產業地產運營商如何尋找適合自己的城市？

“十三五”規劃中明確指出，我國產業發展邁向中高端水準，工業化和資訊化更加融合發展，先進製造業和戰略性新興產業加快發展，新產業新業態不斷成長；黨的十九大也將深化供給側改革繼續作為加速經濟發展的重要舉措；2018年3月全國兩會進一步強調全面深化農村改革、塑造區域發展新格局、提高新型城鎮化品質等。這些都為產業轉型更新帶來了新機遇，而產業轉型更新作為直接推力導致不同地區在不同階段出現不同產業地產需求。同時，隨著我國城市分化的加劇，使得我國整體的產業發展進入了結構性分化的階段。

圖：中國產業規劃與路徑圖

在產業的結構性分化下，產業轉型更新與轉移作為直接推動力導致不同地區在不同階段出現不同產業地產需求：產業轉型類城市以東部發達城市群為主，主要以新興產業如先進製造業與生產性服務為主導，原有製造業逐步退出；產業承接類城市以中西部承接優勢明顯城市和城市群中心城市周邊縣市為主，主要以承接東部產業疊加製造業更新和承接城市群中心城市外溢產業為主導。產業地產運營優秀企業積極把握結構化機遇擴大布局，創新項目獲取方式滿足產業更新和轉移需求。

圖：各地區產業地產需求主要動力

發達城市群聚焦新興產業培育

與老舊產業更新改造

經濟發達區域仍佔領政策扶持高地，走在產業更新發展的前端。其中北京提出全力推進全國科技創新中心建設；上海提出要形成具有全球影響力的科技創新中心基本框架，率先走出製造業高端發展、創新發展、轉型發展之路；廣東方面，除了把廣深科技創新走廊作為核心區域、加快布局“一廊十核多節點”重大創新平台、沿穗莞深軸線打造高度發達的創新經濟帶外，還明確提出2018年要加快發展大數據產業，建設珠三角國家大數據綜合試驗區。

在此背景下，優秀產業地產運營商一方面把握經濟轉型更新機遇，在發達區域布局新興產業園區：

█聯東U谷聯合中科成立北京智能產業創新中心，依托中國科學院自動化研究所的技術優勢，為聯東U谷入園企業技術更新和產業轉型提供全面支持；中關村發展集團與首創置業聯手落地中關村集成電路設計園，項目積極響應“北（海澱）設計，南（亦莊）製造”京津冀協同發展的規劃大局，承接京津冀區域集成電路設計產業使命，充分整合中關村高新技術產業驅動力，以集成電路設計產業生態運營平台為定位，打造IC設計、物聯網、軟體應用、智能硬體等關聯產業融合的國際化“泛集成電路產業園”。

█啟迪協信與正泰集團、浙南科技城管委會共同合作開發建設溫州啟迪協信正泰科技園。項目選址在浙南科技城南起步區，以“新能源環保+智能製造”為主導，將打造創新創業孵化集群基地、戰略新興產業引導基地、大中型科技企業總部基地、科技金融產業基地等四大產業集群，建設創新型精品園區。

另一方面，部分產業地產運營商如招商蛇口、星河產業錨定用地緊張的一線城市裡的老舊產業更新改造，通過合作開發等方式參與到存量工業用地盤活中去，補充貨值為企業未來發展擴張奠定堅實基礎。

█星河產業獲得與酷派合作開發位於深圳南山科技園北區的酷派資訊港城市更新項目的機會。項目為酷派於2012年獲得，所在的南山科技園地處深圳核心區域，為創新型經濟的心髒，是如今粵港澳大灣區整體框架下廣深莞港科技走廊的核心龍頭之一，但由於酷派後續發展不如人意，項目建設也步履維艱。此次星河產業接手，將負責項目的整體開發建設，建成後未來可分到約12萬平方米的物業面積，以項目周邊辦公大樓售價每平米約6萬元計算，市值約百億。

