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是刺刀，就有機會見紅；是黑馬，就有逆襲的可能。
2018年是中國“98房改”二十周年，房地產行業新房年銷售額從3580億元激增到當前的12兆元的市場規模，房地產的生命力和對上下遊產業的異塵餘生力，影響了眾多行業，也提升了中國城市化的前行動力。但2018年又是重要的歷史節點，房地產調控次數從2016年“930”以來高達400次，“房住不炒”背後，每一家房企都是以“高周轉”手法、快跑姿態向規模發起衝擊。
據中國網地產統計，2018年全年，銷售額突破千億的房企達到31家，銷售額突破500億的“準千億”房企達到26家，行業集中度越來越高。
2018房地產市場規模戰下，又有哪些跳出圍牆的黑馬？
千億陣營擴軍十五家 業績增幅前十均超60%
2018年，銷售額千億以上的房企增加15家，總數達到31家。
融信中國以142.63%的業績增幅高居增幅榜榜首，此外，中國金茂，中梁控股，金科集團也達到80%+的增幅。值得注意的是，新城控股自2017年跨過千億大關，2018年實現連跳躋身2000億陣營，業績增幅達74.82%。
圖：千億房企業績增幅
融信中國：五年十倍 千億房企最大黑馬
作為2018年千億房企業績增幅第一的融信中國，從2016年開始，銷售業績一年翻一番。
連續三年，融信中國業績增幅均超100%，2016年以107%的增幅實現246億元的銷售業績，2017年銷售額突破500億元達到502.35億元，增幅103.88%。2018年更是以142.63%的增幅突破千億大關達到1218.83億元，完成全年1200億元的銷售目標。
融信中國於2003年在福州成立，2015年公司合約銷售突破110億，2016年1月13號公司於香港聯交所主機板上市，把總部搬到上海。2017年融信中國與海亮集團建立戰略合作，收購其地產版塊持有的部分地產項目55%股權，使公司進一步完成全國化布局。
對於融信中國全國化布局，具體從城市看，公司在杭州、福州、上海等地，都保持了較快速度的發展，例如杭州，截止到2018年年底，合約銷售收入在杭州位列第二名，穩居杭州市場第一梯隊。同時融信中國聚焦高效城市，我們深耕長三角與海西地區，融信相關負責人介紹，目前長三角和海峽西岸佔了全公司近80%的土儲面積。截止2018年上半年，融信中國土儲面積約2517萬方，可售土儲貨值約6800億，土儲平均樓面價約6463元，平均銷售單價約21494元。
對於2019年的業績目標，融信中國相關人士表示，下半年以來公司適度調整導向，更加注重利潤和現金流。具體到行銷，就是要實現“有回款的銷售，有利潤的增長”。2019年整體經營思路仍然是利潤和現金流導向，不會突出對規模的訴求。
中國金茂：規模適度 聚焦城市運營
全面轉型城市運營商的中國金茂，今年也在規模擴張上發力。
2015-2017年三年，中國金茂銷售業績增長率分別同比增長39.99%、61.17%、42.84%，完成複合增長路超過30%的目標。2018年，中國金茂簽約目標將增長50%至1000億元，正式考慮進軍千億陣營，並將未來三年複合增長率目標定為50%。2018年，中國金茂實現1280億銷售業績，相比2017年的693億元增長84.7%。
中國金茂控股集團有限公司是世界五百強企業之一中國中化集團有限公司旗下房地產和酒店板塊的平台企業，於2007年8月17日在香港聯合交易所主機板上市。2015年，中國金茂明確城市運營商的戰略定位，相繼全國多地布局產城一體化項目，2018年上半年中國金茂戰略簽約6個城市運營項目，提前完成2017業績會上計劃簽約5個城市運營項目目標。中國金茂定位的“城市運營角色”囊括開發、產業導入以及城市管理等業務，金茂曾公開表示，5年之後希望城市運營類項目對集團供應土地能夠達到60%。
