“明租實售”風險大，變相賣房需警惕！

“明租實售”容易產生交易糾紛

目前，有一些開發商通過打擦邊球的方式，把房屋的租期延長至幾十年，變相“賣房”給消費者。

針對這種“明租實售”的違規行為，杭州市近日印發通知，規定自持建案對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年，租賃備案價格原則上1年內不得上調。

天津市最近也發文明確，企業自持租賃住房應當以租賃方式自持經營，不得銷售，不得分割轉讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

中原地產首席分析師張大偉說，這種“明租實售”的行為隻出現在少部分城市和少部分地塊上。

“

各地都推出了一些70年產權的企業自持型租賃住房，大概有10個城市，但是只有像北京、上海、杭州是超過百萬平米的。另外，這些土地來源也有兩類，一類是招拍掛過程中的高溢價土地，另一類是當時土地出讓的時候土地價格基本是零溢價，對於市場來說不太可能出現“以租代售”。

”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“明租實售”很容易帶來各種交易糾紛。

“

對於租房者來講，也許也能獲得70年的入住權利，但實際上不可能得到不動產權證。沒有這個證，房產是不是可以去抵押？是屬於開發商的房子還是屬於租房者的房子？這些都模棱兩可。

”

“租購同權”相關政策未來將有新突破

從2016年“9·30”樓市調控以來，超過百城相繼發布調控政策，其中“促進住房租賃市場、租購並舉解決居住需求”成為政策共性，租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。

在嚴躍進看來，出現“明租實售”這樣的違規行為，反映出住房租賃市場發展中的短板。

“

項目已經做出來了，但是後續如何出租、如何招租、如何資金回籠？這些問題企業自己也沒有算清楚。所以現在這些違規的做法，就說明企業的心態還比較脆弱。

”

有分析說，現在很多城市都開始增加租賃土地供應規模，未來租賃土地供應佔比三成左右將成為各地的標配，住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。

數據顯示，今年上半年，全國各地繼續推進住房租賃政策的細化落實，包括北上廣深、成都、杭州在內的10多個城市都搭建了統一監管的住房租賃服務平台，各城市關於租賃的一些管理條例、政策也相繼頒布。嚴躍進預計，未來兩三年內，“租購同權”相關政策將有新突破。

“

現在的租賃市場還在推進“租售並舉”的概念，後續會從“並舉”轉移到“同權”，就是租房也可以落戶等等。這一點突破後，房子的空置率會減少，租金回報提高以後，也能對企業的資金回籠產生利好。