█招商蛇口接手深圳興華工業大廈城市更新項目，項目將對接蛇口網谷，擬打造成以互聯網技術研發應用、文化創意產業等為主體，配套商業、公寓等功能的新型產業綜合體，帶動周邊區域產業轉型更新。作為蛇口網谷的第五期，項目將打造成蛇口網谷互聯網產業孵化園，項目的建成將緩解目前蛇口網谷產業太空供不應求的局面。

城市群中心城市周邊縣市及經濟中等、落後地區

重在傳統產業更新與外溢產業承接

隨著產業結構的整體更新，產業承接類城市也成為產業地產運營商的布局重點，中西部城市承接東部產業疊加製造業更新，城市群周邊三四線城市則承接城市群內部中心城市外溢出的產業需求。其中京津冀協同發展上升為國家戰略，產業轉移是其中關鍵一環，化工、水泥等高製造業和服裝批發、倉儲物流等低端服務業是產業轉移的重點，周邊縣市滋生新的產業地產需求；上海新一輪城市規劃中，首次劃入周邊縣市考慮，更注重與周邊縣市融合，長三角園區共建已成為常態，涉及工業、新能源、服務業等領域，蘇北、皖江等上海周邊城鎮將成為產業轉移的熱點區域。

█武漢是全國重要的老工業基地，近年來武漢在積極做好存量調整，加快傳統產業改造更新的同時，努力做好增量文章，結合武漢自身優勢，集中力量重點培育發展資訊技術、生命健康、智能製造三大戰略性新興產業，促進產業邁向價值鏈中高端。巨集泰發展借助“長江經濟帶”國家戰略實施的契機，在武漢奮力趕超、複興大武漢城市發展理念下，積極參與“長江新城”建設，發揮武漢經濟技術開發區的區位和工業製造優勢，通過巨集泰發展的產業構建和招商引資能力，引進一批大項目、好項目，以招商引資促趕超發展，為武漢經濟技術開發區通用航空及衛星產業園的壯大發展奠定基礎。

█在全面融入上海“一小時經濟圈”後，鹽城既承接著上海、蘇南等地先進產業的外溢與轉移，也在加快培育本地新產業、新業態。除重點打造汽車全產業鏈外，鹽城近年來也在培育壯大節能環保、大數據、高端裝備、海洋經濟等新興產業。北大資源攜北大科技園與方正軟體技術學院兩大產業引擎在此落地科創小鎮，他們將協同方正的平台和創新優勢，為區域注入產業轉型更新的新動力，將鹽城建設為中國軟體與資訊服務產業新基地，並輔以科技生態的園區配套，解決產業更新的同時促進城市建設，達到“產城融合”的目標。

█邢台市邢東新區是邢台市委、市政府著力打造的邢台經濟發展增長極、精準承接京津產業轉移的戰略平台，已獲批成為國家級產城融合示範區。榮盛發展與市政府簽署《關於整體開發經營邢台市邢東新區約定區域的戰略協定》，項目將通過PPP等多種合作方式，引進京津地區的高新技術產業，加速推動邢台產業轉型更新，加快城鎮化進程，將邢台打造成京津冀協同發展的戰略腹地。

█涿州作為京南第一州交通便利，佔據天時地利人和，是京津冀發展中心區域，承接京津企業轉移的重點承接地。隆基泰和與北科建在此合作運營中關村和谷創新產業園，項目致力於創新產業發展模式，聚焦資訊技術產業，圍繞研發、孵化、加速、產業化四位一體產業創新鏈，承接北京產業外溢及科技研發、成果轉換。

整體來看，隨著城市間人口的不斷遷移、交通網絡特別是高鐵網絡的持續完善、產業轉移與更新的加速，我國城市格局正在發生著重大變化，城市群作為未來重點的發展方向，內部不同城市的發展更值得產業地產運營商精細化聚焦。目前一線城市和部分二線城市正處在人口、產業的疏解階段，中西部城市（如鄭州、武漢、重慶、成都、西安等）仍處在資源集聚階段，疏解城市和周邊以及資源集聚城市值得未來幾年產業地產運營商的重點關注。