房地產既不是貨幣蓄水池 又很難徵收間接稅

特約撰稿人 平川

伴隨著以豬肉價格上漲主導的部分食品價格上漲，“房地產是貨幣蓄水池”這種固執而錯誤的聲音又冒出來了。

按照這樣的論調，打壓房地產、抑製房地產行業發展，使得貨幣之水從房地產這口池子流出來；這些“水”流向民生領域，是肉價和菜價上漲的根本原因。

這種弗裡德曼式的“貨幣是一切根源”的論斷，毫無疑問是錯誤的。

比如一套價值500萬的北京新房，你支付150萬首付，再抵押房產向銀行申請350萬貸款。你以為這棟房子就鎖死了500萬的貨幣？

並非如此。

新房一般都是預售屋，按照我國房地產商的快速周轉模式，他們拿到這500萬之後，會去支付買地款項 —— 這部分款項在前期一般都是走過橋，借錢先拿下。此外，這些錢還要去支付各種稅費、購買建材、支付工資……建築公司拿到這些錢，再給民工結算工資；民工拿到這筆錢，支付吃穿、孩子學費等費用……

這500萬貨幣，通過不斷流轉會生成更多衍生貨幣，消費得以釋放，經濟得以發展。如此，整個經濟系統才能運轉起來。

這500萬購房款中，只有150萬首付你是當下所支付的現金，剩下的350萬實際上是銀行為你憑空創造出來的貨幣 —— 銀行以房產作為質押，將你未來20年的收入折現到現在，創造出來的。換句話說，這350萬是你未來20年賺取的錢，但你預支了這些錢、並提前將它們消費掉。

所以，房地產不是貨幣蓄水池，而是貨幣創造者。消費者通過購買房產，預支了自己未來幾十年的收入，從而創造出貨幣。

房地產可以不斷創造貨幣，而且還能帶動建築建材、家電、家具、甚至汽車等銷售，為上、下遊幾十個行業提供需求，所以它還是經濟發動機。這一點是毋庸置疑的。大家詬病的房價太貴，不是房地產這個產業的問題，而是找不出可以替代房地產的其他經濟核心產業。

所以，打壓房地產並不會導致民生領域通脹，反而會導致通縮；房地產一業衰而百業衰。所以，各級地方政府可能會抑製房地產發展，但不會死命打壓，一定是明打暗保的。

即使制定打壓房地產政策的中央政府，也不會主動刺破房地產泡沫。仍以文章開頭500萬購北京房子為例：500萬的70%，350萬都是銀行創造的；假如這筆貸款分20年來還，就是預支了購房者未來20年收入。

那麽問題來了，如果購房者未來發展出現問題，還不起怎麽辦？很簡單，拍賣他的房子，用賣房款來還銀行貸款。銀行之所以能夠在購房者還不起房貸之後拍賣他的房子，源於銀行借給購房者這350萬貸款的時候，是用這棟房子作為質押物的。

從這一個案例，我們就可以理解，房地產繁榮的背後，銀行佔了多大比重；以及，如果房地產泡沫垮掉，銀行甚至包括整個金融系統都會面臨災難。

基於以上結論，房地產稅作為預期中最大的間接稅來源、包括遺產稅和利得稅等，都是很難真正兌現的。

房地產稅目前在上海和重慶試點，徵收的稅率很低、無法作為稅收主體。但如果按照2%來徵收，房地產價格體系將會崩潰。

目前市值400兆的房地產市值，是少數成交量打出來的。即，邊際的1%-2%的成交量推起了今天的所謂400兆市值，而真正支持這個市值的居民收入不過40多兆。征房地產稅，兩個百分點就是8兆一年，居民40多兆的收入就去了20%，是天主教“十一稅”的兩倍。居民收入大幅縮水20%，意味著消費也會大幅縮減，這將會衝垮很多消費類公司。

如果很多人想要避開房地產稅而拋售房產，那麽只需要總市值1%的成交量，就能夠讓房地產價格腰斬再腰斬，日本政府在上世紀九十年代主動刺破房地產泡沫之鑒在前。倘若如此，400兆市值縮水到100多兆市值，不但房產稅收不到多少，縮水至原來的三分之一到四分之一。

此外，資本市場信用就是以這400兆土地價值為抵押、來做資產負債表的。如果房地產市值大幅縮水，那麽整個金融系統所背負的百兆級別的債務會壓爆整個資產負債表。

事實上，如果你去看看GDP和財政收入比例，再看看人力成本，計算下整個經濟的利息支出……實體經濟根本賺不到什麽錢，大多數企業家的財富，很大程度上也表現為負債 —— 就是账面財富看起來很多，但拿不出來多少現金。即使那些富裕的普通人，體現在擁有多套核心城市房產的人們也一樣，財富總量看起來不少，但實際上也沒有多少現金。

在窮人沒有錢消費，富人有錢但都用以還債去杠杆的當下，繼續對社會索取現金，只會迫使大家競相變賣資產、導致資產折價，從而最終威脅到背後的金融體系。

無論是征房地產稅、還是征遺產稅，都可能帶來與預期不符的糟糕結果。

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