過去四十年，中國人的生活水準有了極大的改善，不過這種改善並不平穩，“衣食住行”這幾件事情裡，住房始終是民眾關注最多，負擔最重的一項。中國的人均住房面積過低，城市住房普遍以公寓為主，這和別墅獨棟為主的發達國家形成巨大差別。這裡面的原因在哪裡？中國人能否住上寬大的別墅，享受舒適的住房？
最近，上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡在北京“人文經濟講座”發表演講，談中國人的住房問題。
以下是傅蔚岡演講的要點：
1、中國的城市無論大小，全在追求大型社區和高樓，這和國外有顯著的差別。
2、無論住房面積還是戶型房型，歐美發達國家的住房條件比中國好。領土面積廣的俄羅斯，住房條件卻不怎麽樣。
3、從平房住進樓房過去經常被認為是好現象，住公寓樓的缺陷總是被忽略。
4、偏愛公寓的城市規劃和計劃經濟思想有關，追求土地集約利用和環保主義，讓單元樓大行其道。
5、中國人要打破對單元房的迷信。只要放鬆管制，增加住房用地，中國人也能住上大房子。
以下是傅蔚岡演講的正文：
我的演講題目是“告別居住貧困——中國人也可以住大房子”。什麽叫居住貧困？房子住得小、居住差，這就叫居住貧困。“居住貧困”這詞是國內社科院的農村經濟研究所黨國英老師提出來的，我覺得這個詞用得非常好。
一、熱愛高樓的中國城市
我們先來對比兩個城市。一個是中國的中山，一個是日本的埼玉。中山在中國廣東省，是大灣區很重要的部分。中山市的面積將近1783平方公里，2017年的人口是326萬。埼玉在日本東京西部，2014年的人口將近724萬，近3800平方公里，面積相當於中山的兩倍，人口也是兩倍多。然而從城市形態來看，中山看起來更先進，因為全是密密麻麻的高樓。日本埼玉全是兩三層樓的房子——日本有很多這種一戶建的房。是什麽原因導致這麽大的差別呢？我們稍後再講。
在座有沒有江蘇啟東的朋友？恆大在江蘇啟東蓋了一個非常厲害的建案，叫恆大威尼斯。厲害在哪裡呢？他們建了一個人造大海。中國的海濱城市，真正海很好的很少。浙江和江蘇的沿海，都是泥沙渾濁，很多所謂海景房，一眼望去全是渾濁。
恆大很有企業家的想象，他們在離大海500米或1公里的地方築了一個大壩，將海水過濾再放進來。小區邊上的海水很藍，和三亞的海水幾乎一樣。這個小區的建案非常大，將近兩千多畝，裡面有五星級酒店，有別墅，更多是住宅。從遠處走過去看，觸目驚心，或說非常有震撼力。啟東這裡還到處是農田，突然之間高樓矗立，這就來到了恆大威尼斯。
這樣的景象在中國的城市非常普遍。坐高鐵從上海到北京，你會發現一些小縣城的邊上，全蓋著十幾層二十層的高樓。這種情況在東京到大阪的新乾線邊上就很少見。日本的城市和城市之間，全是兩三層樓的房子蔓延開來。
二、發達國家的住房什麽樣
前段時候看美劇最大的感受是，人家住非常大的房子，院子停好幾輛車。為什麽中國人住得這麽少，美國就可以住這麽大呢？去年我看了一部電影《99個家》，講金融危機爆發前，資本主義世界下的房產中介故事。有一個景象讓我很震撼。佛羅裡達在美國有一個迪斯尼，非常大，很多人喜歡到那裡度假，年老退休的人喜歡到那裡去。那裡的房子幾乎全是這樣。
去年我到美國密歇根州，從底特律到邊上一個小城市要乘飛機，160公里的距離全是低空飛行。下面全是兩三層樓的房子。美國有一個詞叫“蔓延”，城市從中間往外移，全是類似的房子。當時我就在想，美國人住得可真舒服。當你長期住在狹窄的房子裡再看這個，就會感到特別的震撼。
美國的家庭居住面積有多大？看了一些數據，確實非常嚇人。1950年人均面積292英尺，2011年人均954英尺，香港有一個詞千尺豪宅，相當於美國的人均面積在香港變成豪宅的標準，相當於人均80平米左右的房子，這是一個典型的情況。
