中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》

本報記者 杜雨萌

近日，中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上聯合發布的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）提出，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。    

思源地產市場發展部副總經理郭毅告訴《證券日報》記者，此前住房租賃資產證券化一直難以落地的主要原因在於過高的租售比導致收益率過低，而雄安新區全新住房體系的建立，以及農村集體經營性建設用地的土地成本較低，這讓住房租賃資產證券化的產品得以搭建，而用資產證券化的方式，也有利於開發商盡快回收成本，提高資金使用效率，有助促進更多企業參與租賃型住房的開發建設，讓市場盡快進入良性運行狀態。

《通知》指出，要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。

上海易居研究院研究員王夢雯在接受《證券日報》記者採訪時表示，考慮到住房租賃投資需要長期佔用投資資金，金融體系能否為住房租賃投資經營者提供資金成本合理的長期資金，是影響租賃住房市場供給的關鍵。對於住房租賃市場整體而言，仍需要更加全面、系統的長期資金融通管道。從長期來看，應加快房地產投資信託（REITs）立法，建立中國的房地產投資信託市場。

此外，在強化監督管理工作方面，《通知》明確，要建立健全業務合規、風控與管理體系，建立健全自律監管體系，要合理評估住房租賃資產價值、合理評估住房租賃資產價值。

58安居客房產研究院首席分析師張波在《證券日報》記者採訪時表示，總的來看，《通知》本身有四大亮點值得關注：一是推進租賃市場規模化。《通知》對住房租賃資產證券化基本條件進行了明確，我國資產證券化方式的發展規模和美國、英國等發達國家相比，還有很大差距，目前證券化的規模還有極大的發展太空，所以明確基本條件就可以更好地為資產證券化發展打好基礎；二是推進集體用地有效進入租賃市場。全國13個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點正在進行中，資產證券化可以助力其更快速開展；三是推進租賃需求集中區域的租賃房源供給，《通知》明確資產證券化會優先支持大中城市、雄安新區，這些區域也是當下和未來租賃需求的集中地，資產證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點區域；最後《通知》對於資產證券化的監管也作出了要求，這可以推進資產證券化更有效進行，並在資產證券化快速推進的同時讓其更加安全和有效。

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