騰訊財經《灼見》特約作者 董晴（資深房地產研究專家、暢銷書作者）
雖然公歷2019年已經過去一個月了，但大多數中國人更傾向於以春節為年度的分界線——過了除夕才是新年。春節期間，走親訪友，除了“你怎麽還不找男（女）朋友”，“你打算什麽時候結婚”外，“你買房了嗎”是必被親戚問到的N個問題之一。
2018年，樓市調控政策密集，全年房地產調控合計450次，刷新歷史紀錄，同比2017年大幅上漲75%。密集的調控——特別是7o31政治局會議“堅決遏製房價上漲”之後，市場迅速轉冷，不少城市房價出現微跌，潛在購房者的觀望情緒濃厚，各種聳人聽聞的消息也開始滿天飛。2019年樓市會怎麽走，是大家非常關心的問題。
各種指標表明，2019年樓市會保持平穩發展，但分化會加劇——一二線有望回暖並存在上漲壓力，而三四線的政策會逐步松動，但下行壓力大，喪失投資價值。
暴跌和崩盤是幻想，樓市還將保持平穩
尚未買房，或者覺得自己買不起房的群體，總是希望房價暴跌甚至整個樓市崩盤，這樣自己就可以撿漏了。去年下半年，伴隨著一些城市的房價出現下跌，眾多房地產開發企業面對跌跌不休的股價開啟“護盤”模式，似乎下跌的轉捩點已經確立了。然而，鑒於房地產是周期之母，房價大跌會誘發系統性風險，政府絕不會讓這種情況出現。
早在去年12月24日的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部長王蒙徽提出了2019年十個方面的工作重點，其中就包括“穩地價穩房價穩預期”的“三穩”。
穩的意思就是不大漲也不大跌。要知道，遠一點上個世紀日本的樓市出現過崩盤，近一點，次貸危機中美國全國的房價跌了40%左右。我們怎麽穩？憑啥？
經濟學理論告訴我們，供需決定市場價格，而我國地方政府恰恰可以調節房子的供給和需求。
首先是調節供應
本輪的樓市周期始於2015年的去存庫，至今已歷經4年有余，期間投資穩步回升，銷售迭創新高，同時調控的嚴厲程度也創下了歷史之最。
去庫存是因為2015年時，大多數城市的庫存高企；調控不斷加碼，是因為凶猛的去庫存政策下，各地庫存告急，房價猛漲。數據顯示，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，其中一城市庫存連續34個月同比下跌，二線城市連續42個月同比下跌，三線城市連續38個月同比下跌……
為何？因為政府一邊大力去庫存，一邊嚴格控制土地的供給，土地供給少了，新房的供應量自然就少了，而需求還增加了，庫存自然急劇減少。
當上行壓力較大時，地方政府可以加大土地供給，在供給端抑製房價過快上漲；當面臨下行壓力時，地方政府可以減少土地供給，穩住房價。
以前，有些房地產企業拿了土地之後捂著不開發，現在不少地方政府明文規定“拿地1年後不動工、4年後不竣工，就要按閑置土地處理”！
對已經以二手房交易為主的城市，地方政府同樣可以通過“限售”、稅收政策（比如不滿兩年要交5.6%的增值稅）等增大二手房流通的難度，調節二手房入市數量。
其次是調節需求
上漲期間，大家都想買，地方政府可以通過設定購房條件，比如是否有當地戶口、社保年限等；符合購房條件的，還可以對不同需求設定門檻，比如二套首付要五成甚至七成，貸款利率上浮的比例更高……
同樣的，當房價面臨下行壓力的時候，可以通過降低首付、貸款利率，放寬購房、公積金提取（比如可以提取用於異地購房等）門檻等，刺激潛在購房者的購買欲望。2015年以來的去庫存即取得明顯效果。