其它發達國家怎麽樣呢？受教科書或其它方面影響，很多人覺得日本的房子面積很小。後來我到日本後發現，主流最小戶型的面積是95平米。法國112平米，加拿大是181，澳大利亞214，然後才是美國。有意思的是，號稱世界上領土面積最大的俄羅斯，人民的居住面積最小。俄羅斯主流的最小戶型面積只有57平米，中國比它強一點是60平米。
澳大利亞、加拿大、美國這樣國土面積廣大的國家，人均居住面積大不足為怪。俄羅斯是全世界陸地面積最大的國家，為什麽住得這麽寒磣？這是非常有意思的現象，值得我們思考。
再來看人均居住面積吧。2009年的數據，中國人均住房面積是20平米，俄羅斯比我們多2平米，美國77平米，澳大利亞89平米，加拿大72平米。更慘的是香港，只有15平米，這是2009年的情況。現在情況沒有大的變化。
三、“居住貧困”原因分析
中國的居住面積是非常狹小的，包括中國大陸、中國香港，我把它稱之為居住貧困。居住貧困代表兩個意思，第一你住得小，第二你的戶型、房型以單元樓為主，大家都住公寓。在座的朋友住別墅的比例非常低。如果在澳大利亞或加拿大，在座的大部分是住別墅，住公寓的反而非常少。這就是現狀和差距。
為什麽會住得差或者住得少呢？通常的解釋，也是好多政策出發的基點，據說是因為中國人多地少，土地必須要集約化經營。
我們經常聽到一句話，如果我們中國人都過上像美國這樣的生活，地球還不得怎麽樣怎麽樣。如果我們住美國人那樣大的房子，中國會怎麽樣怎麽樣。
可是如果我們仔細看的話，中國和歐洲還有一些發達國家，從人口密度來比較，中國的人口密度114人/平方公里，荷蘭414人/平方公里，荷蘭的人口密度這麽大，但是荷蘭也實現了50%以上的人住獨棟。他們怎麽就能實現的呢？
各國的經濟密度，包括城市人口、城市總面積、城市化率、非農佔比，中國的經濟密度其實非常低。中國有很大的土地，為什麽住房這麽小，以至於形成居住貧困這樣的現象。我個人認為，土地供給錯配，是一個非常重要的原因。
據2003年上海交通大學陸銘教授的研究，“供需錯配解開中國房價分化之迷”，他觀察到，2003年之後，沿海城市人口增加，土地出讓佔比卻慢慢減少。西部地區供地面積在增加，但東部所佔的比重在減少，這是國家範圍內大的空間錯配。在可見的將來，這種國土利用規劃的趨勢還會延續，現在沒有大的改變。
其次是用地的錯配。大家都說北京用地緊張，我到北京通常住東三環的酒店，在好幾個酒店推開窗向外看，都會發現很多綠地或森林，這在其它城市很少見。北京的綠地和森林特別多，當然這給空氣淨化帶來非常好的一面，可是再看用地結松就沒那麽好。國際上的居住建設用地，首爾、倫敦、紐約佔40%以上，首爾達60%，國內一般是20%到30%。中國很多城市有工業用地和開發區，土地是荒的。
第三，房型的錯配。從國家統計局的數據看，從2000年到2017年之間，各種用途新開房屋面積總的比例，按統計局的數據分五大類：新開房屋、住宅、辦公樓、商業營業用地、房地產開發其它用地。從2000年到2017年，住宅用地比例從82%降到70%，住宅用地在慢慢減少。
很多城市搞舊城改造，很多棚戶區改建成商場，這部分人搬出來以後住更高的樓，住房面積就減少了。住宅用地中的別墅佔多少比例呢？2000年別墅隻佔5%，02年達到最高峰7%，2017年3%，100套房子裡面，別墅的面積佔比3%。很多人說想住別墅，但只有3%的住宅面積才屬於別墅。
土地到底是用來蓋別墅好，還是蓋公寓好呢？這其實是要選擇的。
紐約市中心的曼哈頓，一定是公寓樓比較多，因為土地用地緊張，大家就往上蓋。中國和美國最大的區別在哪兒？全國範圍來看，別墅佔比只有3%。不止大城市這樣，小城市也是這樣，中等城市也是這樣，大家都是按照這麽一個規劃來。
