房地產信託穿透式監管趨嚴 快速增長時代料終結

　　穿透式監管趨嚴 房地產信託快速增長時代料終結

　　截至8日，今年以來各地銀監局共有9個銀監局向11家信託公司開具15張罰單。其中，有兩家信託公司因信託資金違規用於土地儲備貸款而收到罰單，有一家信託公司因房地產項目貸款審批管理不審慎而受罰。業內人士認為，監管部門針對信託產品上下穿透監管在收緊，加強對底層資產違規投向房地產項目監管力度以及最終投資者穿透識別。隨著下半年房地產業務風險受調控政策的影響繼續放大，加上監管高壓態勢不改等因素，信託公司房地產業務增速可能會放緩。

　　銀保監會網站近日發布北京銀監局對轄下兩家信託公司的處罰決定，處罰案由是未按照“穿透”原則向上識別最終投資者、向下識別底層資產合規性。此外，中國證券報記者還了解到，在上述被處罰的信託公司中，有一家公司受罰原因是，在去年的現場檢查中，監管層“穿透”其底層資產後發現其通過嵌套一層資管計劃投放的一筆信託貸款投向不滿足“四三二”原則的房地產項目。

　　罰單數明顯增加

　　銀保監會網站顯示，原銀監會系統共有省級、計劃單列市派出機構（銀監局）36個，而轄區內有信託公司的銀監局有32個。截至目前，已有9個銀監局對轄區內信託公司采取行政處罰措施。縱觀2017年全年，各銀監局共對信託公司出具23張罰單。今年以來的罰單數已達去年總數的65.22%。

　　數據顯示，自資管新規征求意見稿頒布以來，各地方銀監系統紛紛對信託公司違規行為開出罰單。僅在2017年12月，各地方銀監局就對信託公司開出9張罰單。進入2018年後，1月罰單數為7張；進入2月後，罰單數大幅減少，2月和3月罰單數均為2張；6月罰單數為4張。從地域分布看，天津銀監局開出3張罰單，位居首位；北京、浙江和河南銀監局均開出2張罰單，並列第二位。在罰款金額上，天津銀監局以3張罰單合計100萬元位列首位。

　　“罰單數量較往年確有增加，尤其是在2017年以前，基本每年僅有個別幾張罰單，但從去年開始增多了，說明監管處罰和警示力度是加強的，而且這個趨勢會一直持續下去，監管政策會保持高壓態勢。”北方某信託公司研究員陳平（化名）對中國證券報記者表示，不光是信託，整個金融行業也是如此，對銀行、保險、證券公司的罰單也在增多，這也是嚴監管的必然表現。

　　另有北京某信託研究人士王偉（化名）向中國證券報記者透露，近來銀保監系統公布的對信託公司的行政處罰多是基於去年底原銀監會系統委託地方銀監局現場檢查結果做出的，有的監管局披露相對詳細一些，而有的可能披露得相對滯後。實際罰單數可能比目前披露的要多。

　　房地產信託增速料放緩

　　中國證券報記者了解到，在金融去杠杆背景下，房企商業銀行貸款、股權融資等傳統融資管道大幅收緊，發行債券門檻大大提高，因此非標融資快速崛起，通過信託等非標融資已成為房企相對較好的融資方式。

　　對此，陳平表示，信託公司向房企提供融資主要是基於風險和收益衡量的結果：一方面來自對利潤的追求，房地產企業可給予較高風險補償； 另一方面房地產企業有良好的抵押，一旦違約，信託公司可通過拍賣等方式實現資金回籠，減少損失。用益信託數據顯示，從集合信託投資領域月度統計看，今年以來投向房地產企業資金規模佔比總體呈上升趨勢，而且平均收益率一直居於首位。

　　中國信託業協會數據顯示，截至一季度末，在信託資產餘額中投向房地產行業的規模為2.37兆元，同比增長50%，環比增長3.72%。陳平認為，房地產業務不可能一直持續增長，監管部門可能會頒布相關政策，畢竟房地產本身是被調控行業，不可能把社會大量資金投入其中。信託資金在房地產行業集中度提升過高，會抬高行業風險水準，一旦出成屋價波動，將會產生較大的流動性危機，影響行業可持續發展。

　　用益信託數據顯示，年初至今的房地產信託增量仍在全行業中最高。中鐵信託副總經理、西南財經大學兼職教授陳赤此前表示，上半年房地產信託規模增速反映出信託公司在審視整個市場形勢後作出的判斷和選擇。陳赤認為，下半年隨著政策性銀行收緊棚改貨幣投放政策、拿地成本上升以及個人購房貸款審批速度放緩，房企資金回流速度會放慢，加上部分上市房企信用風險在積聚，信託公司需考慮的風險點在增加。

　　此外，北京另一信託公司研究員王成（化名）對中國證券報記者表示，隨著監管層對信託融資性業務餘額加強管控，房企非標融資管道在收緊。

　　如前文所述，6月，北京有兩家信託公司因為上下“穿透”識別後資金端和資產端存在合規性問題而受到處罰。業內人士對中國證券報記者表示，對兩家信託公司處罰體現出監管部門實施穿透式監管的決心，下一步可能會進一步加強規範資金投放。

　　“監管可能會更嚴格些。尤其是向上穿透的監管模式，因為這涉及到投資者確認問題，以及後續投資者利益保護問題，因此會更嚴格一些。”陳平表示，隨著央行建立起統一資管監管體系，監管部門會更高效地執行穿透監管措施。房地產信託規模很可能不會再像上半年那樣突飛猛進。一方面，監管層可能還會繼續通過對業務標準嚴格執行以達到控規模目的；另一方面，下半年監管層會繼續加大力度調控房地產，信託公司會主動收縮規模，投資者投資意願會下降。此外，從下半年開始房地產信託到期高峰期來臨。因此，房地產信託規模狂飆時代可能要結束了。

　　通道業務或壓縮

　　信託業協會數據顯示，截至一季度末，全國68家信託公司受託資產規模為25.61兆元，較去年四季度末下降2.41%，為近兩年來首次負增長。其中，集合資金信託佔比持續上升，單一資金信託佔比進一步下降；以通道業務為主的事務管理類信託規模佔比自2014年以來首次下降。

　　陳平表示，雖然資管新規中關於信託的監管細則還沒有確切消息，目前信託機構可能正在觀望，在業務上相對謹慎，但信託公司整體上肯定還會壓縮規模，尤其是通道業務規模。在業務模式上，還是要以客戶需求為出發點，不僅要針對普通高淨值客戶提供類似於集合資金信託標準化理財業務，還要針對高端客戶提供類似於家族信託的綜合化金融服務。

　　新時代證券巨集觀團隊負責人劉娟秀認為，信託公司除要回歸本源業務，還應積極服務實體經濟，發揮信託多層次、多領域、多管道配置資源的獨特優勢。在我國經濟結構調整、產業轉型更新大趨勢下，信託公司業務和產品應主動創新以適應市場需求，例如發展綠色資產證券化產品和債轉股產品等大力支持戰略性新興產業和科技企業發展，提高服務實體經濟的效率。

　　王成表示，信託具備良好的架構，在服務領域大有可為，可積極發力服務類信託業務。信託公司可在一些類似於行政外包和信託账戶管理的延伸性服務，在其中承擔一些主動的事務性或管理性工作，抑或账戶運維相關工作。王成認為，各家信託公司可根據自身資源稟賦選擇不同發力點，走差異化發展之路。

責任編輯：孫劍嵩