“規模適度、效益優良、品質領先、服務突出”，是中國金茂的發展方針。金茂力爭2020年實現2000億銷售，進入行業第一梯隊。執行董事兼首席執行官李從瑞曾在業績會表示表示，當中國金茂的銷售達到兩千億後，會根據市場情況放慢增長的速度，保住毛利潤是金茂的核心追求，仍然會把“效益優良”放在第一位。
中梁控股：阿米巴模式下的地產20強
中梁在實行全國化擴張同時實行“總部一線，布局三四線”的戰略，在去庫存等政策的東風下，抓住三四線城市樓市回暖的行情，一舉拿下2018年1455.3億元銷售業績，闖進房企TOP20。
2017年，中梁地產提出“雙千億”目標：到 2021 年，銷售額和總資產均超過千億，目標進入20 強，衝刺10強。而2016年中梁還是一匹銷售額只有336.8億的“準黑馬”。事實是，中梁提前38個月完成三大目標大滿貫。截至2018年上半年，中梁總資產突破千億，達到1347.26億元；億翰智庫研究院的數據顯示，2018年前10月，中梁全口徑銷售額突破千億達到1150億，正式躋身千億陣營，排名房企銷售第19位。
中梁控股堅持“深耕長三角、面向華東、異塵餘生全國“的發展戰略，在持續深化全國化布局中，拓展了四川、河南、湖南、山東、湖北、雲南、重慶等新區域。2018年中梁的觸角更是延伸至內蒙古、遼寧等地，直至覆蓋全國110個城市。據招股說明書顯示，中梁已進駐長三角、環渤海、中西部、海峽西岸、珠三角五大核心區內22省110個城市共316個項目，總土地儲備面積超過3500萬平方米。
中梁結合自身特色創造中國第一個地產阿米巴管理模式：劃分控股集團、區域集團、區域公司等多級管控架構，總部向區域充分授權，區域作為經營主體，自主經營、獨立核算、自負盈虧，最終形成了“精總部，強一線，小組織”的阿米巴經營模式。
為加速全國化進程，同大多數規模化房企一樣，中梁選擇在2016年將總部遷至上海2018年11月13日，中梁正式提交招股書，開啟赴港IPO之路，這也是近8年擬上市房企中規模最大的一家。
金科集團：地產+服務 2020年衝擊2000億
成功轉型“美好生活服務商”的金科也在2018年加入千億大軍。
2017年，金科實現749億銷售業績，2018年以81.66%的增幅超越千億達到1360.6億元，實現金科股份聯席總裁方明富在2018年7月“2018年千億俱樂部中會有金科”的保證。方明富表示，金科將力爭在2020年衝擊2000億元的目標。
金科在布局上的“三圈一帶”戰略也是其可持續發展的關鍵點。金科以國家城市群發展戰略為導向，戰略布局以二線熱點城市為主，一線和中心三線城市為輔。圍繞“三圈一帶”區域戰略：即以圍繞京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶為重點進行區域戰略布局。2016年開始，金科有意識地增加重慶以外地區的拿地，使得每年重慶地區的新增土儲佔比從2015年的62.2%下降至2018年上半年的31.5%，同時中西部以外地區的拿地佔比也有了大幅的提高，從2015年的9.1%增至2018年上半年的36.1%。
2014年，金科拉開產業綜合運營的序幕。據了解，金科產業目前已進入重慶、山西、成都、長沙、濟南等８個省市，完成了“八城十二園”的投資布局。10個科技產業園區項目全面落地。數據顯示，截止2018年底，金科產業實現簽約收入約100億元，入園企業超過1000家，園區總產值超過500億元。
2019年1月15日，金科與弘陽集團成功舉行戰略簽約儀式。弘陽集團也稱得上是2018年地產圈逆襲黑馬，由2017年178.1億的銷售額攀升165.58%至2018年的473億元。
“要在行業裡面有一席之地，合適的規模是必須的，但規模需要和公司的財務狀況、資金結構匹配，才能應對和化解風險。金科要在保證安全的邊際的情況下，去做大規模”，方明富如是說。
陽光城：大換血 引入中海、碧桂園系管理團隊
陽光城首次進入千億陣營，便一舉拿下1628.56億元的銷售業績。