全日本的一戶住宅平均是40%左右，東京比例低一點，附近的埼玉有五成到60%。中國全面範圍的是3%，從2000年以來到現在，一直是3%。假設北上廣深的土地稀缺，要蓋高層可以理解的話，為什麽縣城對它施加這麽嚴苛的管制？一個縣城為什麽非要住得這麽密集？我們老家從去年開始搞舊城改造，縣城房子全拆掉，以前兩三層樓的，現在全讓你住上公寓房，這是中國非常特殊的現象。
四、住公寓樓，有什麽缺點
幾年來有一個詞，從平房住進樓房，是被大家視為好現象。現在我們稱之為住房貧困。現在我們要談一談，住公寓樓有哪些不好呢？
第一，公寓不利於生孩子。大象公會發過一篇作者是美國教授史玉的文章，談蘇東國家的生育詛咒。2009年一個環保部落格繪製了人口負增長的曲線圖，發現東歐國家尤其俄羅斯呈現人口負增長。原因可能是因為房子小，蘇東國家的房子以公寓為主。
有一個非常奇特的現象，或者叫“生育黑洞”。凡是住進公寓，生育率就大幅下降。如果你問美國的朋友，發現人家本來住市區，後來成立家庭，馬上會搬到郊區。他們不會說我在城裡養孩子，這種現象極其少。現在中國開始考慮所謂的生育斷崖問題，很重要的考慮是我們房子的結構。
第二，價值減損。計劃經濟時代修的房子，現在的形容叫“老破小”。這些房子很難維修，因為涉及到的人很多，要不要裝電梯，要給幾層的房子裝電梯，裝電梯時還要集體行動，很多人不同意裝電梯怎麽辦。很難達成一致，維修和物業就上不去。
老公房住著很多老同志，退休金低，物業費收不上，導致環境糟，價值差。香港公寓樓也有這種情況，剛住進去時還是嶄新，過十年二十年，由於缺乏維護，財產貶值非常大。如果你住別墅或獨棟，維護起來簡單一點，價值不容易減損。
此外，還有交通擁堵。北京有一個號稱全亞洲最大的社區，200平米的面積一共20層，每層住20個人，那就可以有400個人。這麽一點面積往上垂直，一共就有400人。小區的車增多，停車就會比較麻煩，這就帶來交通擁堵的問題。如果說住別墅，面積集中攤開來，會有很多的道路，堵車就不會這麽嚴重。
還有一點，消費抑製。以我自己買書作為例子吧。中國的書價和國外相比還是蠻便宜的，一本書四五十塊錢，但是書所佔的地方很貴。一個書房15平米，至少150萬。書房這麽貴，或者乾脆沒書房，你不得不少買書。
相同的道理，你看到一個東西很好，想買回放在家，一看家裡沒地方放，不願意買，這就是消費抑製。此外，買房還抵押也是在抑製其它消費。這些都是微觀層面觀察。每個人累計起來，在宏觀層面就會體現出來。
最後談一個問題，是治安的比較。歐洲和倫敦、巴黎的公寓區，一般來說社會治安比較差。是不是住戶的收入低，導致治安的問題。由於沒有確切結論，我就不細講。但可以從管理的角度來分析。如果你住過二三十層的房子，就會意識到：小區治安管理是在削弱的。這也是居住貧困的一個表現。
五、公寓為何多，別墅為何少
在座絕大多數人，我想你們都希望住上更大的房子。為什麽不提供這樣的房子？為什麽建那麽多公寓和單元房呢？
我想一個可能是，為了公平。我們現在的單元房還有獨立衛生間和廚房，其實一些更老的筒子樓，使用共用衛生間，共用廚房。為什麽有這種現象？這種房子體現了公平。大家住在一起，沒有誰比誰的房子更好。廠長經理和普通員工住一起，大家都能見度，這是過去理想的公平社會的一個方面，這是很有意思的現象。
第二，集約。近200平米的面積再往上蓋20層，一層住20個人，一下就可以住400個人。400個人隻佔用200平米的面積，非常集約用地。過去計劃經濟時代的中國，一直都在強調要集約用地。對建設用地千方百計予以保證，對住房用地嚴格限制，這是計劃經濟國家都有的一個特點。
