“7·31”樓市新政滿月，深圳一手房均價微跌

深圳“7·31”樓市新政發布後的首月

8月深圳樓市成交量如何？

根據數據顯示：

8月新房均價微跌

二手房成交量受網簽滯後影響

成交量微漲

深圳市房地產資訊系統數據顯示，8月，深圳新房住宅方面，成交均價54089元/平方米，環比減少53元/㎡；成交3688套，環比增加6.6%，為2018年新高；成交面積353868平方米，環比增加3.4%。

近一年新房住宅均價走勢下行，2017年8月為54381元/平方米，此後一直下跌，到2018年6月為54093元/平方米，7月又稍有增長，為54142元/平方米，8月均價又有所下降。

戶型來看，2房和3房是成交主力，合計成交2736套，佔總量的74%；1房成交394套，佔總量的11%；4房成交426套，佔總量的11.6%。

區域來看，寶安新房住宅成交1643套158578平方米，龍崗成交1595套100374平方米，成交量排前。各區新房住宅均價來看，有記錄的羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗中，南山最高，為93230元/平方米，龍崗最低為34762元/平方米。

公開數據顯示，今年以來，2月新房住宅的成交套數最低，錄得794套，此後新房住宅成交量開始慢慢恢復。3月到8月，分別是2029套、1934套、2564套、2705套、3461套、3688套。

分析認為，8月成交量的放大，與“7·31”新政的頒布、市場網簽加速有關，也與稅費考慮有關，相對新房住宅而言，二手住宅稅費要高一些。

“7·31”新政之後，8月僅2個項目取得住宅預售許可證，住宅新增供應僅為1346套。市場反映，不少新盤售樓部的訪客量較新政之前有所減少。

官方數據顯示，2018年8月深圳成交7898套二手房，環比增加1.4%，這與二手房網簽滯後的影響有關，成交面積642044.16平方米，環比減少0.7%。

上半年約五成建案

來自城市更新

深圳土地供應吃緊多年，如何通過存量用地的開發釋放土地潛能、破解發展瓶頸？自深圳在全國率先提出“城市更新”概念後，9月3日，記者從市人大常委會審議的“深圳市政府關於城市更新工作有關情況的報告”中獲悉，上半年城市更新批準預售建案建築面積約86萬平方米，已佔深圳房地產市場供應總量的46%。

據悉，下一步深圳將在全國率先制定頒布《深圳經濟特區城市更新條例》，尤其是針對“拆遷難”問題，先行先試，探索通過建立行政裁決機制，破解實施過程中的深層次瓶頸問題。

城市更新已成深圳土地供應的主要來源。

拆除重建類城市更新單元規劃建中小學125所

根據《深圳市土地利用總體規劃（2006—2020）》，到2020年，深圳建設用地總規模控制在1004平方公里以內。截至2017年，全市建設用地已達996平方公里，新增土地所剩無幾。

截至2018年6月底，深圳已列入計劃的拆除重建類城市更新項目共計695項，拆除用地面積約53.18平方公里；累計簽訂土地使用權出讓合約525項，供應用地面積約15.25平方公里（其中移交政府用地約4.45平方公里，約佔30%），土地出讓合約約定的建築面積5624.2萬平方米，現已建成約2624.7萬平方米，合約地價金額1213.81億元。

截至2018年6月底，通過單元規劃落實建案建築面積約6669.7萬平方米，已批準預售的面積約1779.9萬平方米。除了預售建案外，僅上半年，全市通過單元規劃配建人才住房和保障性住房總建築面積約413.2萬平方米，約8.3萬套；已簽土地出讓合約的建築面積約231.8萬平方米，約4.6萬套。

同時，城市更新也讓一些“髒亂差”的城中村、“老破小”的工業區面貌煥然一新，目前深圳審批通過的拆除重建類城市更新單元規劃了中小學125所、幼稚園252所、社康中心231家等。其中，已落實的公共配套設施建築面積約40萬平方米，包含中小學14所、幼稚園43所、社康中心44家等。

集中連片開發不足，項目趨於“碎片化”

不過，報告也指出，目前深圳城市更新在面對拆遷問題時，仍缺乏強製拆遷的依據，這極大影響了項目推進。同時，城市更新的中長期巨集觀規劃統籌不足，特別是在明確政府和市場角色定位、銜接2035年城市規劃、實現城市差異化可持續發展等方面，規劃引領不足。

“政府在其中的主導作用發揮得不充分，雖然深圳城市更新項目平均規模為8萬平方米，但集中連片開發不足，市場主體往往挑選面積小、成效快的項目，導致項目趨於‘碎片化’，規模偏小、分布零散。這些項目雖能夠滿足自身及周邊的配套需求，但對於寄宿製高中、綜合醫院、汙水處理廠等區域和城市發展緊缺的大型公共設施落實能力有限，補齊民生短板的能力有待提升。”報告稱。

擬通過容積率獎勵加大保障性住房供給

為破解難題，報告透露，深圳將多種措施同時發力。

一是將加快推動制定《深圳經濟特區城市更新條例》，尤其是針對“拆遷難”問題，先行先試，探索通過建立行政裁決機制，破解製約城市更新實施的深層次瓶頸，填補全國在城市更新方面的法規空白，為全省乃至全國提供借鑒。

二是在城市各級中心和重點區域，加大政府組織和統籌力度，推進集中連片改造開發，並研究頒布《關於城市更新促進公共利益用地供給的暫行規定》，將公共利益用地的整備與更新項目的實施進行捆綁。

三是修編《深圳市城市更新單元規劃容積率審查規定》，通過容積率獎勵等措施，加大保障性住房供應力度，鼓勵市場在保護歷史文化、生態修複及改善城市公共環境等方面發揮作用。

此外，還將盡快頒布《深圳市城中村（舊村）總體規劃綱要（2017—2025）》及城中村有機更新配套政策，研究城中村分類管理思路。

綜合 | 南方日報深圳房地產資訊網