2018年，陽光城實現銷售金額1628.56億元，相比2017年的915億元增長77.98%，權益銷售金額1183.25億元，銷售面積1266.38萬平方米，權益銷售面積895.11萬平方米。其中，長三角、大福建、珠三角和京津冀地區分別貢獻銷售462.29億元、326.42億元、186.84億元和52.45億元，其他內地區域則600.56億元。
2017年5月從碧桂園離職的吳建斌加入陽光城，一個月後朱榮斌陽光城，“雙斌”的到來，陽光城開始呈現“碧桂園式”發展路線，改變原有拿地模式，提出“三全”戰略。2017年，陽光城並開始把戰線下沉到競爭更小、地價更低的三四線城市。據朱榮斌透露，2017年陽光城掀起了一個投資拿地小高潮，在全國30多個區域，有幾十個上百個團隊鋪天蓋地地去拿地。
得益於2017年的急速擴張，以及人才激勵機制帶來的員工積極性和運營效率提升，陽光城的規模迅速擴大，2017年實現銷售金額915億元，同比增長95%；2018年銷售金額1628.56億元，同比增長77.98%，成為千億軍團的一員，2018年陽光城拿下了83宗地塊，權益土地價款為243億元。
新城控股：1000億向2000億的跨越
新城控股依靠2018年2210.98億元的銷售業績，快速衝進房企TOP10。
新城控股自2017年進軍千億到2018年突破兩千億，僅耗時一年時間，“住宅+商業”雙輪驅動發展模式是其“黑馬”爆發的關鍵。近年來，新城控股不斷加速推進全國化布局，形成橫跨房地產開發、投資、商業運營管理等領域協同發展戰略。
對於“住宅+商業”，新城控股副總裁歐陽捷曾表示，雙輪驅動戰略形成一種比較好的模式，住宅與商業兩個業務能夠相互支撐，應對不斷變化的市場環境。截至目前，新城控股已在全國70余個大、中城市在建及開業96座吾悅廣場；2018年實現19座吾悅廣場的開業目標，總體開業數量達到42座。
2018年新城控股經歷了架構調整，住宅開發事業部在原先15家城市公司的基礎上，擴展為10家區域公司以及15家城市公司；商業開發事業部除優化總部職能外，試點“事業部-區域-項目”三級管控模式；商業管理事業部新成立8個區域公司。
城市布局方面，截至2018年底，新城控股已布局全國98個城市，項目總數超460個，堅持以長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部重點城市群擴張的“1+3”戰略布局。
關於2019年目標，吾悅廣場2019年計劃開業22座。同時，有媒體報導，2019年，新城控股合約簽約總額目標是3500億元。其中，住宅開發簽約額目標2600億，商業開發簽約額目標850億，商業管理簽約額目標是40億，其他業務10億。
準千億房企陣營頻現 黑馬四房企實現業績翻翻
2018年，年度銷售額在500億—1000億的準千億房企陣營達到26家。
建發房產由2017年突破300億的銷售額一舉增加166.93%至離千億只差不到40億的距離。此外，新力地產、東原地產、中國奧園也均實現業績翻翻，離千億目標咫尺之遙。
圖：準千億房企（500-1000）業績增幅
建發房產：2018距千億最近的準千億黑馬
成立30多年的建發房產，一直有別於閩系房企極速擴張的低調。
億翰智庫數據顯示，2017年，建發房產銷售額達到359.8億元，一年時間增長166.93%至2018年的960.4億元，離千億目標僅差不到40億。據建發房產2018年半年報，建發房產2018年的目標就是“去庫存”、“促簽約”，2018年的業績也主要來自於去年的儲備。
身為建發集團旗下的專業房地產開發企業，建發房產從廈門起步，目前業務遍及上海、深圳、廣州、杭州、成都、長沙、武漢等二十餘座城市，成功開發了百餘高品質房地產項目，產品涉及城市精品住宅、高端別墅、辦公大樓、商業及綜合體、學校、醫院、會議中心、五星級酒店、大型公建等類型。
建發房產集團以房地產開發為核心，在上、下遊行業開拓出區域內領先的物業管理和土地一級運營業務，形成了旗下擁有二百五十餘家全資及控股企業的專業房地產開發集團，並通過旗下控股香港上市公司建發國際集團（股票代碼：01908.HK）接軌國際資本市場。
