首個落地檔案發布 住房租賃資產證券化駛入快車道

　　重磅 | 首個落地檔案發布，住房租賃資產證券化駛入快車道

　　杜卿卿

　　4月25日下午，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程式以及資產價值評估方法等作出明確，並將在審核領域設立“綠色通道”。

　　《通知》還稱，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS）。

　　“這是國務院提出加快發展住房租賃市場之後，兩部委聯合下發的第一個落地檔案，”一位了解政策制定的相關人士向第一財經記者透露，此前市場已經試點發行了多單住房租賃類資產證券化產品，這次發文是對前期試點情況的規範，並且通過檔案對相關程式的標準予以明確。

　　“住房租賃市場對巨集觀經濟和居民投資都有重要意義，這次檔案的頒布給出了更多具體的方向，”金融四十人論壇高級研究員張斌對第一財經記者表示，目前實踐當中尚需解決的問題還包括公募參與和稅制改革的問題，如果政策在這兩部分能夠取得實質性進展，將會真正推動市場的形成和發展。

　　劃定優先支持領域

　　黨的十九大和中央經濟工作會議明確提出，要建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，此前國務院、住建部也專門下發檔案提出發展要求。

　　2016年6月3日，國務院辦公廳下發39號檔案，即《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》，提出要以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。2017年7月18日，住建部下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房[2017]153號），提出要多措並舉，加快發展住房租賃市場。

　　根據前述政策要求，證監會與住建部聯合發文，推動政策的具體落地。在監管層看來，住房租賃資產證券化可以從三大領域發揮積極作用。巨集觀方面，預期將有助於盤活住房租賃存量資產，引導社會資金參與住房租賃市場建設；企業方面，有利於降低住房租賃企業的杠杆率，促進形成金融和房地產的良性循環；投資者方面，可以豐富資本市場的產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種。

　　根據《通知》，開展住房租賃資產證券化需要滿足至少三項條件，一是物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；三是原始權益人公司治理完善且最近兩年無重大違法違規行為。

　　滿足上述基礎條件之後，政策將優先支持兩大類項目，一是大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域的住房租賃項目，二是利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目。

　　政策鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。主體方面，支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資產證券化方式盤活資產；資產方面，支持將限制的商業辦公用房等，改建為租賃住房，並開展資產證券化融資；項目方面，優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

　　“雙綠色通道”

　　為了推動住房租賃資產證券化快速落地，提高各環節工作效率，住建部門和證監系統，將分別在審核環節設立“綠色通道”，提供支持。

　　在支持措施方面，《通知》提出，住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求，自主開展住房租賃資產證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開展資產證券化方案設計和物業估值等工作，並向證券交易場所提交發行申請。

　　優化驗收、備案、交易等程式方面，政策要求各地住房建設管理部門，對開展住房租賃資產證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項，設立“綠色通道”。對於在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產支持專項計劃等特殊目的載體，用於開展資產證券化。

　　優化審核程式方面，證監會要求各地證券交易所和中國證券投資基金業協會，根據資產證券化業務規定，對申報的住房租賃資產證券項目進行審核、備案和監管，並研究建立受理、審核和備案的“綠色通道”，專人專崗負責，以提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。

　　“收益法”估值

　　住房市場關係國計民生，如何能夠真正實現增加住房供給，滿足更多住房需求，推進形成“房住不炒”，發展住房租賃市場的同時，還必須輔之以全面的監管措施。

　　根據《通知》，證監會和住建部將推動建立健全合規、風控與管理體系，指導相關部門完善自律規則及負面清單，建立風險監測、違約處置、資訊披露和存續期管理的制度規則，並引導相關主體合理設計交易結構，做好風險隔離。同時，兩部委還將研究探索設立專業的住房租賃資產證券化增信機構。

　　中國證券業協會、基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會，將根據要求，配合搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平台，研究推動將住房租賃證券化項目運行表現，納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，對嚴重失信主體，將采取聯合懲戒措施。

　　住房租賃資產證券化另一個核心問題是資產估值。前述相關人士告訴記者，《通知》明確提出要以收益法，來合理評估住房租賃資產價值，是為了避免用市價法等方式做出的明顯偏高的評估結果。

　　根據《通知》，房地產評估機構對底層不動產物業進行評估時，應以“收益法”作為最主要的評估方法。承擔估值職能的機構，需要在住建部備案，且專業能力強、聲譽良好。資產支持證券存續期間，房地產評估機構需要按照規定或約定進行定期或不定期評估，發生收購或處置資產等重大事項的，需要重新評估。

　　另外，資產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構，需要對交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，確保符合政策和監管要求，發起人（原始受益人）需要履行約定的基礎資產移交與隔離、現金流歸集、資訊披露、提供增信措施等相關義務，並配合中介機構做好盡職調查。

　　REITs“最後一公里”

　　《通知》還明確提出，要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS）。

　　住房租賃資產證券化目前有多種試點類型，據國泰君安研報統計，2017年已經獲批的包括私募抵押型及類 REITs（不動產信託投資基金）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、 ABN （資產支持票據）等已達 500 億。但是，這些資產證券化產品當中，私募抵押型 REITs 和類 REITs 仍是主流，且債權性質 REITs 居多。

　　根據國際經驗，未來與國際接軌發展標準公募ABS、股權性質 REITs是發展趨勢，企業也將會從現階段的融資需求轉變到未來的資管模式。

　　“權益類資產證券化產品，才能真正實現投資者的風險共擔，讓中介成為純粹的中介，金融機構隻提供服務，不承擔風險，風險和收益都在投資者。”張斌認為，權益型公募REITS，不僅可以為居民提供一種長期性投資產品，參與房地產市場投資，還可以解決企業的融資問題，提高現金流、降低財務風險，提升住房服務，同時又有助於化解金融風險，是一舉多得的創新。但是，還需要盡快解決稅收安排和公募開放這兩大問題。

　　“股權性質的資產證券化，會涉及到所有權的變更，就會涉及到底層資產在房地產企業、開發商、中介機構、投資者等多個主體之間的交易和轉讓，如果交易環節稅收太貴，大家就不願意參與交易，市場就很難發展起來。”張斌認為，後續應盡快頒布有關稅收減免或遞延安排的政策，解決這一障礙。

責任編輯：高豔雲