2019年樓市故事：一個中心三個穩，初心糾結現實

金羊毛工作坊

投資者的私人訂製

導讀：2018年，是個糾結的一年，為2019定下的“一個中心三個穩”就是糾結中初心與現實的再平衡。

經濟下行，投資斷崖，“房住不炒”的政策初心面臨著前所未有的現實壓力；分類調控換成了分類指導，向地方放權，就意味著菏澤只是開始，越來越多邊際寬鬆的信號給市場帶來的政策轉向鼓舞會越來越清晰。地方政府可以自己滅火，也可以自己點火，在現有的這個體制約束下，點火的會越來越多。

2018年的冬天有點冷，寒冬之下，2019年樓市的故事已經開始自我預期和自我實現。山東菏澤，棚改典型之城拉開了轉向的預演，買房的和賣房的，制定政策的和搞金融的都想借著這個樣板給2019年寫一個樓市走向邊際寬鬆的好故事。

最好的風向標是中國經濟官方年度總結大會——中央經濟工作會議。松，還是緊？在這樣一個政策變量就是最大變量的經濟體，每一年政策的伏筆都在前一年的官方話語中悄悄埋下。

從經濟工作會議通稿文本看，我們看看這三年的變化，政策語言重心或者強調點發生了細微的變化。

2016年，“房住不炒”、長效機制、抑製泡沫、管住貨幣……

促進房地產市場平穩健康發展。

1、要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑製房地產泡沫，又防止出現大起大落。

2、要在巨集觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

3、要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

4、特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

5、要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

6、加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。

2017年：政策連續性穩定性、長效機制、租購並舉

加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。

1、要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

2、完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，

3、保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，

4、分清中央和地方事權，實行差別化調控。

2018年：房住不炒、因城施策、分類指導、兩分體系

1、要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，

2、因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，

3、完善住房市場體系和住房保障體系。

2016年的定調無疑是最嚴厲的，這背後是向居民部門加杠杆+轉杠杆的“去庫存”去出了一出狂飆突進的“地產泡沫”，“房住不炒”隨之問世，從政策語言表述看，2016年也是最嚴厲的一年。

2017年的關鍵詞是分類調控。

2018年的定調無疑又最微妙。檔案再次重申堅定“房住不炒”，市場的菊花驟然一緊，但在“巨集觀政策強調逆周期調節，穩定總量需求”的大政策框架下，“保持房地產調控政策連續性和穩定性”一句關鍵表達沒了，逆周期調控的大方向下，地產投資/地產調控是不是也要“逆周期”下？

此外，分類調控變成了因城施策、分類指導——2018年“因城施策、分類指導”的表述 VS“分清中央和地方事權，實行差別化調控”，因城施策意味著中央對地方政府調控權的適度鬆綁，“夯實城市政府主體責任”，也印證了之前市場房地產調控主導權/責任人向城市壓實的傳聞。

2019年的調控想象空間大，有重申，強調房住不炒的初心不能忘；也有放權，更有淡化（住房租賃機構發展，這類具體的事不提了）。

住建部的新聞稿則透露了更多的資訊：一面強調“一個中心三個穩定”，似有松的信號，即一個中心，房住不炒，三個穩：穩地價、穩房價、穩預期（注意穩地價在穩房價的前面，反映了經濟下行和債務嚴監管下地方政府的土地財政壓力）。另一面，“政策的連續性和穩定性”“加強供需雙向調節”“堅決遏製投機”“確保市場穩定”，嚴厲調控時代的字眼仍然保留在冊。

一是以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。

堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。

繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏製投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。

加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。

有意思的是，雖然“繼續推進棚戶區改造”，但棚改的具體目標已經不再提及了，要求“嚴格把握棚改範圍和標準”。

對比一下，2017年年底的住建部工作會議

一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規範、激活和調控作用。支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平台，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。扎實推進新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區580萬套。全力做好公租房工作，增加公租房實物供給，持續提升公租房保障能力，優先保障環衛、公交等行業困難群體，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員和青年醫生、青年教師等納入保障範圍，對低保、低收入住房困難家庭，要實現應保盡保。因地製宜發展共有產權住房，多管道解決群眾住房問題。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務水準。

二是抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏製投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。加強區域協調和城鄉統籌，促進大中小城市互聯互通，提高中小城市、縣城和中心鎮的教育、醫療等基本公共服務水準，引導人口和住房需求合理分布。加大房地產市場秩序規範整頓力度，始終保持高壓嚴查態勢，嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水準，進一步強化地方政府主體責任。

2018年，是個糾結的一年，為2019定下的“一個中心三個穩”就是糾結中初心與現實的再平衡。

經濟下行，投資斷崖，“房住不炒”的政策初心面臨著前所未有的現實壓力；分類調控換成了分類指導，向地方放權，就意味著菏澤只是開始，越來越多邊際寬鬆的信號給市場帶來的政策轉向鼓舞會越來越清晰。地方政府可以自己滅火，也可以自己點火，在現有的這個體制約束下，點火的會越來越多。

劃重點——

截至11月底，全國棚改已開工616萬套，超額完成今年580萬套的目標任務。持續提升公租房保障能力，將符合條件的新就業職工、外來務工人員納入保障範圍，對低收入住房困難家庭基本實現應保盡保。

2019年，重點抓好以下十個方面工作：

一是以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏製投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。

二是以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應，因地製宜發展共有產權住房。繼續推進棚戶區改造，嚴格把握棚改範圍和標準，重點改造老城區內髒亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區，加大配套基礎設施建設，嚴格工程品質安全監管，確保按時保質保量完成全年任務。

三是以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場。繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務效能和管理水準。

END