會正在換屆中，不排除將來有更換物業的可能。
采寫、攝影/新京報記者 袁秀麗
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室