分割到互聯：中國房地產進入全流通時代

中國網地產 甘逗

市場結構的變化演進出一些難以解釋的房地產現象，而這些“難以解釋”恰恰意味著原有解釋框架的失效。

“房地產行業的全流通時代已經到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯。”12月27日貝殼思享會上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示，面對行業變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現。

當“全流通”成為中國房地產市場行業趨勢，今後的格局會發生怎樣的演變？

數說2018：新房增勢終止 二手低溫運行

“全流通時代”理論框架提出的背後，貝殼研究院對2018年樓市做了一個全維複盤，並在會上發布《2018年全國房地產市場報告》（以下簡稱《報告》），希望透過數據揭示這個時代的市場真相。

《報告》顯示，2018年是本輪調控的峰值期，房地產政策延續2017年的高壓狀態，22個城市加碼或開啟限購政策，6個城市或地區執行限貸，17個城市實行限售政策。在政策修補中，調控壓力已經達到頂峰。市場最敏感的房貸利率延續上升趨勢，基本達到2015年以來高位。

在政策高壓下，2018年房地產市場仍在高位，但基本結束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。2018年全國商品住宅銷售面積預計14.6億平，新房GMV預計達12兆；全國二手房交易量預計420萬套，交易面積3.95億平，新房與二手交易量增長勢頭不再。

成交價格方面，2018年上半年重點城市房價漲跌分化，而到下半年則轉為一致向下。四季度重點城市二手房成交均價全面下跌，而下跌的房價也拉下了交易量。數據顯示，貝殼找房重點城市二手房新增房源及帶看客源量在3月季節性衝高後持續回落。11月與高點3月相比，二者分別下滑51%和39%，新增供需的持續走低反映買賣雙方預期走弱，入市積極性不高。

“高房價抑製了潛在購房需求的進入，也使得曾經過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價全線回落，市場自身的負反饋作用已經顯現。”楊現領對市場下行的邏輯總結道。

展望2019：政策中溫放鬆 全流通時代來臨

《報告》顯示，在經歷一年多的調控後，預計 2019 中國房地產將迎來中溫放鬆政策，新房在供給放量中走向轉捩點和分化，二手房則有望結束下行態勢。

在政策寬鬆與基本面收緊的組合裡，2019年各線城市市場表現的分化會更加突出，《報告》分析了明年房地產市場將出現的幾個關鍵趨勢：

一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的鬆綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放鬆的影響，明年二手房市場將結束繼續下行的態勢。

二是“一線底火”：作為房地產底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍；

三是“二線壓倉”：2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力。

四是“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

貝殼研究院認為，當前中國房地產市場已經進入了“全流通時代”，相應地，其分析框架也應當引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關係，而是互生共連的互動關係。三個市場之間互動的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的“總體效果”。

全流通時代下，其背後的市場機制為交易乘數，即每當一個潛在客戶從租賃市場進入交易市場，這一次交易會引發一連串交易，從而顯著放大交易總量。“租賃崛起是全流通到來標準的時間點”楊現領在接受媒體採訪時表示，現在提出“全流通”概念，是因為其體系已經相對成熟，其次是經過多次實踐的總結。

在全流通的市場視角下，中國房地產獨特、難懂的現象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認為，房地產市場的繁榮取決於、潛在購房者的品質、潛在購房者的轉換能力和存量房乘數效應的大小三個方面。例如，潛在購房者的轉換能力取決於購房、租賃和非正規市場之間的互動性，只有潛在購房需求能夠順利實現轉換，市場繁榮才可持續。

楊現領分析，全流通框架對於市場的啟示在於必須重視租賃、新房、二手房之間的均衡。而全流通框架對政策的啟示則在於中性的價值觀。“政策應支持有房的人換房改善，而不是鼓勵沒房的人加杠杆買房。對於有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力最強，存在進一步加杠杆的空間。”

圖片來源：攝圖網