盤和林:房企銷售創新高 房市依然“錢多人傻速來”

來源：金融界網站

　　日前，中原地產研究中心統計數據顯示，截止到目前，公布前6月銷售業績的房企合計31家，這31家銷售金額達到了25031億，同比上漲幅度高達36.2％。其中，部分房企銷售額漲幅驚人。中國金茂前6月銷售額為717.62億元，同比上漲197.7％；奧園地產前6月銷售額為402.9億元，同比上漲143％；花樣年前6月銷售額為113.07億元，同比上漲123％。

　　在這些靚麗的數據背後，是否意味著房地產市場遍地黃金，依然是一個“錢多、人傻、速來”的繁榮市場？是否意味著房企業績會繼續一路凱歌呢？

　　隨著近幾年地價的飆升，再加上各地調控樓市政策越來越嚴，房地產企業的利潤太空受到了很大程度的擠壓。中國指數研究院發布2018年上半年300城市土地市場成交數據顯示，上半年全國300城市土地出讓金總額為19513億元，同比增加27％。而房價方面，全國300個城市成交樓面均價為2690元/平方米，同比增加10％。土地出讓金總額快速增長與房價較小幅度的變化是當前房市的現狀。

　　而面對地價高漲，房價趨穩的局面，各大房企陸續採用高負債+高周轉的模式以價換量，通過流量和杠杆來賺取利益。但如此一來，大型房企利用成熟的高周轉模式實現快速的銷售回款，再借助較好的市場信用以及充足的抵押品可較為輕鬆的獲得貸款以維持其高負債的運營現狀，而不具備這些優勢的中小企業則會漸漸退出市場舞台。

　　實際上，大房企的銷售金額大幅上漲的同時，中小房企日子卻越來越艱難，行業分化在加劇。換句話來說，房地產市場即便遍地黃金，但對中小房企而言，也不意味著“錢多人傻速來”。

　　數據顯示，2018年上半年，雖然TOP100房企整體銷售規模近4.6兆元，同比增長36.5％，但行業集中度達到歷史最高。其中TOP20的門檻上升幅度達到53.7％，而TOP200的門檻則是淒慘的-11.4％。這代表著雖然銷售金額增長，但盈利並沒有的質得提高，大房企靠流量度日，而小房企只能夾縫中求生存，而結果則是強者更強，弱者更弱，甚至被淘汰。

　　另外，前半年來看，雖說政策趨嚴，但各地為了維穩市場，在限購的同時也適度加大預售證的供應量。就6月份來看，鄭州、大連、福州、蘇州、北京等地供應量環比實現翻番，鄭州6月供應量更是環比增幅達225％，高達159萬平方米，為近半年最高供應量。一線城市以北京為例，預售證批複放量明顯，達到今年上半年供應量的高峰，單月供應面積近60萬平方米。可見，出於對經濟平穩發展的考慮，政策也會有一定的偏倚，即在下大力氣整治投機性買房需求的同時，供給方面選擇適度放開，更多的去引導房企產業更新，而不是限制發展。

　　說到房市供給側的產業更新，就不得不提此次榜單中的優秀學生“中國金茂”。金茂集團作為方興地產的項目運營中心主要從事上等商業不動產的持有、運營，致力於在精選地段運營地標性和精品特色的高級酒店、辦公大樓和商業項目。其專注於打造城市地標和高端產品，並形成了“產品+服務”的多維矩陣，為業績提升、高速增長和深度布局提供了充足的支撐。

　　以金茂的定位，產品品質自然不需多提，而在社區配套設施建設和社區管理服務上，金茂同樣也做到了行業頂尖。以長沙梅溪湖國際新城為例，金茂憑借強大的資源整合能力，將住宅與周邊商業，教育，醫療完美結合，將最初一片葡萄園變成了如今全長沙房價高地和最具活力的城市新中心。這不正與萬科所謂的美好生活的服務商不謀而合嗎。

　　竊以為，靚麗銷售數據背後，房地產發展的邏輯已經悄然改變，並不是那個“錢多人傻速來”的市場，之前只要能拿到地“種”房子就能賺得盆滿缽滿的時代已經過去了。今後，隨著產業集中度的加劇，市場優勝劣汰機制會更加明顯，“弱者恆弱，強者恆強”幾乎是每個行業的最終歸宿。

　　與此同時，未來金融去杠杆政策還會繼續，房地產去杠杆首當其衝，房企融資環境將進一步趨緊，由此看來，之前房企僅靠房屋銷售來維持企業運營必將遭到市場淘汰。在未來，圍繞著房屋和居住服務而展開的業務將是新的利潤增長點。 在這個意義上而言，今年房企銷售業績猛增3成，也並不意味著房地產行業發展形勢一片大好、沒有任何隱憂。

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