前一段時間，我有一位朋友到塞爾維亞旅遊，他覺得當地和國內很相像，大家都住蘇式建築的房子，很少有獨棟。這就是過去計劃經濟國家的特點。我們中學的時候，學習時事政治，往往會談到從粗放型向集約型轉變。比如農村的房子，搞城市化了，不能像農村一樣一家一戶自己一個院子，那是浪費。怎麽辦？蓋公寓，出現小鎮上二三十層的房子。在全世界其它地方很少見。
第三，環保。這麽多人在一起，消耗資源攤到更多平面上，佔用土地資源太多，是不是很浪費？如果公寓樓再配上公共交通，是不是很完美的生活方式？因為那樣非常集約環保。現在很多地方搞新城建設，都是按照這種思路做。
這個觀念最早來自於哪裡呢？還是來自於蘇聯。當時理想的城市是，大家住單元房，土地集約利用。美國式郊區受到批判，當時認為美國式郊區雜亂無章，佔用太多土地，而理想的居住社區是幾棟單元樓，加一些商業中心，再加上公共交通，私人所佔空間越少越好。
商場一蓋起來，很多活動轉移到外面來，不需要在家裡。家裡不就是提供吃飯睡覺的地方嗎？我們看到，中國很多蓋房子的思路，差不多都是這樣。
這種觀念不止影響計劃經濟國家，很多歐洲國家也受影響，最典型的是瑞典，他們也蓋了很多類似的房子。在規劃師印象中，這樣是最美好，更節約土地的。大家最好不要開小汽車，大家坐公共交通一起來上班，同一層樓裡面大家可以溝通交流。70年代瑞典蓋起很多類似的房子，後來這些房子慢慢被淘汰掉。
六、中國人也能住上大房子
實際上，絕大多數人的心中都有住大房子的欲望。現在小朋友看《小豬佩奇》，有人分析他們家的收入狀況，住在離倫敦市區不遠的地方有一個獨棟，父親是做電腦的，母親做財務會計。還有人分析日本的漫畫《櫻桃小丸子》，也是類似情況，他們都是住獨棟房子的。
我的老家小鎮有一萬多人，現在蓋起了十幾層的房子。無論當地的長官還是下面很多人，剛開始的時候，大家都覺得挺好。還有很多不識大局的老鄉說，為什麽拆掉我們的房子，我們兩層的房子挺好，為什麽非要讓我們住那樣的房子？現實情況是，從平房或兩層獨立小房搬到高樓住的現象，現在越來越多。
從前面數據看，在相當長時間內，我們沒法新增土地面積，獨棟所佔比例3%，這個趨勢很難扭轉。70-90政策以來（編者注：指政府部門出讓住宅建設用地時，要求70%的住房在90平米以下），這種情況會更嚴重。現在計劃生育放開，四口五口之家大量出現，馬上房子不夠用了，70-90政策什麽時候廢除還是個疑問。
我們每個人都渴望住得越來越好。很多人又擔心，土地放開之後，會不會亂？我和好幾個房地產商溝通交流，他們說，如果真的讓我們自己來做，我們怎麽會亂搞呢？
從國外的經驗看，美國對房屋管制最松的州是德克薩斯州，休斯敦的房屋管制最松，房價最便宜，住的面積最好，也沒有導致其它亂象。
中國人要打破對單元房的迷信。很多擔憂中國人多地少，住房佔用土地怎麽辦？前面已經講了，世界上好多國家和地區用了更少的單元房、更多的獨棟，其實沒有導致更多的土地浪費。原因在哪裡？把工業用地的比例調下來，把居住用地的比例提上去，很多空間都可以重新改造。
2002年我第一次去大阪，感覺現代化程度遠不如上海。我們所謂的現代化無非就是高樓，大阪高樓沒有上海多。大阪的人口密度比我們高到不知哪裡去了，人家沒有這麽多高房子，也能住得這麽好。
這裡面一定有邏輯。中國人能不能走出居住貧困，住上大房子？領導層要改變規劃思路，民眾知識和輿論也要轉變，大家將來住上獨立獨棟的房子，還是可以的。
最後介紹一本書，我今天講的很多內容來自於這本書，《關於規劃為什麽會失敗》。這本書不止講到住房，還講到了交通。今天的分享就到這裡，謝謝大家！
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