除此之外，地方政府還通過限價、強調政策穩定性等穩定市場的預期。雖然自2018年底以來，各地“鬆綁”的消息頻傳。“一城一策”的總體導向下，地方政府的主動權會更大，但是調控的主基調依然未變。比如，1月14日，在亞洲金融論壇上，銀保監會副主席王兆星說到“在2019年房地產市場應該注意哪些問題”時表示：既不要過熱也不要過冷，最好是保持相對穩定。
一二線有上漲壓力，三四線喪失投資價值
雖然2019年我國樓市整體將保持平穩，但中國之大，決定了整體平穩的情況下，不同城市甚至同一城市內部的分化都會十分嚴重。因為風來了，豬都能飛起來，但一旦風停了，只有鳥還能繼續飛，豬一定會摔下來。
市場整體穩定的情況下，即便不算風停也從之前的颶風變成微風了。炒作之風遏製以後，價值決定價格的規律會開始起作用。
總的來說，一線和核心二線城市有望逐步回溫，剩餘的部分二線城市，以及大部分三四線城市在2019年則大概率會迎來降溫。
要搞清楚這個問題，首先要談一下房地產的三種價值：居住價值、投資價值，以及精神價值。
居住的價值很容易理解，因為自遠古有房子以來，其最基本的功能就是為人們遮風擋雨，也是馬克思主義經濟學裡面所說的使用價值，黨中央也定調“房住不炒”。投資價值也很好理解，過去十幾年來，我們聽過太多買房致富的故事，這些故事激勵著一批又一批的人（特別是炒房客）衝進樓市。很多時候，二者是合一的，哪怕你只是買一套房子，這依然是成立的。
對大多數人來說，買房是一輩子最大的一筆支出。前不久，西南大學與廣發銀行聯合發布了《2018中國城市家庭財富健康報告》，數據顯示我國城市家庭77.7%資產都用在了買房子上面。沒有一個人希望自己人生中最大的一筆投入是不斷貶值的。然而，現實中，這樣的房子不在少數，而且2019年還會更多。
2018年底，我的幾個朋友在中部某弱三線城市買二手房（一百三十平米以上），都覺得貴了。鑒於賣家四年前投資買了房子之後並未出租和自住，如今的賣價看似比買入價高了二三十萬。可是，我給他們算了一下，如果將賣家過去幾年的還貸成本以及首付的時間成本考慮進去，也就賺了不到十萬塊錢。要知道，這還是得益於去庫存政策帶動三四線城市大漲行情下的收益。如果整個市場保持平穩，這類房子用於自住的話，勉強可以保值，增值就別想了。
這類房子只有精神價值，購買者只是花錢買一套房子，解決自己的安全感，但自己在裡面居住的時間很少（比如在沿海打工，在老家買房）。
大量這樣的房子都聚集在三四線城市。隨著2018年下半年以來市場持續低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經降價搶跑，2019年市場整體平穩的情況下，需求透支和購買力不足的部分二線和大多數三四線城市都將面臨回調。
為啥？
眾所周知，三四線城市這一波的行情，跟棚改貨幣化安置有很大關係。目前，這一動力正逐步走向衰竭。首先是新開工數量逐步減少，2018年棚改新開工616萬套，超額完成580萬套計劃，按照國務院2018-2020年新開工1500萬套的規劃，剩餘棚改任務僅884萬套；其次，棚改貨幣化安置比例減少，根據此前的多項政策，預計2019年三四線城市棚改貨幣化安置套數將減少130萬套左右；最後，這一輪三四線樓市行情上漲所加大供應的土地，即將形成新的住房供應量，預計從2019年下半年開始，將進入新的去庫存階段。各種因素疊加將使得三四線城市今年的增速回落8—10個百分點。
如果自住而且買得起，仍然可以購買；或者，哪怕只是為了解決自己的安全感問題，也可以買，畢竟解決安全感也是一種效用和滿足。可是，如果2019年還指望隨便在三四線買一套房就能保值甚至增值，結果很可能會讓你很失望。
當然，一線和部分核心二線城市，經過史上最嚴調控的洗禮之後，2019年面臨上行的壓力。
