棱鏡 | 機構預測2019年一線城市房價小幅回升

騰訊《棱鏡》作者：郭亦非

“2019年的政策面更大可能性是中溫放鬆，既不會大刺激，也不會過於緊張。”12月27日，貝殼研究院發布的《2018年全國房地產市場報告》中如是預測。

報告稱，隨著限售政策的鬆綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。數據顯示，11月重點一二線城市新增客源量環比增加9%。

對於一線城市來說，2018年末北京新房及二手房成交開始小幅升溫，在政策中溫放鬆的預期下，一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍。

對於2019年政策調控的變化，貝殼找房首席經濟學家楊現領表示，一是調控主體由中央轉向地方，二是由調控交易轉向調控結構，減少對交易環節的行政管制，三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源等。

近期，山東菏澤、珠海、廣州、衡陽等地調控政策開始松動。中原地產首席分析師張大偉指出，房地產政策底部肯定出現了，樓市調控不會再加碼了，放鬆政策表面上和背地裡會如火如荼，最近幾個月起碼有30個以上城市會出現各種不同力度的鬆綁政策，“最主要看首套房貸款的認定標準，和非普通住宅的認定標準。”

高壓樓市調控下，2018年全國有22個城市加碼或開啟限購政策，17個城市實行限售政策。市場最敏感的房貸利率延續上升趨勢，基本達到2015年以來高位。

貝殼研究院指出，樓市調控政策不僅有經濟下行的壓力，還有債務的壓力，資產價格過快上漲或下跌都可能導致系統性的金融風險。

數據顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平，同比基本持平，而四季度以來銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態盡顯。二手房市場則保持2017年的低溫狀態，預計全年成交420萬套。

從城市分類來講，中信建投房地產組指出，明年一二線市場表現將相對更好，在專項政策邊際改善下將優先受益，而需要警惕的是三四線城市，在棚改支持力度漸弱的環境下，這些城市的購房需求持續性會迎來挑戰，明年各線城市的銷售面積同比增速分別為2.0%、-4.0%以及-6.6%。