一線城市二手房價首現下降 房地產業增速持續走低

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　　一線城市二手房價首現下降 房地產業增速持續走低

　　本報記者 張敏 北京報導

　　4月18日，國家統計局發布數據顯示，今年第一季度，房地產業增加值為13845億元，同比增長4.9%。自去年第二季度以來，已連續四個季度低於同期的GDP增速，相比去年一季度7.8%的增速，也明顯下降。

　　房地產業增加值增速下滑，說明行業對經濟增長的貢獻率出現下降。房價走勢企穩乃至回調，正是其中的一個直觀表現。

　　國家統計局在當日發布了70大中城市的房價變化情況。今年3月，15個熱點城市的房價走勢平穩，部分城市房價下跌。領漲者繼續由二三線城市佔據，但最高漲幅並不大。這都顯示出，整體房價在調控的作用下逐漸企穩。

　　過去幾年來，因行業規模高速擴大，以及對GDP增長的高貢獻率，房地產業曾被稱為國民經濟的“支柱產業”。從數據上看，在過去兩年（2016年和2017年）連續創下歷史交易記錄之後，這種地位已經動搖。分析人士認為，行業正進入供需關係逆轉後的穩定發展期，樓市調控擴圍和長效機制醞釀，將使得價格和成交量進一步企穩。從長遠看，房地產業對經濟增長的貢獻率將可能繼續下滑。

　　熱點城市房價平穩

　　今年3月，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格（不含保障房）總體保持基本穩定。從環比看，7個城市新房價格下降，降幅在0.1%至0.4%之間；2個城市持平；6個城市微漲，漲幅在0.1%至0.2%之間。同比看，有9個城市的新房價格降至去年同期以下。

　　其中，一線城市的新房價格平均同比下滑0.6%，連續兩個月出現下降；二手房平均價格則首次出現同比下滑。

　　15個熱點城市的房價漲幅明顯低於70城平均水準，說明分類調控的效果顯著。按照國家統計局城市司高級統計師劉建偉的解讀，這是由於“各地繼續以因地製宜、因城施策的房地產政策為主基調，堅持分類調控，保持政策的穩定性和連續性”。

　　在熱點城市以外，房價表現略有起色。海口、秦皇島、長春成為房價（環比）領漲者，延續了去年以來“一線城市平穩，二三線城市領漲”的大格局。

　　但即便是漲幅最大的海口，新房價格環比漲幅也僅為2.1%。且海南房地產市場向來缺乏穩定性，這一漲幅也被認為很難延續。

　　總體來看，今年3月，70個大中城市新房價格平均環比上漲0.42%，漲幅比此前兩個月有所擴大。按照中原地產的觀點，這是由於此前壓抑的需求正在謀求釋放所致。其中，經過幾年的“去庫存”進程，很多二三線城市的庫存降至低位，供需關係逆轉，使得房價有抬頭的動力。

　　另一方面，板塊輪動效應仍在繼續，部分起步較晚、房價基數不高的城市成為新一輪熱點。如隨著東北樓市的反彈，東北城市的房價漲幅已連續多月名列前茅。

　　在大部分機構看來，二三線城市房價雖有上漲壓力，但漲勢並不會持續太久。今年的政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控。”全國兩會結束後，大連、阜陽、長沙、沈陽、海南等地紛紛頒布政策，搖號買房、分區域調控等做法，說明樓市調控正不斷深化和細化。

　　中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導記者指出，房地產調控政策將進一步向三四線城市蔓延，並呈現出“打地鼠”的特徵。因此，熱點區域的房價漲勢將很快被打壓，今年的整體房價水準將繼續企穩。

　　經濟增長貢獻率縮小

　　除房價外，成交量也因各種因素被遏製。今年一季度，全國建案銷售面積同比增長3.6%，銷售額同比增長10.4%，增幅雙雙降至2015年7月以來的新低。

　　按照市場人士的觀點，量、價受挫，說明房地產行業的活躍度出現下降，並將直接影響到其在國民經濟中的貢獻率。

　　國家統計局數據顯示，今年第一季度，房地產業增加值為13845億元，同比增長4.9%，低於同期的GDP增速。

　　國家統計局將房地產業列入“服務業”的範疇，並細分為70個大類，涵蓋新房、二手房、租賃、物業等領域。房地產業增加值是指依靠房地產買賣、租賃、維護等形成的各項收入（包括傭金等）。因此，這一指標雖不同於量、價等直觀指標，但能夠在同口徑下，與GDP做出精準的對照。

　　自2000年以來，房地產業增加值呈逐年擴大的趨勢。其中，從2004年土地出讓市場化改革後算起，增長較快（增速大於7%）的年份分別是2005年-2007年、2009年-2011年、2013年、2016年。由於這些年份均為市場“大年”，說明行業增加值與交易市場——而非租賃、物業市場——的關聯度更大，且有一定的正相關性。在其中的多數年份裡，房地產業增加值增速高於同期的GDP增速，說明當市場向好時，房地產業對經濟增長的貢獻率也較大。

　　實際上，過去多年來，房地產業在巨集觀經濟中享有的“支柱地位”，正是由來於此。

　　2017年，樓市成交量創下歷史新高，房價漲幅也一度達到階段性高點。但由於基數較高，房地產業增加值增速仍然下降，當年二季度已低於同期的GDP增速。2017年全年，房地產業增加值增速降至5.6%，同年的GDP增速則是6.9%。

　　“房地產業對經濟增長的貢獻率正在下降。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示，從表面上看，這源於樓市調控政策的延續和深化，使得成交量趨於平穩、房價增長乏力。

　　但從大周期的角度來看，整個行業已經從供不應求過渡到供大於求階段。雖然棚戶區改造仍會對三四線樓市帶來刺激，但市場爆發式增長的基礎已不存在。且這種變化是不可逆轉的。即使租賃、物管市場崛起，其對GDP的貢獻率仍然不及交易市場。

　　嚴躍進同時指出，這種變化並不是壞事。房地產市場進入穩定發展期，使得其周期性波動不會傳遞到經濟發展中，使得經濟增長更為平穩。與此同時，經濟增長對房地產業的依賴度下降，也會倒逼一些城市的經濟轉型。

　　（編輯：張星）

責任編輯：李鋒