國家統計局數據顯示，2018年12月份70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅擴大，二三線城市環比漲幅有所回落。
1月9日，北京市公布兩宗住宅混合公建用地的預申請公告，兩宗地塊並未限定住宅銷售限價。而自2016年起，北京采取“限房價、競地價”土地出讓方式，此後出讓的大部分地塊都採用這種方式。佛山也悄悄取消了樓市限價。
中國經濟增速仍然較高，樓市長期向好
我們知道，對成長股的估值總是高於其他股票，因為其增長足夠快，幾年之後，其估值倍數自然就下去了。很多人說，買房就是賭國運，其實就是將房子當成了一個國家的股票，買房就是看好未來的經濟發展。
最近幾年，就世界範圍內看我國的經濟增速依然不錯（如下圖）。
2018年，我國GDP總量超過90兆人民幣（增速為6.6%），折合約13兆美元，相當於美國2000年的經濟體量，2000年美國的GDP增速為4.1%。相比之下，當前同等經濟體量的中國仍領先2.5個百分點！
只要經濟還在穩健增長，作為“國家的股票”——房子，其價格就有基本面的支撐，至少能夠與GDP的增速保持一致。
根據國際清算銀行的統計，1970-2017年23個經濟體房價年均增速為6.5%，折合累計漲幅為20.6倍。除德國、瑞士、日本、泰國的累計漲幅低於4倍（年均增長低於3.5%）以外其他表現均不錯（如下表）。
核心城市漲幅更加驚人。倫敦（指大倫敦地區，包括319平方公里的內倫敦和1254平方公里的外倫敦，土地面積合計 1573平方公里）房價，巴黎50年上漲33倍……均超越同期全國名義GDP的增長速度。
而且，與發達經濟體相比，新興經濟體的房價增長更快。世界銀行的數據顯示，2001年~2017年，印度、墨西哥等10個新興經濟體的房價年均增長5.6%；同期，發達經濟體的房價年均增長為3.6%！這些新興經濟體中，中國的體量不僅最大，經濟依然保持較高增速，而且人民幣的幣值也十分的穩定。
根據世邦魏理仕集團的統計數據，2018年，境外資金在中國房產（包括住宅、商業和辦公樓等）上的投資激增了62%，創下自2005年以來的最大規模。外資大舉抄底，正是因為長期中國經濟和樓市的發展。
小結
自2003年確立房地產為國民經濟支柱產業以來，這個行業出現了各種問題，一直備受各種質疑，但其經濟發展“定海神針”的角色也是不容忽視的。而且，房地產低風險優勢突出，2017年房地產行業資產不良率0.8%，在各行業中最低，遠低於2.8%的均值；居民購房貸款不良率也維持在0.3%以下。
2019年經濟下行風險依然嚴峻。歐盟委員會、歐洲央行、國際貨幣基金組織分別預計2019年歐元區經濟增長1.9%、1.7%和1.9%。世界銀行最新發布的《2019全球經濟展望報告》指出，2019年全球經濟增長將放緩至2.9%。中國在滿足居民正常住房需求的前提下發展房地產，還能拉動經濟發展，又有何不可？！
美國的GDP貢獻中地產行業的佔比也很高。事實上，2008年之後，美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6%，隨後幾乎一路遞增。相比之下，中國長期只有6%左右（以行業增加值計算，中國地產行業2017年的GDP貢獻為5.4兆人民幣，在GDP中的佔比約為6.5%，若將政府5.2兆人民幣的土地財政收入也計算在內，則中國地產行業的GDP貢獻也在12%以上，與美國相當）。更重要的是，經過史上最嚴調控，中國房地產逐步已回歸實體屬性，2019還將跟實體掛鉤更加緊密。
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