新力地產：從一個項目到一千億
新力地產，一家8年前從南昌起步的地產企業，前3年只打造了一個項目。
第4年8盤同發，第6年實現百億銷售額，挺進行業百強之列，第8年以增幅116.63%達到925億銷售額，離千億僅一步之遙。這個以火箭速度躥升、成功完成逆襲的黑馬企業，2017年，新力地產將企業總部從福地南昌東遷到了上海，此舉被視為是新力地產應徹底落實全國化布局所需的重要戰略之舉。
新力地產始終堅持“城市深耕戰略”，從2016年開啟全國化布局，到2017年戰略更新為“4+X”城市策略，即“以南昌為中心的中部區域”、“以上海為中心的長三角區域”、“以深圳為中心的珠三角區域”、“以成都為中心的西部區域”的全國四大區域布局。2018年，新力地產已成功布局26座城市，開發超過100個項目。
產品方面，新力已經形成“灣”“園”“悅”三條住宅”三大住宅產品線，“迷你型商業綜合體”、“區域商業購物中心”，“城市級大型購物中心”、“精品公寓”、“超甲級辦公大樓”五大商業產品線。
得益於產品線的標準化，新力做到了灣系產品從拿地起算，5-6個月開盤，12個月現金流回正；園系產品從拿地起算，7-8個月開盤，15個月現金流回正。如此，大大提高了開發效率，降低了資金使用成本。
東原地產：靠品質與服務完成規模擴展的“獨一份”
先把土地儲備好，等研究好產品，再開發。
2018年，迪馬股份旗下房地產板塊東原地產迎來業績爆發，由2017年298億增長104.06%至2018年的608.1億元。就東原地產來講，東原集團亦在不斷苦練內功，建立企業持久增長的長效機制，力圖做一個成功的中長跑企業。
過去三四年，東原集團通過體系的建設不斷賦能，從2015年主抓運營體系，到2016年抓投資，到2017年底提出區域化，再到2018年強調大行銷體系的作戰能力。體系建設帶來的組織賦能作用立竿見影，東原集團能夠在西安、昆明等城市快速打開局面的原因同樣在於對區域化的執行。
東原地產是目前物業行業首個正式上線發布三條跳出業態、匹配社群及地產產品線的物業企業。目前以“東禦”“原臻”“原馨”三條管家線為主力服務體系的“原管家”將長期服務於東原集團“印”系列及“閱”系列產品。同時社區運營方面，東原地產建立包括“童夢童享”兒童社區、“原.聚場”三個產品。
據悉，東原地產在2017年便拿下超千億的土地儲備，加之印、閱系列在各大城市落地以來才能受到市場和客戶的高度認可,並最終助力實現500億、50強的“雙五”目標。
中國奧園：業績破900億 彈藥充足
912.8億，中國奧園完成2018年730億銷售目標的125%。
2016年68.8%增速，2017年增幅78.1%，到2018年100.22%的增幅，三年時間，奧園合約銷售金額複合年增長率達到82.37%。
值得注意的是，2018年上半年中國奧園總計新增31個項目，建築面積約為727萬平方米，其中有89%通過收並購獲得。新增土地成本約為812億元，平均土地成本2065元/平方米；總計建築面積約為3001萬平方米，可售貨值約為3275億元，可供未來3-4年發展需要；按土地儲備區域分布劃分，華南的土地儲備總量為1541.7萬平米，佔比51%。
業內人士分析，通過嫻熟的收並購操作，獲得廉價土地，中國奧園坐擁了充足且高品質的可售資源，而且由於地價低，也保證了奧園較高的利潤空間和去化優勢，這也成為奧園今年業績和利潤快速增長的一個重要因素。
2018年11月29日，中國奧園公司名稱正式由“中國奧園地產集團股份有限公司”更改為“中國奧園集團股份有限公司”，反映公司的長遠業務策略。
奧園管理層表示，近幾年來，奧園實現持續跨越發展的良好態勢，綜合實力持續提升。奧園提早布局，目前已涵蓋地產開發、商業運營、物業管理、健康醫美、文旅養生、跨境電商等板塊，隨著各板塊規模的不斷擴大，形成了“一業為主、縱向發展”的業務格局。
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